Рынок недвижимости в Израиле переживает в конце августа настоящую встряску, вызванную двумя разнонаправленными процессами. С одной стороны - новая политика Банка Израиля в отношении льготных схем финансирования для покупателей, а с другой - война с Ираном, охладившая рынок.
Эта турбулентность хорошо прослеживается в отчетах пяти крупнейших компаний-застройщиков жилья, уже опубликовавших данные за второй квартал и первую половину года: Дамари (крупнейшая израильская компания в этом секторе по рыночной стоимости), Акро Надлан, Азорим, Прашковский и Габай Групп. В ближайшие дни к ним присоединятся и другие компании, и, вероятно, покажут ту же тенденцию.
Совокупные данные этих пяти компаний указывают, что во втором квартале они продали всего 280 квартир, тогда как за аналогичный период 2024 года - 567 квартир, то есть падение на 51%. В первой половине текущего года продажи составили 610 квартир, что на 41% меньше, чем 1034 квартиры за первую половину 2024 года.
Все компании пострадали в прошлом квартале из-за войны с Ираном: около двух недель в июне их отделы продаж были закрыты. Влияние оказали и новые инструкции главы Банка Израиля, опубликованные в конце апреля. Они еще больше усилили неопределенность, хотя и действовали только в части квартала.
Согласно новым правилам, застройщики должны сократить практику специальных программ, когда покупатели платят всего 20% (или меньше) от стоимости квартиры при подписании договора, а остаток - при получении ключей. Эти схемы получили название "акции 80–20". Все компании в своих отчетах повторяют разные формулировки одного и того же объяснения снижения продаж. В то же время застройщики утверждают, что в последние недели рынок оживился, и покупатели начинают возвращаться.
Несмотря на падение объема продаж, отчеты ясно показывают, что компании стали серьезно зависеть от подобных схем финансирования. Так, Дамари, Акро и Габай сообщили, что около 70% их сделок были именно по схеме "80–20". Компания Азорим показала еще более высокий показатель - 95% сделок, но с иной структурой: там существует дополнительный платеж примерно за полгода до получения ключей. Такая модель соответствует новым указаниям Банка Израиля, и компания сможет продолжать ее предлагать.
►Почему Акро пострадала сильнее?
У всех перечисленных компаний наблюдается заметное падение продаж, но особенно резко оно проявилось в компании Акро, контролируемой председателем Цахи Арбовым. Во втором квартале ее продажи упали на 89% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. С апреля по июнь компания реализовала всего 11 квартир на сумму 63 млн шекелей, тогда как в том же квартале прошлого года — 98 квартир на 444 млн шекелей. В первой половине 2025 года Акро продала 46 квартир на 126 млн шекелей, против 238 квартир на 662 млн шекелей в первой половине 2024 года.
Причина особенно резкого спада у Акро — географический фактор: все ее проекты расположены исключительно в Тель-Авиве, где сейчас наблюдается застой продаж, особенно на севере города, в районе Рова Арба (окрестности площади Кикар ха-Медина к востоку от улицы Ибн-Гвироль). Любой, кто проходит по этому району, видит множество строительных кранов — свидетельство огромного количества проектов реновации. Одновременно строится новый квартал на 16 тысяч квартир на месте бывшего аэропорта Дов Гоз на морском побережье. Но при этом цены в городе остаются чрезвычайно высокими.
Согласно обзору Центрального статистического бюро страны, во втором квартале 2025 года средняя цена квартиры в Тель-Авиве составила 4,3 млн шекелей. В Герцлии (на втором месте) — 3,69 млн шекелей. В среднем по Тель-Авиву учитываются и южные районы, где цены ниже, что снижает общий показатель. На севере города цены давно превысили 60 тысяч шекелей за кв. метр, а в районе бывшего аэропорта Дов квартиры продавались даже дороже 70 тысяч шекелей за кв. метр. 10 дней назад ЦСБ сообщило о падении продаж квартир в Тель-Авиве во втором квартале 2025 года на 27% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Также зафиксировано падение на 20% при продаже вторичного жилья. Очевидно, сейчас нет достаточного спроса на квартиры стоимостью 5 млн шекелей и выше.
Высокопоставленный менеджер одной из крупных компаний сказал по этому поводу экономическому порталу "Калькалист": "Проекты в Тель-Авиве оторвались от остальной страны. Разрыв в ценах очень велик, и характер проектов иной. Это не просто кварталы с несколькими домами, садиком и маленьким торговым центром, а элитные комплексы с бассейном и роскошным лобби".
Поэтому, по его словам, не факт, что застой или падение цен в Тель-Авиве быстро распространится на другие города.
Однако представитель другой компании считает иначе. Он сказал: "Все векторы указывают на снижение цен. Это должно произойти, так как процентные ставки остаются высокими. В Тель-Авиве ситуация острее, чем в других местах. Но то, что происходит в Тель-Авиве, в итоге все равно отражается на всей стране".
►Что дальше?
Текущая ситуация — падение продаж, высокая ставка и отложенные платежи за квартиры — может подтолкнуть застройщиков к снижению цен. Ведь отложенный платеж позволяет зафиксировать сделку на бумаге, но реально деньги компании не получают. Чтобы продолжать строить и выполнять обязательства по срокам, им нужны другие источники финансирования — собственный капитал или банковские кредиты. При годовой ставке 6–7% это означает дополнительные расходы в миллионы, а иногда и десятки миллионов шекелей.
Недавно министерство строительства запустило новый раунд программы "Квартира по скидке" после полугодового замораживания. Сейчас открыто около 7500 квартир, на которые претендуют 75 тысяч льготников. Это десятки тысяч потенциальных покупателей, которые не будут спешить подписывать контракты на обычные квартиры, пока не узнают результаты лотерей. Таким образом, программа тоже повлияет на спрос как минимум до конца года, когда срок её действия истекает.
Застройщики, которым будет сложно продавать квартиры, будут вынуждены ускорить продажи с помощью снижения цен. Другой выход — продажа проектов целиком или привлечение партнеров.
Напомним, что сводный индекс цен на жилье, опубликованный ЦСБ 15 августа, зафиксировал очередное снижение, четвертое подряд с начала 2025 года. За этот период цены понизились на 1,1%, чего не наблюдалось на израильском рынке многие годы.