За последние 20 лет цены на квартиры в Израиле подскочили на 130%, а доходы семей выросли всего на 45%. Эти и другие данные складываются в тревожную картину: проблемы на рынке жилья глубже, чем кажутся. Такой вывод сделан в новом исследовании института социально-экономических исследований "Шореш", опубликованном в среду, 29 апреля.
Автор исследования, сотрудница института Яэль Мишели, изучила данные Центрального статистического бюро, Банка Израиля, Национального экономического совета и министерства строительства.
►Главные выводы
Темпы строительства жилья не успевают за ростом спроса. С 1990 по 2023 год в Израиле прибавилось около 1,73 млн домохозяйств, но начато строительство лишь около 1,61 млн квартир. Накопленный дефицит составляет более 120 тысяч квартир.
Домохозяйства в Израиле с годами стали меньше. В стране все больше одиночек, разведенных, пожилых людей, чьи дети покинули дом. И каждому из них нужна отдельная квартира, будь она большой или маленькой.
В результате количество домохозяйств растет гораздо быстрее, чем население: с 70-х годов население Израиля выросло примерно на 290%, а домохозяйств увеличилось на 350%. Жилищное строительство до сих пор планируют, ориентируясь на прирост населения в целом - а нужно планировать, исходя из увеличения числа домохозяйств.
Жилье, которое все же строится, не подходит тем, кто в нем нуждается. В жилищном строительстве все еще остался перекос в сторону больших по площади квартир, в то время как размер средней семьи уменьшился. Около 45% от общего числа начатых строек составляют 4-5-комнатные квартиры. При этом около 45% домохозяйств в Израиле состоят всего из 1-2 человек (молодые пары, одинокие люди и т.д.).
Застройщики предпочитают строить большие квартиры, так как они более прибыльны. Многие местные власти даже поощряют это, желая привлечь сильное население и избежать приезда студентов или социально слабых слоев.
Рост цен на жилье в разв опережает рост доходов. С 2000 по 2022 год цены на квартиры в Израиле выросли примерно на 130%, а чистый доход домохозяйств увеличился всего на 45%. То есть, все меньше израильтян могут позволить себе купить собственное жилье.
►Покупка только для богатых
В конце 2024 года средний ежемесячный платеж по ипотеке за 4-комнатную квартиру в Израиле достиг примерно 11.400 шекелей. Покупка жилья становится недоступной не только для малоимущих, но и для среднего класса.
Все это вытесняет людей на рынок аренды. Более чем каждое третье домохозяйство в Израиле сегодня снимает квартиру — и этот показатель только растет.
Съемные квартиры перестали быть уделом только молодежи и студентов. Сегодня почти половина (49%) израильтян живут в арендованном жилье. Двадцать лет назад эта доля составляла меньше трети - 30%.
Доля арендаторов среди лиц в возрасте 35-54 лет за последние 20 лет выросла вдвое: с 15% до 32%. И все больше пожилых израильтян вынуждены снимать квартиру: доля арендаторов среди людей в возрасте 55-64 летувеличилась а с 11% до 18%.
При этом рынок долгосрочной институциональной аренды (когда компания владеет сотнями квартир и сдает их на много лет) в Израиле до сих пор находится в зачаточном состоянии. Проблему усугубляет налоговая система. Доход от аренды квартиры освобожден от налога до определенного ежемесячного порога. На практике, этой льготной в основном пользуются частные арендодатели с одной квартирой.
У компании, которая хочет построить сотни квартир и сдавать их в долгосрочную аренду, почти нет стимулов, которые компенсировали бы риск. Так что большинство израильтян вынуждены подписывать короткие, годовые договоры на аренду и часто переезжать, что означает нестабильность с жильем.
►Какие решения предлагаются в иследовании
Обязать застройщиков планировать квартиры разного размера - как условие для получения разрешений на строительство. Смысл в том, чтобы девелопер не мог строить только большие квартиры, даже если они выгоднее.
Развивать институциональный рынок долгосрочной аренды по модели Германии и Великобритании: многолетние контракты, базовая защита арендаторов и привлечение крупных институциональных игроков, профессионально управляющих недвижимостью, - вместо тысяч частных арендодателей, каждый из которых делает то, что ему удобно.
Исправить налоговые перекосы. На данный момент освобождение от налогов ориентировано на частного арендодателя, а не на компанию, сдающую жилье в долгосрочную аренду. Исследование утверждает, что нужно создать целевые налоговые стимулы для компаний, которые обязуются сдавать квартиры на длительные сроки.