Серия недавних судебных решений по искам против жильцов, отказавшихся подписывать разрешение на проект городской реновации (пинуй-бинуй или ТАМА-38), показала, что жильцы-отказники часто бывают правы. Застройщики и чиновники даже придумали название на иврите для таких "упрямцев" - "сарваним" (от слова "лесарев" - отказаться). Но суды доказали, что жильцы справедливо указывали им на дискриминацию, ошибки в планировании и другие недочеты, а не просто отказывались подписать соглашение "из упрямства". В каких же случаях несогласие отдать свою квартиру под проект считается законным, а в каких ситуациях появляется риск иска? И как правильно сформулировать свое несогласие? Этой теме посвящена публикация в Ynet.
На объекте "пинуй-бинуй" (снос и застройка) в Бат-Яме, в жилом комплексе на улице Ха-Яркон в Тель-Авиве, в комплексе "Дафна" рядом с Кирией и в комплексе "Ха-Роэ" в Рамат-Гане не так давно вспыхнули резонансные конфликты. В центре внимания оказались иски против жильцов, отказавшихся участвовать в проекте реновации (итхадшут иронит). В итоге их иски удовлетворили, признав правоту жильцов.
Например, в Бат-Яме речь идет о проекте ТАМА-38 на проспекте Ха-Ацмаут. Окружной суд Тель-Авива оставил в силе решение инспектора по регистрации недвижимости - не принуждать владельцев квартир, которые были против, к реализации проекта. Суд указал: даже если большинство жильцов поддерживает проект, это не дает права утверждать его любой ценой при наличии серьезных ошибок, которые могут поставить под угрозу права собственников.
В Рамат-Гане дело касалось проекта сноса и строительства на улице Ха-Роэ. Окружной суд решил, что одинаковая прибавка к площади для квартир разного размера (от 60 до 105 кв. м) создает серьезную дискриминацию. Проект утвердили только при условии выплаты выравнивающей компенсации около 140.000 шекелей владелице квартиры, которая отказалась согласовать проект.
В Тель-Авиве рассматривали проект ТАМА-38/2 (снос и строительство) в здании на улице Ха-Яркон. В мае окружной суд Тель-Авива отклонил апелляцию соседей и утвердил решение инспектора. Отказ жильца признали обоснованным, так как проектируемая площадь его балкона оказалась на 40% меньше, чем у остальных соседей. В его пользу присудили компенсацию и судебные издержки на общую сумму около 680.000 шекелей.
В другом тель-авивском проекте "пинуй-бинуй" в районе улиц Дафна - Арлозоров рядом с больницей "Ихилов" подкомплекс 2 (включающий дома Дафна, 36-40) продвинулся дальше всех, там получили требуемое законом квалифицированное большинство (подписи поставили более 90% жильцов). Проект надолго остановился из-за единственной владелицы квартиры, которая отказалась подписывать соглашение. Компания-застройщик подала против нее иск, посчитав ее "отказницей" (сарванит). В ходе судебного разбирательства выяснилось: застройщик тайно дал значительные льготы и повышенные компенсации (более крупные квартиры или высокие этажи) части других жильцов дома ради их подписей, нарушив принцип равных условий. Это придало отказу женщины юридическую и общественную поддержку, выявив очевидное неравенство. Этот случай стал наглядным примером того, что абсолютное большинство не делает дискриминацию законной, и заставил застройщиков комплекса действовать полностью открыто по отношению к остальным собственникам.
В последнее время суды все чаще признают правоту жильцов, отказавшихся подписывать соглашение. Их борьба приводила к увеличению компенсаций для всех остальных владельцев квартир в зоне реновации - иногда для десятков собственников недвижимости. В поданных исках находили нарушения в договорах, планировании или действиях застройщиков (язам), а целые проекты удавалось спасти от провала или заниженных условий.
Реновация жилого дома в Тель-Авиве
(Фото: Protasov AN, shutterstock)
Адвокат Ноам Колодны из юридической компании "Колодны и партнеры", эксперт по строительному праву и недвижимости, объясняет, каковы права жильцов, выступающих против проектов "пинуй-бинуй".
►Считается ли отказником (сарван) любой владелец квартиры, выступающий против проекта?
Многие ошибочно думают, что отказником становится каждый, кто не торопится подписывать договор. На практике закон и решения судов различают владельца, который выдвигает обоснованные возражения, и того, кто отказывается без разумных причин или требует слишком многого, из-за чего проект блокируется.
Цель закона не в том, чтобы лишить собственников права защищать свои интересы, а в том, чтобы не допустить ситуации, когда небольшое меньшинство срывает проект, который поддерживает большинство. Суд проверяет не только сам факт несогласия, но и его причины. Владельца признают отказником в юридическом смысле только тогда, когда становится ясно, что его позиция неразумна или направлена на получение личной выгоды за счет остальных.
►Как вести себя с инициативной группой жильцов без конфликтов?
Главное правило - различать несогласие с самим проектом и несогласие с тем, как его собираются реализовать. Большинство споров возникает не из-за юридических вопросов, а из-за ощущения, что один человек удерживает всех остальных. Чтобы этого не случилось, подключайте инициативную группу с самого начала. Объясните, что ваша цель - не сорвать проект, а улучшить его для всех. Изложите все замечания письменно и в одном сообщении.
Выбор слов тоже имеет значение. Вместо "я не подпишу" лучше сказать "я подпишу, когда решатся следующие вопросы". Объясняйте свою позицию спокойно, честно и с уважением. Важно понимать, что у остальных собственников есть законный интерес продвигать проект. Чем конкретнее диалог, тем меньше шансов получить клеймо вымогателя или мстителя.
►Как выдвигать обоснованные требования вместо ультиматумов?
Существует большая разница между предложением по улучшению и ультиматумом. Обоснованное требование опирается на реальный интерес и профессиональное объяснение: например, просьба о более надежной банковской гарантии, решениях для людей с инвалидностью, понятном механизме, определяющем расположение новой квартиры, компенсации потерь доходов от бизнеса или уточнении порядка обновления спецификации (мифрат). Напротив, требования необоснованной дополнительной площади, выплаты необычных сумм или получения личных льгот могут восприниматься как попытка использовать право меньшинства в свою пользу.
Правильный путь - собрать все замечания в один документ, объяснить суть каждого права и показать готовность к компромиссу. Суды обычно поддерживают добросовестных собственников, которые пытаются договориться, даже если они отклоняют первоначальное предложение.
►Какие документы нужно подготовить перед обращением к застройщику?
Перед началом переговоров соберите документы о правах на квартиру и ее характеристиках. В первую очередь понадобятся свежая выписка из реестра недвижимости (табу) или подтверждение прав, чертеж квартиры и разрешения на строительство при их наличии. Если в квартире проводились расширения, остекление балкона или другие изменения, проверьте, что они узаконены.
Подготовьте документы о личных обстоятельствах: медицинские справки, подтверждения инвалидности или данные о ведении бизнеса в квартире. Внимательно изучите проект договора, техническую спецификацию, документы банковского сопровождения и предлагаемые гарантии. Приходите на встречи с жильцами и застройщиком, хорошо зная факты. Это сделает диалог более профессиональным и создаст впечатление, что вы серьезный участник процесса.
►Стоит ли действовать в одиночку или лучше объединиться с соседями?
В большинстве случаев совместные действия дают лучший результат. Когда несколько собственников указывают на одинаковые изъяны, легче доказать, что проблема реальная. Организованная группа имеет более сильные позиции в переговорах с застройщиком. Но избегайте превращать группу в агрессивный лагерь, который действует на эмоциях или распространяет недостоверную информацию.
Даже если квартировладелец считает себя единственным пострадавшим, стоит уведомить инициативную группу и открыто изложить свою позицию. Суды оценивают обстоятельства каждого собственника отдельно, поэтому индивидуальный отказ может быть обоснованным при реальном нарушении прав. Главное значение имеет не число несогласных, а качество аргументов и добросовестность.
►Какие ошибки лишают жильца доверия соседей и создают риск иска против него?
Первая ошибка - постоянно меняющиеся требования. Если жилец получает ответ на одно замечание и сразу выдвигает новое, складывается впечатление, что его цель - затянуть проект. Другая ошибка - просьба о личных привилегиях, недоступных остальным: чрезмерной прибавке площади, особых выплат или других необоснованных условий. Отсутствие сотрудничества, пропуск встреч, отказ предоставить письменные замечания или игнорирование обращений застройщика тоже воспринимаются как недобросовестность.
Распространение слухов или обвинений в адрес застройщика, юристов или инициативной группы подрывает доверие и может привести к судебным разбирательствам. Суды оценивают не только суть возражений, но и поведение. К жильцу, который действовал открыто и последовательно, отнесутся иначе, чем к тому, кто вел себя агрессивно.
►Что превращает жильца с законными требованиями в отказника?
Разница не в самом факте несогласия, а в его причине и степени разумности. Владелец квартиры с законными требованиями хочет убедиться в честности, безопасности и соответствии сделки его ситуациям. Он может просить усилить гарантии, улучшить компенсации, обеспечить доступность среды, защитить бизнес или пересмотреть условия, если они сильно ухудшены.
Отказник в юридическом смысле - это тот, кто отклоняет сделку даже после разумного решения его вопросов или пытается получить личную выгоду за счет соседей. Суды не требуют соглашаться на любые условия застройщика, но ждут добросовестности. Острое несогласие остается легитимным при наличии деловых причин, а даже небольшое требование сочтут неразумным, если его цель - только давление.
►В каких случаях суд может признать отказ оправданным?
Суды признают, что не каждый проект выгоден всем без исключения. Отказ оправдан, если предлагаемые условия не обеспечивают равенства или сильно отличаются от нормы для похожих проектов; когда застройщик не дает достаточных гарантий завершения строительства; при сомнениях в его финансовой стойкости или опыте; если договор перекладывает на жильцов неразумные риски; или когда проект наносит слишком большой вред конкретному человеку из-за его здоровья или функционального состояния.
Существенное ущемление имущественных прав, доступности или особого использования квартиры тоже оправдывает пересмотр сделки. Возражения, основанные на слухах, общем недоверии к девелоперам или желании получить сверхприбыль, обычно не принимаются. Решение всегда индивидуально: суд изучает все обстоятельства, качество доказательств и добросовестность попыток урегулировать спор.
►Можно ли отказаться из-за слишком низкой компенсации?
Да, но одного личного недовольства недостаточно. Вопрос не в том, чтобы получить более выгодную сделку, а в существенном отклонении предложения от справедливого уровня. Для обоснования такой позиции нужна экспертная оценка оценщика недвижимости, которая анализирует стоимость существующего жилья, предлагаемые условия, параметры проекта и местную практику. Следует также проверить, получают ли все собственники аналогичные условия или есть неправомерная дискриминация.
Суды не склонны принимать аргументы о праве на "максимально выгодную" сделку. Если предложение соответствует рынку и большинству дают аналогичные условия, оправдать отказ только желанием получить больше будет сложно.
►Служат ли опасения насчет финансовой устойчивости застройщика поводом для отказа?
Да, но такие опасения должны подтверждаться фактами. Проект "пинуй-бинуй" длится годами, и жильцы доверяют застройщику самое ценное имущество. Проверять его финансовое состояние, опыт, источники финансирования, наличие банковского сопровождения и тип гарантий не только можно, но и нужно. Выявление сведений о финансовых трудностях, провалах прошлых проектов, банкротстве или отсутствии гарантий имеет существенное юридическое значение.
Общие опасения без фактов, слухи или публикации в соцсетях суду не подойдут. В таких ситуациях запрашивайте документы, привлекайте специалистов и запрашивайте ответы у застройщика до принятия решения. Несогласие на основе профессиональной проверки воспринимается иначе, чем позиция, основанная на домыслах.
►Можно ли возражать из-за ухудшения качества жизни или вида из окна?
Ответ зависит от масштаба ущерба. Почти любой проект "пинуй-бинуй" меняет окружение: новое здание выше, квартир больше, меняется вид. Сам факт увеличения высотности или другого направления балкона обычно не оправдывает отказ.
Однако если проект наносит конкретному жильцу несоразмерный вред - например, сильно перекрывает свет и воздух, резко ухудшает доступность, лишает возможности особого использования квартиры или ухудшает условия неравномерно по сравнению с соседями - аргумент получает вес. В таких случаях опирайтесь на профессиональные экспертизы, а не только на личный дискомфорт. Суды проверяют наличие существенного и специфического ущерба.
►Кто уполномочен решать спор с отказником и сколько длится разбирательство?
Выбор инстанции зависит от обстоятельств. В небольших проектах на базе зарегистрированного совместного дома полномочия есть у мирового суда и у инспектора по недвижимости (мефакеах аль мекаркеин). В проектах "пинуй-бинуй" юрисдикция принадлежит окружному суду. Тяжба подсудна мировому и окружному судам, но с высокой вероятностью ее рассмотрит инспектор по недвижимости.
В большинстве проектов городской реновации форма квартиры и ее естественная освещенность меняются: квартира с 3 направлениями воздуха может превратиться в квартиру с 2 направлениями, а жилье на 1-м этаже может получить соседство с въездом в подземную автостоянку или мусоросборником. Не соглашайтесь на критические ухудшения без оценки. В любой инстанции привлекайте оценщика для расчета ущерба. Длительность процесса различается: простые дела решаются за несколько месяцев, а в крупных проектах разбирательство занимает год и более.
►Обязывают ли суды отказников выплачивать компенсацию?
Если суд приходит к выводу, что владелец отказался от сделки без разумных оснований и затянул или сорвал проект, его могут обязать возместить ущерб остальным собственникам. Но компенсация не назначается автоматически каждому несогласному. Суды используют этот инструмент осторожно и только при полной уверенности в неразумности, недобросовестности или вымогательстве.
Квартировладелец, который выдвигал предметные претензии, опирался на экспертизы, вел реальные переговоры и стремился к компромиссу, не будет автоматически признан отказником и не получит штрафных санкций, даже если не подписал итоговый договор. Судебная практика показывает: собственники вправе отстаивать свои интересы, если делают это честно, прозрачно и добросовестно.
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер