Центральное статистическое бюро Израиля (ЦСБ) недавно опубликовало исследование о ситуации на рынке аренды жилья в стране, согласно которому доля арендаторов растет, тогда как доля владельцев квартир сокращается. На фоне того, что стоимость аренды продолжает стабильно повышаться, а цены на жилье, напротив, демонстрируют определенное замедление, возникает вопрос: что сильнее бьет по ежемесячным расходам израильского домохозяйства - аренда жилья или выплаты по ипотеке? Иными словами, что обходится дороже: ежемесячный ипотечный платеж или ежемесячная арендная плата за аналогичную квартиру в том же районе? Ответ на этот вопрос имеет критическое значение для рынка жилья: чем выше ежемесячный платеж по ипотеке по сравнению с арендой, тем сильнее это подталкивает молодые пары в сторону съемного жилья. Об этом 31 марта пишет Ynet.
Проверка, проведенная для издания Mamon компанией Best Credit Mortgages and Finance, выявила разницу в тысячи шекелей в месяц между ипотечными выплатами и арендной платой за четырехкомнатные квартиры в отдельных районах десяти крупных городов. Фактически разрыв между стоимостью ипотеки и арендой затрудняет для израильтян покупку недвижимости, и потому многие либо предпочитают, либо вынуждены снимать жилье.
Данные основаны на сделках, о которых сообщалось в Налоговое управление за последние полгода, при расчете ипотечных выплат исходя из финансирования в размере 65% сроком на 30 лет. Предполагается, что большинство населения берет ипотеку примерно на таких условиях.
Размер арендной платы оценивался на основе средней доходности и объявлений на рынке. С другой стороны, в исследовании был рассчитан средний ежемесячный размер аренды четырехкомнатной квартиры в каждом районе. Для этого использовалось сочетание данных из реальных арендных объявлений и крупнейших израильских площадок.
Главный вывод исследования заключается в том, что в большинстве проверенных районов арендовать квартиру дешевле, чем выплачивать ипотеку. Согласно данным, в районе Писгат-Оно в Кирьят-Оно разрыв между ежемесячной арендной платой и ипотечным платежом оказался самым высоким и составил 3397 шекелей. Далее следует район Бейт ха-Керем в Иерусалиме, где разница достигает 3018 шекелей. В районе Шикун-Бавли в Тель-Авиве разрыв составляет 2327 шекелей, а в Хадере - 1706 шекелей.
В районе Ир ха-Яин в Ашкелоне разрыв составляет 1241 шекель, а в районе Шимон Перес в Нагарии - 853 шекеля. В районе Рамот в Беэр-Шеве разница между арендой и ипотекой достигает 600 шекелей, а в Неот-Афек в Кирьят-Бялике - 353 шекеля. В районе Байт ба-Парк в Ор-Йехуде разрыв составляет 297 шекелей, а в районе Хацерот ха-Мошава в Беэр-Яакове исследование показало, что ежемесячный ипотечный платеж ниже арендной платы всего на 23 шекеля. Беэр-Яаков стал единственным из рассмотренных городов, где аренда оказалась дороже ипотеки.
"Несмотря на то что за последний год арендные ставки выросли более чем на 6%, высокие цены на квартиры по-прежнему определяют ситуацию на рынке, поскольку в большинстве мест ежемесячные выплаты по ипотеке заметно выше ежемесячной арендной платы", - объясняет ипотечный консультант Бен-Ами Яаков, основатель и генеральный директор компании Best Credit, проводившей исследование. По его словам, "в некоторых случаях речь идет о разнице в тысячи шекелей в месяц".
Проверка попыталась ответить на вопрос, действительно ли население оказалось "приковано" к банкам. Ее результаты показывают, что почти половина израильтян берет ипотеку, которую можно определить как "рискованную". Эти данные отражают непростое положение израильских граждан, оформляющих жилищные кредиты: с 2023 по 2025 год ежемесячные выплаты по ипотеке выросли на 36% - с тех пор, как Банк Израиля начал повышать процентные ставки.
Согласно данным Банка Израиля, около трех четвертей всех новых ипотечных кредитов были выданы с высоким уровнем финансирования - от 45% и выше, тогда как лишь четверть ипотек была оформлена ниже этого порога. Кроме того, по данным отчетов Банка Израиля за последние два года, почти половина израильтян взяли ипотеку, которая по банковским критериям считается рискованной, то есть с коэффициентом выплат свыше 30% от уровня их дохода.
"Если три года назад при ипотеке в 1 миллион шекелей сроком на 30 лет минимальный ежемесячный платеж составлял около 3800 шекелей, то сегодня по тому же миллиону минимальный платеж уже достигает 5200 шекелей в месяц", - говорит Яаков.
По словам оценщика недвижимости Арье Камиля из компании Kamil-Trashansky-Raphael, ключевой вопрос здесь - какой собственный капитал есть у человека и к какой цели он стремится с имеющимися у него средствами. Если, к примеру, у человека есть 2 миллиона шекелей собственного капитала и он хочет купить квартиру в Тель-Авиве или в центре страны, очевидно, что этой суммы будет недостаточно. В таком случае ему выгоднее даже просто получать банковский процент, который принесет порядка 100 тысяч шекелей в год и покроет расходы на аренду, чем брать ипотеку еще как минимум на 2 миллиона шекелей, по которой при нынешних условиях он будет платить в среднем около 5,5% годовых и ежемесячно около 11 тысяч шекелей на протяжении многих лет.
Камиль добавляет, что нужно помнить: речь идет о сложном экономическом периоде. Возможности можно найти тогда, когда цены снижаются, поскольку это уменьшает уровень риска по ипотеке. С другой стороны, в вопросе аренды важен не только сам размер арендной платы, но и отсутствие защиты арендаторов, как, например, в Европе. Арендаторам, возможно, придется каждый год переезжать в новую квартиру в зависимости от условий договора аренды, а это влечет семейные последствия - перевод детей в другие учебные учреждения, изменение доступности работы и так далее.
►Ставка и тяжелое бремя
Проверка выявила значительный разрыв, прежде всего в районах повышенного спроса, между ежемесячной арендной платой за четырехкомнатную квартиру и ежемесячными ипотечными выплатами. Как отмечает эксперт по финансированию и генеральный директор Центра недвижимости Дан Качановский, "когда процентная ставка резко выросла, расходы на финансирование покупки жилья значительно увеличились, особенно в районах повышенного спроса, таких как Иерусалим, Тель-Авив и Кирьят-Оно".
По его словам, разрыв между ипотекой и арендой стал невыносимым для многих семей. Вывод таков: при покупке квартиры необходимо анализировать не только ее цену, но прежде всего стоимость финансирования в долгосрочной перспективе, включая все кредитные маршруты и связанные с ними риски. Высокая процентная ставка может превратить сделку, которая на бумаге выглядит выгодной, в тяжелое бремя на многие годы вперед.
"Раньше инвестиции в покупку квартиры были однозначно выгодны в краткосрочной перспективе, поскольку более десяти лет мы наблюдали рост цен, - добавляет он. - Но из-за инфляционных и факторов безопасности за последний год мы увидели снижение цен. Поэтому я уже не думаю, что сегодня можно с уверенностью рассчитывать на дальнейший рост цен на недвижимость, особенно когда и сама процентная ставка делает такие инвестиции дороже".
Качановский поясняет: "С экономической точки зрения арендовать сегодня выгоднее, чем покупать, но в конечном счете все упирается в альтернативы. Разрыв между ценами на квартиры и стоимостью аренды все еще очень велик, а потому доходность инвестиций остается низкой. Когда речь идет о квартире для собственного проживания, решение во многих случаях продиктовано скорее психологическими мотивами, чем экономическими".
"Если говорить исключительно о финансовой стороне, то разумнее было бы инвестировать средства, эквивалентные доходности от аренды, например в инвестиционную квартиру в других районах или на фондовом рынке в долгосрочной перспективе. В любом случае вложения в недвижимость - это часть портфеля, предназначенного для диверсификации рисков. Держать свободные деньги на банковском счете, не инвестируя их, и одновременно выплачивать проценты по ипотеке - менее рациональная с экономической точки зрения модель поведения", - поясняет он.
Председатель государственной компании "Дира леаскир" ("Квартира в аренду") Хаим Фроймович отмечает: "За последнее десятилетие число арендных квартир в Израиле росло вдвое быстрее, чем число квартир в собственности - 3,5% против 1,9% в год. Для все большей части населения, особенно для молодежи и жителей центра страны, аренда - это уже не просто вариант по умолчанию, а осознанный выбор. Предыдущее поколение выросло с представлением, что владение квартирой - это высшая форма экономической безопасности, но реальность изменилась. Резкий рост цен на жилье и высокие процентные ставки превратили ипотеку в тяжелое бремя, которое далеко не все могут нести. Сбалансированный рынок жилья - это рынок, предлагающий реальное разнообразие возможностей".