В Израиле снижаются продажи нового жилья. Запас непроданных новых квартир в Герцлии подскочил за год на 126,6%, в Хайфе - на 83%, в Ришон-ле-Ционе - на 43.6%, в Иерусалиме - на 40%. Такие цифры опубликовала на минувших выходных Галит Бен-Наим, заместитель главного экономиста минфина. Издание "Калькалист" во вторник, 19 мая, поясняет, о чем говорит эта статистика. С одной стороны, покупателям становится легче выбирать и торговаться. С другой стороны, это создает проблемы для застройщиков и банков.
Запас непроданных новых квартир в крупных израильских городах резко вырос за последний год, с марта 2025 по март 2026 года. Застройщики оказались с жильем на руках, которое у них не получается продать.
В Герцлии в марте 2025 года насчитывалось 643 непроданные квартиры, а в марте текущего года - уже 1457 квартир. В Хайфе рост составил с 2239 до 4173. В Иерусалиме добавилось почти 3000 непроданных квартир: 7384 в марте 2025 года против 10.370 в марте текущего года.
И это не случайное отклонение, а масштабное общенациональное явление, о котором Центральное статистическое бюро (ЦСБ) сообщает уже два года. В апреле 2024 года в Израиле насчитывалось около 65 тысяч непроданных новых квартир, а в марте 2026 года – уже 85.312.
Бен-Наим также проверила, что привело к росту числа непроданных квартир: избыток новых проектов или застой в продажах. Выяснилось, что верен второй вариант. На примерах Герцлии и Хайфы видно, что количество сделок медленно и последовательно снижалось в последние два года.
В Герцлии исключением стал лишь март 2025 года, когда было продано 140 новых квартир. (Для сравнения, в апреле 2025 года их продали лишь 18). Но это исключение лишь подтвердило выводы. 86% новых квартир в Герцлии в марте 2025 года были проданы с использованием льготных условий финансирования, это и обеспечило резкий всплеск.
С одной стороны, сложившаяся ситуация хороша для рядового покупателя. У него появляется больше возможностей выбирать и торговаться.
С другой стороны, она создает проблемы для банков и застройщиков, что в итоге может привести к финансовому кризису. Вся статья "Калькалиста" описывает классический "пузырь", который начинает сдуваться, создавая системные риски.
Если тенденция сохранится, застройщики будут вынуждены снижать цены, расширять льготы, жертвовать прогнозируемой прибылью и, с высокой долей вероятности, доплачивать собственные деньги для возврата кредитов, полученных от банков.
Строительный сектор Израиля традиционно живет на огромных банковских кредитах. Из-за падения спроса застройщики попали в ловушку. Чтобы хоть как-то продавать квартиры, они вынуждены предлагать покупателям разнообразные льготы. Это обходится им в сотни тысяч шекелей с каждой квартиры.
Снизить цены напрямую они не могут, так как банки тут же потребуют от них влить в проект больше собственного капитала (הון עצמי), которого у многих просто нет.
В итоге застройщики полностью исчерпывают кредитные лимиты и вынуждены брать новые займы под еще более высокий процент. Это сжирает всю прибыль. Строительная компания с высокой кредитной нагрузкой и без солидных резервов окажется в сложной ситуации, констатирует "Калькалист".
В свою очередь, возникает риск того, что и банки начнут нести потери. Самый серьезный сигнал в этой сфере исходит от Банка Израиля. Регулятор зафиксировал падение "способности банков к поглощению убытков" (כושר ספיגה) с 70% до 58%.
Это значит, что финансовый "запас прочности" израильских банков на случай дефолта строителей постепенно тает.
На способность к поглощению влияют собственный капитал, вложенный застройщиком (то есть денежные средства строительной компании, а не банка), цена квартир, а также затраты на строительство, льготы, снижающие цену, и количество проданных квартир.
"Калькалист" приводит пример. Если прогнозируемые доходы от проекта составляют 100 миллионов шекелей, строительная компания вложила 20 миллионов шекелей, банк – 80 миллионов, а прогнозируемая прибыль равна 30 млн, то способность банка к поглощению составляет 50% (20% собственного капитала девелопера плюс 30% прибыли).
Если проект столкнется с трудностями, у банка будут и деньги, вложенные девелопером, и прибыль. Он заберет их себе в первую очередь и позволит застройщику получить долю только после полного покрытия основного долга и процентов.
Согласно анализу Банка Израиля, из-за сокращения продаж новых квартир и подорожания строительства, способность банков к поглощению убытков снизилась на 12 процентных пунктов - с 70% в конце 2024 года до 58% в мае 2026.
Что еще хуже: каждый третий крупный строительный проект (33%) сейчас находится в зоне высокого риска, где этот запас прочности упал ниже критической отметки в 30%.
14 из 100 крупнейших проектов, сопровождаемых пятью ведущими банками Израиля, имеют способность к поглощению ниже 30%. Это указывает на "относительно высокий уровень кредитного риска" отмечает Банк Израиля. При этом "доля проданных квартир в большинстве проектов остается относительно низкой". Стоимость каждого из этих проектов исчисляется сотнями миллионов шекелей.