Еще до встречи с банкиром или осмотра квартиры все больше покупателей жилья в Израиле подходят к крупнейшему финансовому решению в своей жизни - оформлению ипотеки (машканты) и покупке недвижимости - уже с ответами или, по крайней мере, с реалистичным представлением о своей ситуации. В последние годы на рынок выходят инструменты на базе искусственного интеллекта, которые позволяют моделировать разные сценарии, сравнивать ипотечные маршруты и оценивать уровень риска сделки.
Для многих это серьезное изменение. Информация, которая раньше была доступна в основном консультантам, теперь становится доступной одним нажатием кнопки. Однако именно это развитие высвечивает более глубокую проблему рынка: сфера ипотечного консультирования в Израиле до сих пор окончательно не урегулирована. На практике любой человек может работать ипотечным консультантом без обязательной лицензии, профессионального надзора и единого стандарта.
Речь идет о существенном риске. При отсутствии регулирования отрасли, минимального профессионального порога и четко определенных условий для работы консультантом возникает открытый и слабо контролируемый рынок. Наряду с опытными специалистами на нем действуют и люди без достаточной подготовки. В нынешней ситуации между консультантами существуют значительные различия - как по уровню знаний и опыта, так и по вопросу интересов, стоящих за их рекомендациями. В результате покупатели нередко принимают критически важные решения на основе недостаточно профессиональной или предвзятой консультации, не осознавая этого в реальном времени.
"Ситуация, при которой каждый может представить себя ипотечным консультантом без лицензии и без надзора, особенно проблематична на рынке, где частные лица, не имеющие финансовой специализации, принимают решения на миллионы шекелей", - говорит Шалом Амояль, руководитель ипотечного отдела в банке "Йерушалаим".
По его словам, "общественность не всегда знает, что иногда компании выплачивают консультантам комиссии, и это может влиять на рекомендации, которые получают клиенты".
Именно поэтому, добавляет Амояль, одним из самых важных факторов является прозрачность: "Покупатель должен понимать, какая подготовка есть у человека, который его консультирует, каков его опыт и вовлечены ли в процесс посторонние интересы. Регулирование этой сферы - это не только профессиональный вопрос, а необходимый шаг, направленный на защиту потребителя. Оно может сократить разрывы, определить обязанности по раскрытию информации и создать более четкий профессиональный стандарт, как это уже существует в других финансовых областях".
Недавно комиссия кнессета по экономическим вопросам одобрила продвижение законопроекта о регулировании сферы ипотечного консультирования, однако окончательная законодательная процедура еще не завершена. Этот шаг должен впервые урегулировать деятельность ипотечных консультантов в Израиле через установление профессиональных стандартов, надзора и обязательных правил этики. Законопроект продвигается депутатами кнессета Владимиром Беляком и Яаковом Ашером при поддержке председателя комиссии, депутата Давида Битана. Его цель - обеспечить гражданам профессиональную, ответственную и честную консультацию при принятии одного из самых значимых экономических решений в жизни израильской семьи.
►Выход ИИ на рынок
Тем временем ипотечный рынок Израиля вступает в новый этап благодаря внедрению инструментов искусственного интеллекта в процесс принятия решений. В конечном счете речь идет об одном из крупнейших финансовых обязательств домохозяйств. Однако на практике многие покупатели подходят к нему с частичной информацией, несистемными сравнениями и высокой зависимостью от разных участников процесса, некоторые из которых могут иметь собственный интерес.
Сложность заключается не только в размере ежемесячного платежа или процентной ставке. Решение об ипотеке зависит от совокупности многих факторов: стоимости недвижимости, собственного капитала, свободного дохода, уже существующих обязательств, уровня финансового рычага, срока кредита, чувствительности к изменению процентных ставок и способности обслуживать платежи в долгосрочной перспективе. Для большинства людей непросто соединить все эти параметры в одну ясную картину до того, как они берут на себя обязательства по сделке.
"Именно в этот разрыв входят инструменты ИИ, цель которых не заменить ипотечного консультанта или банкира, а дать возможность провести более упорядоченную первичную проверку", - говорит Рон Новотни, основатель платформы PROPLY, основанной на искусственном интеллекте.
По его словам, "такая система может собрать данные, проверить пределы финансовых возможностей, указать на риски, показать, что возможно, а что находится на грани, а иногда и обозначить, что сделка слишком рискованна для пользователя".
"Практическое значение для граждан - это изменение стартовой точки, - продолжает он. - Вместо того чтобы сначала влюбиться в объект недвижимости, а потом пытаться понять, можно ли его профинансировать, можно начать с реальных финансовых возможностей. За короткое время пользователь получает реалистичный диапазон покупки, понимание ограничений финансирования, возможного уровня ежемесячного платежа и точек, которые требуют проверки до дальнейшего продвижения".
Однако у инструментов ИИ тоже есть ограничения. Они не заменяют человеческое суждение и банковскую проверку, а также не несут ответственности за окончательное решение. Они могут упорядочить данные, выявить риски и обозначить границы, но само решение по-прежнему требует профессиональной проверки и личной ответственности покупателей.
Рои Минков, генеральный директор компании деловой информации CofaceBDi, объясняет: "Независимо от того, пользуются ли заемщики услугами ипотечного консультанта или передовыми цифровыми инструментами для помощи в принятии решений, важно понимать: если рынок остается открытым, без регулирования и надзора, нет замены глубокому финансовому пониманию личной ситуации заемщика".
По словам Минкова, качественные кредитные данные, финансовая история и надежный кредитный рейтинг должны быть основой любой рекомендации. "В противном случае покупатель рискует заплатить цену, взяв на себя обязательство, которое не соответствует его возможностям. Последствием может стать долгосрочный ущерб его кредитной истории и кредитному рейтингу, что повлияет на возможность получить кредит на хороших условиях в будущем", - резюмирует он.
Лиран Села, ипотечный консультант, генеральный директор и основатель компании "Села инвестиции, ипотека и финансы", бывший старший банкир в Банке "Леуми", говорит: "Рынок ипотеки в последние годы превратился в Дикий Запад - любой человек без должного опыта может назвать себя экспертом. Обещания нового законодательства или внедрения ИИ-инструментов, которые наведут порядок в хаосе, действительно звучат прекрасно, но они несут в себе реальную опасность для покупателей. Искусственный интеллект - мощный инструмент обработки данных, но на таком сложном и динамичном рынке, как ипотека, слепая опора на него может привести к тяжелому финансовому ущербу".
Села подчеркивает: "Алгоритм, каким бы умным он ни был, работает на основе сухой статистики прошлого. Он не способен предсказать драматические изменения на макроуровне, не понимает вашу чувствительность к риску и не обязательно умеет задавать правильные вопросы о ваших деловых и семейных планах на ближайшие пять лет. Ипотечная структура, которая выглядит идеальной в оптимизации калькулятора, в меняющейся реальности может оказаться процентной ловушкой".