Окружной суд Тель-Авива вынес решение по скандальному делу, в котором два ловкача воспользовались тяжелой финансовой ситуацией матери-одиночки, чтобы завладеть ее квартирой по смехотворной цене. В результате изощренной аферы женщина из Холона едва не лишилась жилья. Интересы пострадавшей в судебном разбирательстве представлял адвокат Ярон Бар-Эль.
Все началось в августе 2016 года, когда женщина, мать двоих детей, работавшая няней в детском саду, в одночасье потеряла работу. У женщины образовались долги, возникла проблема с выплатой машканты и коммунальных счетов.
Женщина обратилась в свой банк с просьбой о дополнительной ссуде в размере 250 тысяч шекелей под залог квартиры. Но ей отказали из-за того, что она была безработной.
В этой ситуации ее направили к И. А., человеку, который представился как "застройщик и специалист по внебанковскому финансированию". Позже суд выяснит, что И. А. систематически предлагал нуждающимся людям кредиты, но на самом деле его целью было присвоение их квартир.
На первой встрече, которая состоялась между женщиной и этим человеком в сентябре 2016 года, И. А. сумел вызвать к себе доверие тем, что погасил ее долг по машканте в размере 21 тысячи шекелей и даже перевел на ее счет другие небольшие суммы. Всего он передал ей не более 30 тысяч шекелей, оказав тем самым первую помощь. Это было классической приманкой для того, чтобы заманить женщину в ловушку.
В январе 2017 года И. А. пригласил хозяйку квартиры в офис "знакомого адвоката" в Тель-Авиве. Она приехала одна, а И. А., представившийся посредником между ней и "щедрым инвестором в недвижимость", присутствовал на протяжении всей встречи. В дальнейшем выяснилось, что "инвестором" был родственник И. А. - брат его жены (шурин).
На стол был положен конверт с двумя заранее подготовленными документами: договором купли-продажи квартиры и договором аренды. Адвокат, уточнив, что представляет только покупателя, зачитал вслух кое-какие пункты из договора купли-продажи и пообещал, что беспокоиться не о чем. "Этот договор играет роль залога", – сказал он.
В договоре было указано, что квартира будет продана С., сертифицированному оценщику недвижимости с 15-летним опытом работы в этой области, за 610 тысяч шекелей, то есть на 45% ниже рыночной цены. Одновременно женщине представили договор аренды, в нем указывалось, что она продолжит проживать в квартире как "защищенный законом арендатор" и будет платить 2500 шекелей в месяц. Чтобы успокоить женщину, И. А. пообещал ей, что "инвестора больше интересует стабильный доход, чем владение пустой квартирой". Этот анонимный инвестор, как уже упоминалось, был С., шурин И. А.
Единственное, что С. сказал на той встрече, – что в течение следующих трех лет женщина сможет выкупить свою квартиру за 800 тысяч шекелей. Разница в 190 тысяч шекелей с ценой продажи квартиры представляла собой процент по "кредиту" в размере 150%.
По словам адвоката Ярона Бар-Эля, на самом деле соглашение было сложным механизмом маскировки кредита под огромные проценты. Женщину, по сути, заставляли платить ежемесячную "арендную плату" в размере 2500 шекелей, что в течение двух лет составило около 80 тысяч шекелей, и это представляло собой якобы только проценты по кредиту.
Сам механизм выплаты денег за квартиру был необычным: С., шурин И. А., вытащил личную небанковскую чековую книжку и выписал пять отложенных чеков на общую сумму в 560 тысяч шекелей. Он заявил, что еще 50 тысяч шекелей останутся у него для будущей уплаты налога на улучшение недвижимости (хетель хашбаха).
Так как женщине не нужна была такая большая сумма в данный момент, И. А. пообещал ей, что оставит себе ту часть, которая ей не нужна, а когда она сможет погасить полученный кредит, он вернет остаток. Таким образом, в рамках этого шоу И. А. убедил женщину передать ему пять чеков, которые якобы будут храниться в доверительном управлении (траст, нееманут) до тех пор, пока она не погасит остаток долгов.
В итоге из общей суммы, уплаченной за квартиру, И .А. передал ей только 180 тысяч шекелей. Остальное он забрал себе. Часть чеков была обналичена И. А., а другие были внесены на собственный счет женой И. А. – сестрой С.
В судебном решении по этому делу говорится, что С., оценщик недвижимости по профессии, никогда не посещал квартиру, не обменялся ни словом с ее хозяйкой до подписания договора купли-продажи, не вел переговоры о цене и вообще не обсуждал дату ее выселения. Более того, он не требовал внешней оценки – действия, которое многие покупатели желают совершить перед покупкой квартиры. В момент подписания С. был удовлетворен тем, что муж его сестры вручил ему документ о праве собственности на недвижимость.
Гонорар адвоката, который убедил женщину подписать документы, был полностью оплачен И. А.
Таким образом, менее чем за час ловкачи уговорили мать-одиночку подписать сделку купли-продажи, которая с любой точки зрения имела все признаки замаскированного кредита, но предоставляла шурину И. А. возможность зарегистрировать квартиру на свое имя в Управлении земельного кадастра (лишкат ришум мекаркеин), а И. А. и его жена получили сотни тысяч шекелей наличными.
"Ответчики заранее планировали, что сделка будет выглядеть как законный акт купли-продажи, в то время как это была сложная афера с целью оставить мать-одиночку без квартиры и без денег", – объясняет адвокат Бар-Эль.
Тем временем женщина поняла, что лишается квартиры, и начала ходить по банкам с просьбой об ипотечной ссуде, которая помогла бы ей погасить сумму долга и выкупить свою квартиру обратно.
В марте 2018 года женщине удалось получить принципиальное одобрение банка "Ерушалаим" на машканту. Воодушевленная, она бросилась к своим "благодетелям". Однако И. А. и его шурин потребовали в качестве предварительного условия немедленно внести депозит в 100 тысяч шекелей и полностью покрыть налог на покупку, уплаченный шурином. В итоге выкуп квартиры стал для женщины невозможным.
В апреле 2019 года женщина получила аналогичное одобрение ипотечной ссуды от банка "Мизрахи-Тфахот". Но и на этот раз ответчики выдвинули новые требования, в том числе обязательство выплатить "штраф за задолженность" в размере 2,5 процента за каждый месяц просрочки, и торпедировали заключение сделки.
"У нее не было шансов вернуть деньги С. При любых условиях машканты у нее не хватало бы суммы, которая осталась в так называемом "трасте" у И. А. Но вот в чем дело: траста никогда не существовало, и И. А. никогда не собирался возвращать переданные ему деньги", – поясняет адвокат Бар-Эль.
Сразу же после подписания сфабрикованного договора "купли-продажи" квартиры И. А. и его шурин зарегистрировали предупредительную запись (хеарат ха-азхара) в Управлении земельного реестра на имя С. Затем они стали заниматься получением муниципальных разрешений и уплатили налог на "улучшение качества недвижимости", чтобы завершить передачу прав на имя С. Это окончательно оставило бы женщину без квартиры.
Ипотечный консультант Нафтали Файбельзон, который работал над оформлением ссуды для женщины, понял, что действия И. А. и его шурина представляют собой мошенничество. Буквально накануне передачи прав на квартиру он направил ее к адвокату Ярону Бар-Элю. Тот подал от ее имени прошение о временном постановлении о недопущении распоряжения имуществом и иск об отмене договора купли-продажи и других подписанных женщиной документов. Суд немедленно удовлетворил просьбу адвоката.
В январе 2020 года, еще до вынесения окончательного решения, суд обязал женщину временно продолжать вносить 2500 шекелей в месяц на счет С., чтобы "заморозить статус прав на недвижимость" до окончания разбирательства. Женщина платила мошенникам еще 9 месяцев, но в конце концов перестала это делать, заявив, что И. А. и С. уже прикарманили достаточно, а теперь только тянут время, что помешать возвращению квартиры.
Судебное разбирательство вела судья Рахель Аркоби из окружного суда Тель-Авива. Оно длилось несколько лет и включало пять слушаний по рассмотрению доказательств. В суд был вызван адвокат, подписавший дискриминационные соглашения. В ходе перекрестного допроса он затруднился объяснить, почему не велись реальные переговоры, не составлялись проекты договора, а также почему женщина-"продавец" не получила от него даже элементарной юридической консультации. У судьи Аркоби сложилось впечатление, что память этого адвоката была очень избирательной: он не помнил ни одной из своих встреч с истицей, при том, что отлично помнил подробности контактов с И. А. и С.
В суде также выступил оценщик недвижимости Гади Йегуда, нанятый истицей. Он оценил квартиру в 1,08–1,1 миллиона шекелей и заявил, что нет никаких профессиональных обоснований для ее продажи за 610 тысяч шекелей. Йегуда опроверг утверждения о том, что сделка была определена как "быстрая реализация" (со скидкой от рыночной цены), объяснив, что разница в цене и фактических выплатах превышает все нормативы рынка.
В суде допросили И. А. и С. Первый признался, что проворачивал подобные сделки и в прошлом. Он не смог объяснить, где сейчас находятся деньги женщины, но заявил, что вернуть их не сможет, поскольку потратил. Второй допрашиваемый, "покупатель квартиры" С., утверждал в свою защиту, что "честно купил недвижимость". При этом он признался, что не посещал квартиру, прежде чем подписать контракт, не разговаривал с ее хозяйкой и не спрашивал у нее, почему цена квартиры такая низкая. Он даже "не задавался вопросом, почему чеки были обналичены мужем его сестры и зачислены на ее счет". Еще он признался, что видел телевизионное расследование о мошеннических действиях И. А., но "не усмотрел ничего подозрительного в данной сделке".
Во время перекрестного допроса С. не смог объяснить, почему он закрыл глаза на явные признаки мошеннической сделки, и судья не раз отмечала, что его показания "нелогичны".
Судья пришла к выводу, что в этом деле все говорит о мошенничестве. "Суд принял наш довод о том, что это была фиктивная продажа, а на самом деле - ссуда с незаконно завышенными процентами, – подчеркнул адвокат пострадаевшей Ярон Бар-Эль. – Судья постановила, что вся сделка была направлена на то, чтобы лишить женщину квартиры, воспользовавшись ее финансовыми трудностями".
Судья отменила сделку купли-продажи и вернула квартиру в собственность матери-одиночки.
Судья отметила серьезную профессиональную ответственность оценщиков недвижимости, которые должны были заметить резкое отклонение от рыночной цены, а также адвокатов, которые обязаны информировать слабую сторону о рисках и не действовать исключительно в интересах покупателя. Кроме того, судебное решение налагает ответственность на внебанковских кредиторов, которым не разрешается избегать ограничений закона о справедливом кредитовании (речь идет о размере процентов по кредиту).
Адвокат Ярон Бар-Эль подчеркнул, что это решение не только защищает истицу и ей подобных, но и служит предупреждением для всех, кто стремится ограбить попавших в беду. Даже если были заключены сделки с недвижимостью, сопровождаемые подписанием документов, суды без колебаний отменят их, когда выяснится, что это не законная сделка купли-продажи, а вид мошенничества.
Перевод: Даниэль Штайсслингер