Операция "Львиный рык" ("Шаагат ха-ари") еще больше увеличила и так немалый спрос на жилье с защищенной комнатой (МАМАД), но ухудшение экономической ситуации и рост затрат тормозят все больше проектов городского обновления. Как стало известно во вторник, 10 марта, некоторые застройщики даже требуют от покупателей пересмотреть договор.
Все больше израильтян жалуются на то, что в ожидании сноса старого дома и строительства нового ("пинуй-бинуй"), подрядчик внезапно сообщает, что проект больше не выглядит для него экономически оправданным, и требует отказаться от части ранее обещанных условий.
В последние месяцы эта проблема затронула комплексы, включенных в проекты городской реновации, особенно на фоне буксующего рынка недвижимости и войны против Ирана, которая никак не улучшает ситуацию на рынке недвижимости.
На этом фоне возникают случаи, когда застройщики, уже подписавшие с жильцами соглашение о реализации проекта и находящиеся на продвинутой стадии планирования, требуют сократить согласованные компенсации и фактически пересмотреть договор.
Такая ситуация может нанести жильцам серьезный ущерб, затянуть процесс и затормозить продвижение проекта. В худшем случае это может привести к расторжению соглашения с действующим застройщиком и к новому тендеру, исход которого заранее неизвестен, а значит - к началу всего процесса с нуля после многих лет ожидания.
Как военные операции и нынешняя война против Ирана могут повлиять на рынок?
Адвокат Ципи Розенберг, партнер и руководитель отдела городской реновации в офисе Caspi & Co., который специализируется на представлении интересов владельцев прав в проектах такого типа, разъяснила ситуацию.
"Военная кампания в Иране, как ожидается, заметно повлияет на сферу городской реновации, потому что вновь стала очевидной важность защищенной комнаты в каждой квартире, а особенно остро эта проблема стоит в крупных городах. Но в последнее время сфера реновации столкнулась и с новой проблемой - снижением цен, которое бьет по прогнозам и ломает модель, на которой строились расчеты застройщиков. Поэтому они пытаются пересматривать договоры и просить жильцов сократить обещанные по контрактам компенсации", - рассказала она.
По словам адвоката, хотя влияние войны на рынок пока еще неясно, вполне возможно, что экономическая ситуация после войны лишь усугубит проблему. Наряду с вмешательством государства, например через законопроект о восстановлении ущерба от войны с помощью проектов городской реновации, который должен ускорить восстановление пострадавших районов, важно, чтобы жильцы понимали новую реальность и умели разумно к ней подготовиться.
Проект находится на продвинутой стадии, но застройщик отказывается продолжать. Как должны реагировать жильцы?
"Прежде всего важно собрать данные и точно понять планировочную и экономическую картину. Для этого необходимо получить профессиональное заключение оценщика недвижимости ("шамай). На основании его отчета можно будет понять, обоснованны ли доводы застройщика или это попытка улучшить свои позиции и воспользоваться тем, что жильцы фактически оказались в зависимом положении. Нужно проверить, действительно ли проект стал убыточным, или рентабельность просто снизилась, но все еще остается на уровне, позволяющем довести его до реализации", - поясняет Розенберг.
По ее словам, оценщик должен действовать от имени жильцов, быть выбранным и назначенным ими через представительство собственников и иметь имя и опыт именно в сфере городской реновации.
Если меняются условия договора с застройщиком или подписывается новый договор с другим застройщиком, на что нужно обратить внимание?
Важно заранее прописать в договоре возможные будущие сценарии - например, что произойдет, если проект столкнется с трудностями и рентабельность застройщика опустится ниже минимального уровня. Следует также установить механизм возврата собственникам того, что было у них сокращено, если после завершения проекта ситуация улучшится. Иными словами, если по итоговому отчету рентабельность проекта возрастет, застройщик должен вернуть собственникам сумму, равную сокращению их компенсаций.
Кроме того, нужно проверить, чтобы механизм расторжения договора предусматривал денежную компенсацию со стороны застройщика в случае изменения рыночных условий. Важно настоять и на том, чтобы при любом развитии событий жильцы получили обратно все результаты планирования, включая разрешение на строительство, чтобы можно было привлечь нового застройщика и продолжить с той же точки, а не возвращаться к нулю.
"Важно подчеркнуть, - говорит адвокат Розенберг, - что не всегда правильно выбирать застройщика, который обещает самые высокие компенсации. Гораздо важнее, чтобы это был надежный, устойчивый и опытный игрок, предлагающий реалистичную планировочную и экономическую модель. Рекомендации от представительств жильцов и владельцев квартир тоже могут повысить шансы проекта на успех".
Что происходит, если застройщик просит перепродать проект дальше?
В договоре важно закрепить механизм, ограничивающий возможность передачи прав застройщика другому застройщику, и поставить такую передачу в зависимость от согласия большинства собственников. В любом случае следует требовать, чтобы застройщик сохранял контроль над проектом.
Подробнее на иврите читайте здесь