Стройплощадка в Ришон ле-Ционе
(Фото: Дана Коппель)
Ипотека является крупнейшим финансовым обязательством для большинства израильских семей. Однако в последние годы жилищные кредиты стали более тяжелым и опасным бременем для заемщиков, а регулирующие органы не успевают за изменениями на рынке. К такому выводу пришел государственный контролер Матаниягу Энгельман в специальном отчете, опубликованном в среду, 24 июня.
Израильтяне залезают в долги
В 2025 году в сумме по всем ипотекам израильтяне были должны банкам около 630 млрд шекелей. Это в два с лишним раза больше, чем в 2015 году, когда эта сумма составляла около 300 млрд шекелей.
Средняя сумма одной ипотеки взлетела с 779.000 шекелей в 2020 году до почти миллиона шекелей в 2025 году. Соответственно вырос и средний ежемесячный платеж: в 2019 году он составлял около 4200 шекелей, а к середине 2025 года увеличился до 5776 шекелей.
Госконтролер официально предупреждает: израильтяне все серьезнее рискуют, залезая в жилищные кредиты на пределе своих финансовых возможностей.
Доля жилищных кредитов, которые классифицируются как высокорисковые, увеличилась с 20% в январе 2022 года до 31% в июле 2025 года. Параллельно выросла доля семей, у которых ежемесячный платеж по ипотеке съедает от 30% до 40% от общего дохода. Таких заемщиков сейчас уже больше половины: 56% вместо прежних 39%.
Инспекция по надзору за банками в период с 2020 по 2024 год не проводила регулярных проверок ключевых ограничений, таких как лимиты на долю финансирования, долю ежемесячного платежа от дохода и максимальный срок кредита. Комплексный анализ этой политики ведомство провело только в 2025 году, уже во время проверки госконтролера.
Кроме роста объема высокорисковых кредитов, госконтролер указывает на ряд других проблем. Среди них: хитрые маркетинговые акции застройщиков, на самом деле, повышающие риск для покупателя, ограниченная конкуренция между банками и беспредел в сфере ипотечного консультирования.
Дорогие консультанты
Значительная часть отчета госконтролера посвящена рынку частных ипотечных консультантов, которые помогают израильтянам торговаться с банками и добиваться более выгодных условий. По крайней мере, в идеале это должно быть именно так. Но на деле на этом рынке сейчас полностью отсутствует законодательная регуляция и встречаются серьезные злоупотребления.
Из-за усложнения финансовых условий банков в последние годы резко выросла доля израильтян, прибегающих к помощи ипотечных консультантов. Если в 2017 году к ним обращались лишь 20% заемщиков, то к 2025 году этот показатель достиг 61%.
В стране сейчас насчитывается от 2000 до 2500 ипотечных консультантов. Несмотря на такие масштабы, в Израиле до сих пор нет обязательного лицензирования для этой деятельности, квалификационных экзаменов и госоргана, который контролировал бы эту сферу.
Отсутствие надзора привело к серьезным злоупотреблениям со стороны некоторых компаний. Госконтролер отмечает случай, когда фирма по ипотечному консалтингу взимала с клиентов гонорар в размере 10% от всей суммы полученной ипотеки плюс НДС. Это в десятки раз больше общепринятого гонорара в этой сфере.
Кроме того, проверяющие обнаружили системный конфликт интересов. Некоторые частные консультанты получают комиссионные, бонусы, льготы и даже "призы" от внебанковских кредитных компаний в обмен на то, что направляют клиентов именно к ним. Госконтролер предупреждает, что это наносит прямой ущерб объективности консультаций и подрывает доверие к ним.
Маркетинговые схемы застройщиков как фактор риска
Серьезным дестабилизирующим фактором стали масштабные маркетинговые акции строительных компаний, активизировавшиеся с конца 2023 года. Чтобы избежать официального снижения цен на недвижимость и сохранить темпы продаж, застройщики начали массово предлагать покупателям сделки по схемам "20/80" или "10/90". В этих случаях покупатель платит вначале 10% или 20% суммы, а основная часть оплаты откладывается на момент фактической передачи ключей. По сути, это займ, субсидированный самим подрядчиком.
Объем кредитования, выданного в рамках таких сделок, вырос за 2 года в 18,5 раза. С 453 млн шекелей в декабре 2023 года он подскочил до 8,3 млрд шекелей в августе 2025 года. В отдельные периоды, близкие к июню 2024 года, доля таких договоров доходила до 60% от всех сделок на рынке, в которых была задействована ипотека.
На первый взгляд, отсрочка выглядит привлекательно. Но госконтролер подчеркивает, что такие сделки повышают риски для покупателей. Они заранее не знают, какой будет процентная ставка "прайм", к которой привязана значительная часть ипотечных ссуд. Их ежемесячный платеж может вырасти, а жизненные обстоятельства измениться за несколько лет.
Более того, при оформлении таких рассрочек на начальном этапе часто не проводится полноценная оценка платежеспособности клиента, из-за чего кредиты получают люди, которым, возможно, будет сложно погасить ссуду.
Монополия четырех банков
Инициированная Банком Израиля в 2022 году реформа прозрачности, которая должна была стимулировать заемщиков торговаться и сравнивать предложения разных банков, не достигла своей цели, отмечается в отчете.
В 2024 году лишь 37% граждан обращались в несколько банков для ведения переговоров об условиях кредита. До реформы, в период 2015-2017 годов, этот показатель был выше и составлял 44%. Таким образом, в 2024 году около 63% заемщиков согласились на предложение первого же банка.
Сам ипотечный рынок остается жестко концентрированным. На середину 2025 года около 96% всей суммы ипотечного долга - это ссуды, выданные банками. На долю небанковских финансовых организаций (пенсионных фондов, страховых компаний и т. д.) пришлось лишь 3%, на долю государства - 1%. При этом четыре крупнейших банка контролируют около 93% всего рынка.
Специфика секторов
Отчет выявил серьезные диспропорции в предоставлении ипотечных кредитов разным сегментам израильского общества.
В арабском секторе объем выдаваемых ипотечных кредитов на протяжении последнего десятилетия составлял лишь около 2% от общего количества по стране, что абсолютно несоразмерно доле этого населения.
В результате многие арабские граждане идут за кредитами на серый рынок, что, по словам госконтролера, создает почву для роста экономической преступности.
В ультраортодоксальном секторе есть другая проблема: скрытые кредиты, которые государство не видит и не контролирует. Ортодоксальные заемщики активно берут краткосрочные беспроцентные ссуды из общинных касс взаимопомощи (гмах), которые требуют очень высоких ежемесячных выплат. Поскольку эти обязательства не регистрируются в государственной системе кредитных данных, они остаются невидимыми для банков. В итоге банки потом одобряют религиозным заемщикам ипотечные кредиты, не видя полной картины. Реальная долговая нагрузка религиозных семей может существенно превышать установленные лимиты Банка Израиля.
При этом в ультраортодоксальных городах зафиксирован самый высокий в стране рост объемов ежемесячных ипотечных возвратов - на 13,5% в период с 2020 по 2022 год.
Банк Израиля правильно действовал во время войны
Единственной сферой, удостоившейся однозначно положительной оценки госконтролера, стала деятельность Банка Израиля после начала войны "Железные мечи". Уже через 8 дней после начала боевых действий регулятор разработал масштабную программу помощи, которая позволила пострадавшим домохозяйствам отложить платежи по ипотеке без начисления процентов и комиссий. Эта программа успешно продлевалась 5 раз и действовала в общей сложности около полутора лет. Похожие меры были приняты и сразу после начала операции "Народ-лев".
Тем не менее, контролер указал на упущение: Банк Израиля не задокументировал должным образом этот кризисный опыт и не провел официальный процесс извлечения уроков, что может негативно сказаться на готовности к возможным чрезвычайным ситуациям в будущем.
В заключении отчета Матаниягу Энгельман констатировал, что ипотечный рынок находится на перепутье, и призвал Банк Израиля и Управление по надзору за рынком капитала незамедлительно обеспечить прозрачность, честность и надлежащий контроль в сфере кредитования, защитив экономическую стабильность израильских семей.