4 Еще фото
Лондон. В 2023 году спрос на жилье в Соединенном Королевстве упадет на 20%
(Фото: shutterstock)
Повышение большинством центробанков мира учетной ставки с целью обуздания инфляции привело к повсеместному удорожанию ипотечных ссуд. Многим пришлось отложить планы на покупку жилья. О том, как разные страны справляются с этой проблемой, рассказывает в сентябре израильское экономическое издание Calcalist.
Увеличение стоимости ипотеки в результате повышения банковской учетной ставки осложнило жизнь как покупателям жилья, так и владельцам недвижимости. Везде, от Сиднея до Стокгольма и Сиэтла, потенциальные покупатели откладывают или отменяют сделки. Это ведет к падению цен на квартиры и дома. В то же время миллионы граждан, взявшие кредиты под низкий процент в период пандемии, вынуждены теперь возвращать гораздо более высокие месячные платежи.
Столь стремительное охлаждение рынка недвижимости, который считается основным источником капитала для большинства домохозяйств, грозит усугубить глобальный экономический спад. И хотя нынешнее замедление темпов роста пока не идет в сравнение с финансовым кризисом 2008 года, эксперты опасаются похожего развития событий. Пока что центральные банки пытаются сравнительно осторожно сдерживать инфляцию, не прибегая к мерам, которые могут сильно ударить по потребительским настроениям и привести к глубокой рецесссии.
"Мы станем свидетелями глобального замедления активности на рынке жилья в 2023-2024 годах, - полагает бывший сотрудник центрального банка Японии Хидэки Хирата, один из соавторов статьи о тенденциях в сфере недвижимости, подготовленной для Международного валютного фонда. - Последствия агрессивного повышения учетных ставок граждане ощутят спустя несколько месяцев".
Увеличение расходов на финансирование недвижимости наносит ущерб экономике разными способами. Семьи, выплачивающие ипотеку, вынуждены затянуть пояса, те, кто планировал купить квартиру, откажутся от этой затеи. Все это неизбежно приведет к замедлению темпов экономического роста.
Происходящее входит в резкое противоречие с политикой, проводившейся в последние годы, когда после финансового кризиса центральные банки значительно облегчили условия получения кредита на покупку квартиры. Во время пандемии многие люди стали работать из дома, что подтолкнуло их к приобретению собственного жилья. Теперь им придется столкнуться с резким ростом выплат по ипотеке на фоне высокой инфляции и возможной стагнации.
По мнению Роба Саббарамана, главы отдела маркетинговых исследований крупнейшей японской финансовой холдинговой компании Nomura Holdings, "для взявших кредит молодых семей, ранее не сталкивавшихся со столь резким ростом банковской учетной ставки, нынешние события могут стать серьезным потрясением".
Степень зависимости заемщиков от повышения учетной ставки в разных странах неодинакова. В США большинство покупателей недвижимости берет ипотечный кредит с фиксированной ставкой на период около 30 лет. С 2017 года лишь 7% от общего числа американских заемщиков брали ссуду под переменный процент. В других странах покупатели предпочитают кредиты с фиксированной ставкой на короткий срок либо ипотечные ссуды с переменным процентом, привязанным к официальным учетным ставкам.
Согласно отчету рейтингового агентства Fitch Ratings Inc., наиболее высокая концентрация ипотечных кредитов с переменной процентной ставкой была зафиксирована в мае в Австралии, Испании, Великобритании и Канаде. В Новой Зеландии 55% ипотечных ссуд выдаются на основе переменной либо фиксированной ставки, которую следует продлевать ежегодно.
Новая Зеландия, в которой в 2021 году цены на жилье выросли почти на 30%, - наиболее известный пример укрепления жилищного сектора во время пандемии. В последние 10 месяцев новозеландский центробанк повышал учетную ставку 7 раз. В июле цены на жилье упали на 11%. Предполагается, что эта цифра может составить 20%.
4 Еще фото
Окленд. До сих пор Новой Зеландии удавалось справиться с замедлением активности на рынке жилья
(Фото: GagliardiPhotography, shutterstock)
В марте 2021 года 33-летняя Фамке Бургер, сотрудница страховой компании, купила дом в районе Веллингтона за 825.000 новозеландских долларов (504.000 долларов США). В первые месяцы после покупки стоимость ее недвижимости увеличилась до 1 миллиона новозеландских долларов. Но к осени 2022-го цены на жилье упали настолько, что дом ныне оценивается в ту же сумму, что и в 2021 году. Бургер уверена, что справится с повышением учетной ставки и выплатит ссуду в течение ближайшего года. Однако, признается она, ее финансовое благополучие ухудшилось.
До сих пор Новой Зеландии, как и большинству развитых стран, удавалось справиться с замедлением активности на рынке жилья. Финансовое положение семей достаточно стабильно, сбережения растут, безработица остается на низком уровне. К тому же после того, как в середине 2000-х пузырь в сфере недвижимости лопнул, спровоцировав финансовый кризис, условия кредитования ужесточились, что делает волну дефолтов маловероятной.
После долгих лет роста цен на жилье многие владельцы недвижимости благополучно выплатили большую часть долгов по ипотеке. В то же время в тех районах, где прежде квартиры стоили чрезмерно дорого, покупатели смогут теперь найти более низкие цены.
По мнению сотрудника Национального университета Сингапура Кван Оки Ли, охлаждение рынка недвижимости может привести и к ряду позитивных изменений.
Однако экономисты бьют тревогу. Они опасаются, что финансовые потери, понесенные владельцами собственности, приведут к цепной реакции экономического спада. Это особенно пугает, учитывая, что, по мнению МВФ, мировая экономика и без того находится на грани рецессии.
В некоторых странах правительства уже начали вмешиваться в ситуацию, стремясь помочь потребителям, столкнувшимся с резким повышением выплат.
В Южной Корее было решено выделить более 290 млн долларов на оказание помощи по погашению ипотечных кредитов с плавающей процентной ставкой.
В Польше правительство позволило некоторым заемщикам, ежемесячные выплаты которых удвоились в результате повышения учетной ставки, заморозить платежи на 8 месяцев. Эта мера свела на нет значительную часть прибыли крупных банков, поскольку им пришлось использовать финансовые резервы в размере 13 млрд злотых (2,78 млрд долларов).
Китай переживает острый кризис в сфере жилья, связанный с волной дефолтов среди компаний, занимающихся недвижимостью, и отказом заемщиков платить ипотечные взносы за дома, строительство которых не завершено.
В Швеции, которая в свое время считалась одним из самых успешных рынков недвижимости в Европе, в последние 4 месяца цены на жилье упали примерно на 8%. Эксперты прогнозируют 15-процентное снижение стоимости квартир до конца текущего года.
Быстрыми темпами снижаются цены на жилье и в Великобритании. Согласно исследованию агентства Bloomberg, с начала 2022 года в половине районов Лондона цены на недвижимость либо снизились, либо застыли на месте. Специалисты полагают, что в 2023 году спрос на жилье в Соединенном Королевстве упадет на 20%. Около 1,8 млн британских заемщиков будут вынуждены рефинансировать свои кредиты в 2023 году. В наиболее уязвимом положении оказались недавние покупатели, приобретшие жилье в период падения цен во время пандемии.
В США риски, связанные с изменением размера учетной ставки, ниже, чем в других странах. Резкий рост стоимости кредита заставил покупателей брать более гибкие ссуды под сравнительно низкий процент. По оценке инвестиционного банка Goldman Sachs, цены на жилье в Америке в 2023 году останутся неизменными.
Наиболее проблематичной остается ситуация в Австралии и Канаде, поскольку в этих странах рынки недвижимости были слишком перегреты. Непогашенные долги по ипотечным ссудам в Канаде составляют почти 0,5 трлн канадских долларов. По оценке экспертов, в течение ближайших трех лет располагаемый доход канадских домохозяйств (деньги, остающиеся после уплаты налогов) сократится в среднем на 0,65% в результате роста выплат по ипотеке.
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Гай Франкович