В последние годы Израиль потрясают так называемые "русские аферы" (поясним, что это кодовое слово присвоено данному типу мошенничеств самой полицией, а не "Вестями". - Прим. ред.). Особенность таких афер в том, что они направлены на русскоязычное население и копируют схемы, опробованные ранее в России и других странах постсоветского пространства. Поэтому наше внимание привлек новый громкий скандал в РФ, получивший имя Ларисы Долиной. В Википедии в эти дни даже появилась целая статья "Эффект Долиной" с описанием ее манипуляции с продажей квартиры. Мы задались вопросом, возможно ли провернуть такое в Израиле.
История с московской квартирой народной артистки Ларисы Долиной стала одним из самых обсуждаемых событий в сфере российской недвижимости. Казалось бы, обычная сделка купли-продажи элитного жилья в Хамовниках обернулась масштабной аферой, уголовным делом, многомесячными судебными разбирательствами и важным юридическим прецедентом, который может изменить подход к сделкам на вторичном рынке в России. Оказавшаяся в центре скандала певица, между тем, стала объектом массового бойкота. Мало того, что отменяются ее концерты - даже столичная фирма доставки еды вычеркнула ее адрес из своей базы данных.
►Как все началось
Летом 2024 года Лариса Долина заявила, что стала жертвой сложной схемы мошенников. Неизвестные, выдавая себя за сотрудников госслужб и правоохранительных органов, убедили артистку, что ее банковские счета под угрозой, а продажа недвижимости и перевод средств на "безопасные" счета - единственный способ защитить деньги.
Под давлением и в состоянии заблуждения Долина подписала договор продажи своей квартиры площадью 236 кв. м в престижном районе Москвы. Покупательницей стала 34-летняя москвичка Полина Лурье. Молодая женщина заплатила за квартиру знаменитости 112 миллионов рублей (около 4,6 млн шекелей). Позже в интервью и телепередачах Лурье заявит, что покупала квартиру честно, не подозревая ни о каких мошенниках.
►Раскрытие аферы
Когда новая владелица попыталась въехать в купленную квартиру, охрана жилого комплекса отказалась ее пропускать. На место была вызвана полиция, а затем началось следствие, в ходе которого стало ясно, что деньги от продажи были выведены со счетов Долиной мошенниками, а сама Долина - жертва обмана.
Вскоре были задержаны и позже обвинены несколько фигурантов дела. Ущерб оценили в сумму более 317 млн рублей.
Казалось бы, справедливость восторжествовала. Однако встал вопрос: а что будет с квартирой?
►Судебная битва за квартиру
Ключевой юридический вопрос формулировался так: можно ли признать сделку недействительной, если продавец был введен в заблуждение? Суды всех инстанций - от районного до кассационного - встали на сторону Ларисы Долиной.
В решениях указывалось, что сделка была заключена под влиянием "огромного заблуждения"; Долина действовала под психологическим давлением злоумышленников; покупательница Полина Лурье "не может считаться добросовестным приобретателем", поскольку при обсуждении сделки продавец (Долина) и покупатель (Лурье) общались напрямую, а не через подставных лиц.
В итоге суд постановил: квартиру вернуть певице, а иск покупательницы - отклонить.
Полина Лурье была потрясена решением. Она заявила, что не была осведомлена о мошеннической схеме и считала сделку полностью законной. В интервью она объясняла, что в итоге безвинно осталась и без квартиры, и без денег, причем ей предстоит выплатить огромную ипотеку, взятую в банке ради покупки квартиры.
►"Эффект Долиной": как он повлиял на рынок жилья в России
Скандал породил широкий общественный резонанс и создал так называемый "эффект Долиной" - ситуацию, когда даже формально корректная сделка может быть отменена, если выясняется, что продавец был обманут или введен в заблуждение.
Судебный прецедент, созданный "делом Ларисы Долиной", породил страх покупателей перед приобретением жилья у пожилых хозяев. Некоторые юристы считают, что решение суда усиливает защиту жертв мошенников, но создает риски для добросовестных покупателей - остаться в итоге и без квартиры, и без денег.
►Международный резонанс
Эта история получила масштабную огласку не только в России, но и в русскоязычных соцсетях за рубежом. Она породила панику среди владельцев российской недвижимости, в том числе проживающих в других странах (например, в Израиле).
Рядовое, казалось бы, судебное дело приобрело международный резонанс - прежде всего из-за узнаваемости Ларисы Долиной, но также из-за огромного числа обладателей российского гражданства, оказавшихся в последние годы в эмиграции или релокации. У многих в стране исхода остались квартиры, дачи, другая недвижимость, которую люди сдают в аренду или собираются продать для финансирования дальнейшей жизни за пределами России.
►Возможно ли такое в Израиле?
В принципе похожая схема возможна и в Израиле, но по сравнению с российской практикой в нашей стране есть ряд институциональных барьеров, которые затрудняют аферы. Это - регистрация недвижимости в Земельном кадастре ("Табу"), требования к документам при передаче, обязательное участие нотариусов в некоторых операциях.
Покупатель недвижимости в Израиле обычно нанимает адвоката, который проверяет запись в "Табу", готовит документы и даже держит деньги на специальном счете до регистрации. Это снижает риск того, что средства сгорят в руках мошенников до надлежащей регистрации.
При регистрации передачи жилья обычно требуют подписанного договора, подтверждений уплаты налогов и справок от муниципалитета, а также документов об освобождении от долгов и обременений. Часто сделка оформляется при участии юриста и в ряде случаев требует нотариального удостоверения (чтобы исключить подделку подписей). Эти формальные требования затрудняют быстрое выведение имущества без бумажного следа.
А как насчет психологического давления и прямого обмана? Израильское контрактное право признает основания для отмены сделки, если она заключена "вследствие существенного заблуждения, принуждения или недопустимого влияния". Закон и судебная практика позволяют аннулировать такие договоры. Это означает: если собственник был введен в заблуждение или подписал сделку под давлением - ее можно оспорить.
Системы, которые существуют в Израиле ("Табу", обязательные документы, практика адвокатов и банков), делают быструю кражу права собственности более трудной, но не исключают полностью риск мошенничества. Если сделка заключается с использованием поддельных документов или психологического давления, израильские суды и правоохранительные органы имеют инструменты для восстановления справедливости.
►Что делать в Израиле, если вы подозреваете обман при продаже квартиры?
* Немедленно подать заявление в полицию с жалобой на мошенничество и одновременно - заявление о внесении в "Табу" записи о споре или судебном запрете на сделки с данной недвижимостью.
* Обратиться к адвокату, специализирующемуся на недвижимости и уголовно-правовой защите, чтобы одновременно инициировать уголовное преследование и гражданский иск о признании сделки недействительной.
* Собирать доказательства: переписки, записи телефонных разговоров, свидетельские показания, документы о переводах денег и даже медицинские справки для доказательства психологического давления.
При подготовке статьи использовались материалы ИИ