Цены на аренду в Израиле продолжают стабильно расти, особенно в центре страны. Есть ли у государства какие-то решения и какие сюрпризы готовит рынок? Ответы на эти вопросы в пятницу, 27 марта, пытался найти обозреватель Ynet по вопросам недвижимости Ури Ходи.
Эяль Хендлер, владелец группы "Кнаан", объясняет, откуда берется спрос, подталкивающий цены на аренду вверх: "Чем активнее инвесторы выходят с рынка, как того хочет государство; чем глубже проекты регулируемой аренды тонут в море бюрократии; чем дольше молодые пары "сидят на заборе" и вместо покупки квартиры снимают жилье, - тем выше становится спрос на аренду. Но беда даже не в этом. Беда в том, что предложения нет".
По мнению эксперта, решение проблемы - в совершенствовании проектов долгосрочной аренды. И так, чтобы они были выгодны застройщикам и создавали большое предложение на рынке. Кроме того, государство должно, вопреки тому, что происходит сейчас, поощрять частных инвесторов к покупке квартир для последующей аренды. Это тоже насыщает рынок.
Яки Рейснер, глава группы Reisdor, добавляет: "Арендные цены растут, потому что предложение попросту не успевает за спросом, а когда нет упорядоченной альтернативы, рынок опирается на рассредоточенный частный фонд и краткосрочные договоры, порождающие нестабильность".
По его мнению, решение состоит в последовательном увеличении фонда долгосрочной аренды: специализированные проекты вроде "Квартира - съемщику" и институциональная аренда, задающие иной стандарт - профессиональное управление, долгосрочное обслуживание, стабильные договоры и прозрачный механизм для арендаторов.
"Более 30 тысяч квартир на стадии маркетинга, заселения и строительства"
Спрос на самом деле бьет рекорды. Инвесторы пока не вернулись на рынок, что не позволяет увеличиваться фонду арендного жилья, однако существует и институциональный канал. Ответственна за него компания ""Дира лехаскир" (דירה להשכיר) - государственная компания по арендному жилью. Ее председатель Хаим Фроймович говорит: "Существует фонд в десятки тысяч единиц жилья на стадии реализации и заселения. Более 30 тысяч единиц находятся на стадии маркетинга, заселения и строительства, а свыше 100 тысяч - в стадии планирования. В 2025 году по тендерам по всей стране было дано разрешение на возведение тысяч квартир, предназначенных для долгосрочной аренды".
Орталь Хаарош, глава отдела продаж группы Shuval, называет еще одну проблему рынка аренды: из-за войны срываются сроки сдачи в эксплуатацию многих новостроек, а это означает, что квартировладельцы вынуждены продолжать жить на съемном жилье. "Это порождает прорывной рост цен, безумный спрос", - говорит Орталь. И добавляет: "Государство обязано выделить больше ресурсов для "Дира лехаскир", необходимо развивать и совершенствовать программу, давать бюджеты, чтобы компания могла инициировать программы и быть гораздо более заметной на жилищном рынке".
Дрор Охев-Цион, генеральный директор и владелец Dara Shivuk Nadlan, обращает внимание на рыночные тендеции: "Что мы видим на жилищном рынке? Цены на покупку жилья стабилизировались и даже немного снизились, но аренда продолжает расти. Этот разрыв свидетельствует прежде всего о затяжном дефиците предложения арендного жилья и отсутствии эффективных системных решений со стороны государства".
Эксперт напоминает, что основная часть рынка аренды держится на частных инвесторах - и не случайно. Поэтому, считает он, для стабилизации рынка нужна политика, поощряющая приток частного капитала и покупку квартир инвесторами. "Несколько лет назад было принято решение ужесточить условия для инвесторов в недвижимость - ввести высокий налог на покупку второй квартиры и низкий коэффициент финансирования. Сейчас требуется ровно обратное: существенное снижение налога на покупку второй квартиры и расширение коэффициента финансирования для инвесторов - с 50% до 75%). Это стимулирует возвращение инвесторов. Без такого шага предложение арендных квартир продолжит сокращаться, а давление на цены - нарастать", - добавляет Дрор Охев-Цион.
"Спрос взлетает, предложение остается ограниченным"
Маор Дуэк, генеральный директор Manif Financial Services, объясняет, почему малое число сделок в отрасли создает большое давление на рынок аренды: "Когда в Израиле продается менее 5000 новых квартир в месяц, возникает разрыв. Нам необходимо не менее 60.000 новых квартир в год для удовлетворения спроса. Фактически же сегодня темп упал до 2000-2500 квартир в месяц, а, следовательно, половина потенциальных новоселов нуждается в аренде. Так складывается обратная ситуация: спрос на квартиры для покупки падает из-за ожиданий снижения цен или высокой ставки, а спрос на аренду взлетает - при ограниченном предложении".
По словам Дуэка, проблему усугубляют еще два фактора: война с инвесторами и высокая ставка рефинансирования.
"Нужно думать на годы вперед"
Пока в отрасли в основном говорят о долгосрочной аренде, есть те, кто продвигает реальные проекты. Хаим Краади, генеральный директор Parshkovsky Menivim, располагает значительным фондом квартир в аренду и готовится запустить проект долгосрочной аренды в комплексе Сде-Дов - почти на 1000 квартир. По его словам, даже сейчас долгосрочное арендное жилье осуществимо, но государство должно включиться в процесс.
"Большинство людей не могут купить квартиру у моря в Сде-Дов, но снять квартиру - это совсем другое. Тем более на длительный срок, - говорит Краади. - Это откроет новые возможности, которых сейчас не существует".
Эксперт напоминает, что в Европе люди живут годами в съемных квартирах, не покупая собственное жилье. Долгосрочная аренда к тому же соответствует современному образу жизни. В хайтеке, например, есть гибкость - люди работают сегодня здесь, а завтра в другом месте. Они не будут покупать квартиру, продавать ее и снова покупать в новом месте. Они ищут долгосрочный договор и того, кто предоставит им решение в комплексе. Это и получают при долгосрочной аренде - и ремонт, и уборка, и обслуживание, и многое другое.
Краади уверен, что проект долгосрочной аренды - это достаточно надежный бизнес. Но застройщик, работающий в этой сфере, должен думать на 25-30 лет вперед.
Эран Анавим, генеральный директор Azrieli Living, обращает внимание еще на один обнадеживающий момент: все больше местных органов власти понимают сегодня, что долгосрочная аренда - не точечное решение, а стратегический компонент городского планирования. Поэтому они не ждут государственных шагов и продвигают отрасль по собственной инициативе.
Например, мэрия Иерусалима сейчас продвигает около 4500 единиц жилья в долгосрочную аренду, мэрия Тель-Авива - около 3400, мэрия Ришон ле-Циона - около 2000.