Сложнейший кризис, разразившийся в Восточной Европе из-за войны в Украине, сотрясает мир инвесторов. Они с озабоченностью наблюдают за тем, что происходит в Киеве и других городах Украины, с тяжелым ощущением неопределенности в отношении их инвестиций - в ближайшее время и вообще. Война в Украине создала аномальную ситуацию, в которой инвесторы в недвижимость, выбравшие надежный канал вложения денег, который должен был приносить стабильную прибыль, оказались в центре невероятных перипетий. Эта сложная ситуация еще четче обозначила важность правильного выбора направления для инвестиций в недвижимость за рубежом и учета всех аспектов и сценариев будущих инвестиций.
Первый вопрос, стоящий наиболее остро в свете сегодняшних событий, - это политическая или геополитическая стабильность, характеризующая регион/страну, в которой предполагается осуществить инвестиции. Хотя развивающиеся рынки привлекают многих инвесторов в недвижимость своей впечатляющей односторонней тенденцией роста и большим потенциалом, необходимо тщательно изучить жизнеспособность и стабильность инвестиций в макроэкономической перспективе, учитывая такие параметры, как стабильность политического режима в стране. Важно с максимальной точностью определить, находится ли капиталистическое возрождение региона потенциального инвестирования на ранней зачаточной стадии, или же действительно созрели условия для совершения сделок, которые станут вложением в благодатную почву в надежде, что она принесет плоды в будущем.
Нет никаких сомнений в том, что восточноевропейский рынок за последние годы проделал значительный путь по сближению с Западом и его капиталистическими ценностями, и тем самым также привлекал инвесторов. Однако страна, демократический режим которой с исторической точки зрения находится "в зачаточном состоянии", может оказаться обманчивым местом для инвестиций. Инвестиции в недвижимость США, с другой стороны, зарекомендовали себя в ходе многих лет и даже десятилетий ввиду того простого факта, что с экономической точки зрения обе партии, как Демократическая, так и Республиканская, по своей природе являются демократическими и капиталистическими, и сделают многое для поощрения и привлечения иностранных инвестиций. В этом отношении выборы или смена правительства в стране бесконечных возможностей не повлияют на положение инвесторов, все останется на своих местах.
Еще одним вопросом, заслуживающим внимательного рассмотрения, является правовая стабильность. В США (в отличие от Израиля и многих других стран) рынок аренды регулируется законом во всех отношениях. Существует четкое регулирование и законодательство, защищающие права владельца собственности, арендная плата воспринимается как потребительский продукт, и договор может быть расторгнут, если арендаторы не выполняют договорные обязательства и не соблюдают действующие платежные договоренности. Поэтому, приобретая недвижимость для инвестиций и сдачи в аренду, вы знаете, чего ожидать при въезде и выезде арендатора из недвижимости.
Помимо аспектов политической стабильности, конечно, ключевым вопросом является экономическая стабильность. Валюта, в которой совершаются сделки, — это не просто валюта, а решающий фактор при рассмотрении жизнеспособности инвестиции, возможностей и присущих ей рисков. Так, например, доллар США является доминирующей валютой в мире и продолжит, по прогнозам, оставаться главенствующей и господствующей валютой в ближайшие десятилетия.
И наконец, высокая и предсказуемая доходность — ключ к успеху. Текущая доходность в США выше по сравнению с Израилем, но, что более важно, ее легче измерить и предсказать.
Наряду с выбором правильной локации для инвестиций, сведения к минимуму рисков и максимизации возможностей, важно также найти правильное соответствие между характером инвестиций и местом, где они осуществляются. Доходная коммерческая недвижимость, инвестиции в частные дома, инвестиции в арендные комплексы, - следует учитывать, что в разных регионах мира распространены разные модели проживания или аренды, и эти модели имеют далеко идущие последствия с точки зрения возможности получения доходов от инвестиций. Так, например, инвестиции в жилую недвижимость могут быть выигрышными в связи с устойчивым спросом, растущим темпами, соответствующими темпам рождаемости или иммиграции, что является сильной стороной американского рынка. Жилая недвижимость на протяжении многих лет стабильна и не отличается высокой волатильностью. Людям просто всегда нужна крыша над головой – это основной потребительский товар!
И, наконец, ложные обещания фантастических доходов — должны означать для вас красный сигнал опасности. Имейте в виду, что в мире инвестиций в недвижимость нет ничего ценнее опыта. Это сфера, многие аспекты которой нужно изучать: экономический и юридический аспекты, местный рынок труда и медианная заработная плата в целевой стране, крупные работодатели, численность населения и потенциал его роста, а также прогнозы ожидаемого роста. И, превыше всего, исключительную важность следует придавать таким параметрам, как прозрачность, надежность и реальное партнерство и личное участие в принятии решений (skin in the game).
Автор — Дмитрий Розин, генеральный содиректор холдинговой группы Nathan Holdings, специализирующейся на инвестициях в недвижимость в США