Тель-Авив
(Фото: shutterstock)
После периода, когда покупатели жилья совершали сделки главным образом в периферийных городах - в том числе из-за высоких процентных ставок, дороговизны квартир и сложностей с получением финансирования, - на рынке недвижимости намечается изменение тенденции. На фоне снижения цен в тель-авивском и центральном округах эксперты полагают, что именно эта коррекция вновь привлекает внимание покупателей к наиболее востребованным районам. Этому также способствуют большая гибкость со стороны застройщиков и специальные финансовые программы, призванные стимулировать сделки, пишет 4 июля Ynet.
Данные, недавно опубликованные Центральным статистическим бюро Израиля, указывают на умеренное снижение индекса цен на жилье, однако картина по округам остается неоднородной. Так, в начале года в тель-авивском округе было зафиксировано годовое снижение цен на квартиры на 5,1%, в центральном округе - на 3,1%. В то же время в иерусалимском округе цены выросли на 4%, в северном - на 2,2%, в хайфском - на 0,5%, а в южном - на 0,4%.
Представители рынка недвижимости считают, что различия между округами отражают прежде всего коррекцию после необычного периода, когда высокая процентная ставка вытесняла часть покупателей в районы с более низкой стоимостью жилья. По их словам, для многих ключевым фактором тогда были не качество локации и не потенциал роста стоимости, а возможность справиться с первоначальной ценой квартиры и ежемесячными выплатами по ипотеке.
Данные о продажах, по мнению участников рынка, также подтверждают наметившийся поворот. Согласно ЦСБ, в прошлом году Тель-Авив-Яффо вошел в число лидеров по продаже новых квартир, хотя общий объем продаж все равно снизился. Это происходило на фоне относительно умеренной активности на рынке и большого количества новых квартир, остававшихся непроданными.
Обзор главного экономиста министерства финансов также указывал на осторожное состояние рынка: общее число сделок сократилось, а продажи подрядчиков упали особенно заметно.
Генеральный директор компании B Real Estate Надав Бариах объясняет, что в последние годы в Израиле сложился рынок, на котором "покупают там, где могут".
"Покупатели, которые хотели жить в центре страны или приобрести недвижимость в районах высокого спроса, были вытеснены оттуда из-за процентной ставки, необходимого собственного капитала и размера ежемесячного платежа. Это создало высокий спрос в районах, где абсолютная цена квартиры была ниже. Но спрос на центр никуда не исчез - он лишь был отложен", - сказал он.
По его словам, снижение цен в районах спроса не обязательно свидетельствует о слабости рынка, а может стать новой точкой входа для покупателей.
"Когда цены на квартиры в центре корректируются вниз, а застройщики предлагают более гибкие условия оплаты, покупатели снова начинают задавать правильный вопрос: не только сколько стоит квартира, но и где она находится и какова ее стоимость в долгосрочной перспективе", - отметил Бариах.
Он добавил, что рост цен, зафиксированный в части периферийных округов, вовсе не обязательно означает устойчивое изменение карты спроса.
"Более низкая цена на бумаге не обязательно делает сделку более выгодной. В недвижимости место расположения влияет на будущий спрос, возможности сдачи в аренду, ликвидность и сохранение стоимости. Когда ценовой разрыв сокращается, естественный спрос возвращается в центр", - подчеркнул он.
По словам Бариаха, тот факт, что рынок по-прежнему не достиг высоких объемов активности, делает нынешние данные особенно интересными.
"Мы не видим ажиотажа, а наблюдаем трезвое возвращение покупателей. Покупатель 2026 года стал осторожнее, он больше проверяет и сравнивает. Но когда он видит возможность в районе с реальным спросом, он снова садится за стол переговоров", - сказал он.
Генеральный директор и партнер строительной компании Ран Янай считает, что нынешний период создает возможности для покупателей, прежде всего в районе Тель-Авива и Центральном округе, где сосредоточен значительный запас новых квартир.
По его словам, многие компании сегодня предлагают финансовые программы и льготы, призванные облегчить покупку, однако это окно возможностей может оказаться ограниченным.
"Есть покупатели, которые считают, что цены продолжат снижаться. Но уже сегодня строительные расходы очень высоки, поэтому трудно ожидать дальнейшего существенного падения. По мере снижения процентной ставки и возвращения большего числа покупателей на рынок льготы, вероятно, будут сокращаться", - заявил он.
Оценщик недвижимости Шмулик Коэн также указывает на усилившиеся переговорные позиции покупателей.
"Согласно данным ЦСБ, более половины новых квартир, оставшихся в продаже, сосредоточены в районе Тель-Авива и центра. Большой объем непроданного жилья дает покупателям серьезную возможность торговаться с застройщиками. Помимо снижения цен, сейчас существуют льготы, стоимость которых может достигать десятков, а иногда и сотен тысяч шекелей: улучшение технических характеристик квартиры, ваучеры на мебель и особые схемы финансирования. Поэтому даже тот, кто раньше считал, что не сможет купить квартиру в районах высокого спроса, может обнаружить, что сегодня условия изменились", - сказал он.
По оценке участников рынка, совокупность этих данных указывает на изменение характера спроса. После периода, когда решения покупателей в основном определялись ограничениями финансирования и стартовой стоимостью жилья, постепенно возвращаются долгосрочные критерии - расположение, транспортная доступность, ликвидность и потенциал сохранения стоимости.
Если процентная среда продолжит стабилизироваться, районы высокого спроса могут вновь сосредоточить значительную часть активности на рынке жилья.