На протяжении последних 20 лет застройщики всегда оказывались правы. Они говорили, что цены будут расти - и они действительно росли. Квартиры подорожали в разы. Объяснение казалось логичным: население Израиля растет бешеными темпами, и всем нужно где-то жить. Цифры подтверждали то же самое. Квартира в доме на улице Жаботински в Рамат-Гане, например, которая в 2019 году была продана примерно за миллион шекелей, в этом году достигла цены 2,7 миллиона. Эти скачки заставляли каждого покупателя чувствовать себя финансовым гением. Об этом 31 августа пишет Дотан Леви в экономическом издании "Калькалист".
Каждый раз цены поднимались до уровней, казавшихся нелепыми, а потом продолжали расти дальше. Во время ипотечного кризиса в 2008 году израильский рынок недвижимости на миг остановился "из вежливости", а затем снова полетел вверх. То же повторилось и в период коронавируса: но цены пошли вверх еще до того, как пандемия исчезла. Концепция, что цены не могут упасть, укоренилась, а стремление вбить кол в рынок жилья стало навязчивой идеей общества, подогреваемой агрессивным маркетингом застройщиков.
Теперь этот безумный рост остановился. Не потому, что вдруг перестали быть нужны квартиры, а потому, что все стало дороже. Цены в супермаркете, авиабилеты и даже процентные ставки, которые мы привыкли видеть нулевыми. Все подорожало. При этом зарплаты растут не с той скоростью, которая могла бы хоть немного компенсировать рост цен на жилье. Это значит, что риск реален. Это особенно ясно становится, когда видишь ожидаемый размер ежемесячного платежа по ипотеке и его долю от свободного дохода: ясно, что места для ошибок больше нет.
Возможно, изменилось и само поколение. Да, не все уезжают в Грецию или Португалию, но средняя пара, если у нее голова на плечах, понимает, что ипотека на нынешних условиях — это тяжелое рабство. И в совсем не фантастическом сценарии ухудшения ситуации купленная квартира может разрушить их жизнь. К такому нынешняя молодежь, возможно, уже не готова — даже ценой отказа от мечты о собственной квартире. При нынешних условиях будет сюрпризом, если публика вернется на рынок в полную силу, как это было в прошлые кризисы, если не произойдет значительного снижения цен. Большинство людей просто больше не может, а часть, вероятно, уже и не хочет.
Застройщики тоже отлично понимают, что реальность изменилась. Мантра, которую весь сектор повторял два десятилетия, - будто спрос не даст ценам падать, - больше не работает. Но застройщики в этом не были одиноки: все это время банки были неотъемлемой частью механизма, раздувавшего рынок вверх. Между банками и застройщиками существует союз, и банки сделают все, чтобы продолжать подпитывать рынок недвижимости и не допустить краха девелоперов.
Сколько это еще сможет продолжаться? Это, конечно, вопрос на миллион долларов, и однозначного ответа нет, да и быть не может - для всех застройщиков сразу он не подходит. Те, кто вовремя сбавил обороты и не делал ставку на чрезмерно амбициозные проекты, когда цены на землю уже взлетели в небеса, а параллельно диверсифицировал риски в сторону льготных программ и проектов городского обновления, имеют хорошие шансы пережить трудный период.
Вместе с тем вполне вероятно, что в течение 2026 года мы услышим о растущих проблемах у мелких или более закредитованных застройщиков, которые делали ставку на продолжение роста цен и не приняли мер предосторожности. Это не обязательно приведет к краху, но, скорее всего, мы увидим множество партнерств между компаниями, продажу проектов и даже продажу мелких фирм более крупным и стабильным игрокам. В сложившейся ситуации и сами застройщики понимают: если кто-то из них окажется на краю, союз с банком тут же лопнет без всяких сантиментов - с этого момента банк сделает все, чтобы спасти только себя с минимальными потерями, не заботясь о судьбе застройщика, с которым шел рука об руку.