Рынок жилья на подъеме, покупатели готовы сделать все, чтобы стать владельцами понравившейся квартиры, и порой не обращают внимания на юридические моменты, которые могут привести к крупным расходам. Так, например, под видом квартиры вам могут продать складское помещение. В субботу, 19 февраля, Ynet публикует разъяснения адвоката Анат Биран, специалиста по законам о недвижимости и сопредседателя комиссии по планированию и строительству в тель-авивском окружном отделе коллегии адвокатов. Ее пояснения помогут вам избежать лишних расходов и переживаний.
По словам адвоката Биран, из-за высокого спроса на жилье и опасения упустить момент многие люди не проверяют квартиру, как нужно.
►Что важно знать?
Обязательно необходимо нанять адвоката: покупка квартиры – это сложная, дорогая и объемная сделка. И покупатель, и продавец имеют собственные интересы, а каждая сделка - свои нюансы. Поэтому ни в коем случае нельзя полагаться на типовые договоры, имеющиеся в интернете и других источниках, либо на образцы договоров, предоставленные маклером. Если речь о новой квартире, но нельзя полагаться на договоры, подписанные подрядчиком ранее.
Нельзя также допускать ситуации, в которой адвокат есть только у противоположной стороны.
►А каков гонорар адвоката?
Он зависит главным образом от цены квартиры, сложности сделки и необходимых проверок. Обычно гонорар составляет 0,5-1% от суммы сделки, некоторые адвокаты берут больше, некоторые – меньше.
►Надо проверить запись в земельном реестре (ТАБУ)
Права собственности продавца должны быть записаны в Бюро регистрации недвижимости (ТАБУ). Если такой записи нет (надо проверить, почему), должна быть запись в Израильском управлении недвижимости (Рашут мекаркаей исраэль) или в управляющей компании (хевра мешакенет).
Адвокат подчеркивает, что факт уплаты земельного налога (арнона) и других налогов не свидетельствует о том, что продавец является владельцем недвижимости.
Проверка регистрации позволяет получить много сведений о правах продавца: является ли он собственником, заложена ли недвижимость в ипотеку (машканта), наложены ли на имущество санкции (икуль) и предупреждения (азара).
В случае многоквартирного дома следует проверить его устав (таканот байт мешутаф), а отдельно стоящего дома – соглашения о совладении (хескем шитуф) обладателей прав на него и определяемых им прав.
При покупке квартиры у подрядчика (каблана) надо проверить, какими правами он обладает и какие права продает: собственности (баалут) или аренды (חכירה)? В случае аренды важно проверить ее длительность, имя арендодателя и условия продления аренды после истечения срока (некоторые организации требуют уплаты полной суммы за продление права на аренду).
►Проверить разрешение на строительство (ха-етер ха-бния) здания
Это не менее важно, чем проверка регистрации в земельном реестре. Широкой публике неизвестно, что не всегда существует соответствие между записью в реестре и наличием разрешения на строительство.
Нередко случается, что недвижимость, фигурирующая в реестре как квартира, вообще не имеет разрешения не строительство, либо записана как складское помещение (махсан) или помещение для стиральной машины (хедер квиса).
А иногда дозволенная площадь квартиры меньше фактической. Причины несоответствия связаны с тем, что ранее запись в реестре опиралась на измерение фактических размеров построенного здания без проверки разрешения на строительство. Эта проверка необходима как при покупке квартиры со вторых рук, так и при приобретении новой квартиры у подрядчика.
Адвокат Биран привела пример: при рассмотрении просьбы о проведении работ по укреплению (ТАМА-38) в одном из тель-авивских зданий обнаружилась квартира в подвальном помещении, где проживала старушка. Оказалось, что хотя эта квартира зарегистрирована в земельном реестре, у нее отсутствует разрешение на строительство.
Еще пример: жильцам здания в Рамат ха-Шароне отказали в реализации работ по программе ТАМА-38, поскольку на весь дом отсутствовало разрешение на строительство, хотя все квартиры были зарегистрированы в земельном реестре.
"Покупка квартиры, не имеющей разрешения на строительство, подвергает покупателя опасности штрафов и даже привлечения к уголовной ответственности, – говорит адвокат. – Кроме того, в проектах городской реновации (пинуй-бинуй) принято учитывать наличие у застройщика такого разрешения на квартиры и площади, включенные в разрешение на строительство всего здания, которое предполагается к сносу или укреплению. Поэтому с квартирой, на которую отсутствует подобное разрешение, могут быть проблемы.
Решение иногда заключается в убеждении проектных инстанций признать все существующие квартиры, даже если они не соответствуют разрешению на строительство, иногда можно добиться, чтобы застройщик выплатил компенсацию владельцу квартиры, даже если она не включена в такое разрешение.
►Проверить план городской застройки (ТАБА)
ТАБА определяет, что можно построить на земельном участке, где находится купленная квартира, и в его ближайшем окружении.
Ситуация на местности порой вводит в заблуждение, и на нее нельзя полагаться. Тихий квартал с малоэтажной застройкой может измениться в ходе программ застройки территории. Например, там могут проложить линии трамвая или метро, создать выделенные полосы для общественного транспорта (НАТАЦ) или велодорожки. Могут быть запланированы программы сноса и расселения (пинуй бинуй) или укрепления зданий (ТАМА-38).
Кроме того, важно проверить ситуацию с общественными скверами по месту жительства: значатся ли они в планах как открытая местность или же на них запланировано строительство общественных зданий той или иной этажности.
По словам адвоката Биран, недавно мэрия Тель-Авива запланировала построить в квартале Рамат-Авив дом культуры на месте рощи. А в Рамат ха-Шароне жителям не удалось даже через суд запретить строительство школы на месте зеленых насаждений, поскольку эта территория была изначально предназначена для строительства общественных учреждений.
►Проверить условия оплаты сделки
Нередко покупатель уверен, что сможет купить квартиру, получив ссуды в банке. Однако в этом надо убедиться заранее. Следует проверить, действительно ли банк выделит деньги под финансирование сделки, а также график получения ипотечной ссуды (машканта). Если покупатель обязуется перед продавцом вносить платежи по определенному графику, а тот не совпадет с графиком банка по выдаче ссуды, то покупатель может оказаться замешанным в серьезном нарушении договора купли-продажи.
"Наши клиенты, которые знали, что не смогут профинансировать сделку за счет изначально запланированных ссуд, были вынуждены изменить свои планы и привлечь к сделке дополнительные источники. В другом случае к нам обратился клиент, который купил квартиру, но у него не было достаточно средств в доверительном управлении, чтобы уплатить налог на рост цены недвижимости, и ему пришлось внести суммы, которые должен был платить продавец, чтобы получить разрешение на строительство", – сказала адвокат
Биран.
Перевод: Даниэль Штайсслингер