Согласно данным Банка Израиля, в 2025 году доля ипотек, в которых соотношение ежемесячного платежа к располагаемому доходу домохозяйства превышает 30%, достигла годового пика в 47,1%. Для сравнения: в 2019 году, до повышения процентных ставок и экономических потрясений, этот показатель составлял лишь около 32%. Такие данные привел 22 января экономический портал "Калькалист".
Как сообщалось ранее в этом месяце, прошлый год завершился на позитивной ноте с точки зрения объемов операций: только в декабре размер выданных ипотек составил около 11,2 млрд шекелей - месячный рекорд, напоминающий периоды бума 2021–2022 годов.
Однако это "восстановление" не свидетельствует об улучшении положения среднего покупателя жилья. Несмотря на то, что цены на квартиры по итогам года практически не выросли (незначительный рост примерно на 0,1%), и несмотря на то, что процентная ставка оставалась стабильной в течение большей части года, экономическая сложность покупки жилья достигла исторического максимума.
►Почти каждый второй заемщик - с высокой ипотечной нагрузкой
Самый драматичный показатель в годовом обзоре касается бремени ежемесячных выплат. Доля ипотек, в которых отношение платежа к располагаемому доходу домохозяйства превышает 30%, достигла годового пика в 47,1%. Иными словами, почти каждый второй ипотечный заемщик направляет значительную часть своего располагаемого дохода на погашение ипотеки - нагрузку, которая существенно подрывает покупательную способность.
Для сравнения, в 2019 году, до повышения процентных ставок и экономических потрясений, этот показатель составлял около 32%. Заемщики 2025 года входили на рынок с пониманием уровня процентных ставок, однако сделали это в настолько дорогой точке входа, что были вынуждены растянуть свои финансовые возможности до предела.
Чтобы снизить риски на рынке недвижимости, Банк Израиля еще с 2010 года начал вводить различные ограничения. Среди них - ограничение срока ипотеки до 30 лет, ограничение уровня финансирования для покупателей первого жилья (до 75%) и второго жилья (до 50%), а также ограничение соотношения ежемесячного платежа к доходу (до 40%). В настоящее время видно, что население все ближе подходит к этим предельным значениям.
►Ипотеки на рекордный срок: долг на целое поколение
Одним из способов справиться с высокой ежемесячной выплатой является увеличение срока кредита. Как сообщалось на прошлой неделе в издании Calcalist, средний срок ипотеки в прошлом году достиг рекордных 26,9 года - резкий рост по сравнению со средним показателем около 22 лет, зафиксированным всего шесть лет назад.
Данные относятся ко всем ипотекам за вычетом так называемых "баллонных" кредитов, срок которых составляет около трех лет. Фактически израильтяне сегодня приобретают долг на целое поколение - такая рассрочка действительно облегчает ежемесячные платежи в краткосрочной перспективе, но резко увеличивает совокупную сумму выплачиваемых процентов на протяжении всего срока кредита.
Параллельно вырос и уровень заемного финансирования: он достиг нового пика - 45,76% ипотек, в которых доля финансирования превышает 60%. Это указывает на продолжающееся сокращение объема собственного капитала, необходимого для покупки жилья, и на необходимость брать все более крупные кредиты по отношению к стоимости недвижимости.
►Рекордный рост рефинансирования ипотек
Растущее давление на заемщиков проявилось и в резком увеличении объемов рефинансирования ипотек. В 2025 году они достигли рекордной суммы - около 36 млрд шекелей (внутренние рефинансирования внутри банковской системы). Это рост на 18% по сравнению с предыдущим годом и отражение попыток действующих заёмщиков "получить кислород" за счет перераспределения сроков или изменения кредитных маршрутов.
Только в декабре объем внутренних рефинансирований составил около 4 млрд шекелей, а дополнительно было проведено рефинансирование еще на 1 млрд шекелей при переходе из одного банка в другой. Этот показатель вдвое превышает средний уровень последнего года и в три раза больше, чем в предыдущие годы.
Этот скачок не произошел на пустом месте. В апреле прошлого года вступили в силу изменения, введенные Банком Израиля, которые упростили процедуру рефинансирования при переходе из одного банка в другой. В частности, была снижена бюрократическая нагрузка и внедрена цифровая передача документов вместо физических форм, которые ранее должны были предоставлять клиенты. Возможно, именно эти послабления, спустя примерно восемь месяцев после вступления в силу, начали оказывать заметное влияние на рынок.
►Ограничения регулятора и взгляд в 2026 год
Количественное восстановление рынка в 2025 году произошло несмотря на серьезное изменение правил игры со стороны регулятора. Банк Израиля, опасаясь рисков, связанных с так называемыми "акциями застройщиков" (схемы 20/80), ввел ограничение: субсидированные "баллонные" кредиты могут составлять не более 10% от общего кредитного портфеля каждого банка.
Если в марте 2025 года такие кредиты еще составляли около 7% рынка, то после введения ограничений их доля стабилизировалась на уровне примерно 5%. Вероятно, без этих ограничений годовой объём ипотек приблизился бы к рекордным значениям порядка 120 млрд шекелей, зафиксированным в 2021–2022 годах.
Ключевой вопрос заключается в том, сохранится ли тенденция к снижению цен на жилье, и смогут ли ожидаемое снижение процентной ставки, которая к концу 2026 года может опуститься до 3,5%, а также замедление инфляции облегчить положение ипотечных заемщиков. Или же в 2026 году покупка жилья станет задачей еще более сложной, чем в 2025-м.