Тенденция застоя на рынке жилья сохраняется уже длительное время, что подтверждают последние данные, опубликованные на этой неделе Центральным статистическим бюро Израиля (ЦСБ) и управлением главного экономиста минфина о количестве сделок с недвижимостью за последние три месяца. Согласно этим данным, в период с сентября по ноябрь было зафиксировано снижение примерно на 11% числа проданных квартир - прежде всего новых. За последние три года отменено более 1000 сделок по покупке квартир у застройщиков, пишет 17 января Ynet.
На фоне того, что запас непроданных квартир у застройщиков продолжает расти и обновлять рекорды, а объекты на вторичном рынке практически не находят покупателей, все чаще возникает вопрос: какие квартиры могут представлять риск для покупателей, поскольку в будущем их будет сложно продать. Насколько справедливо предположение, что "рынок есть для любой квартиры"? Текущая ситуация ясно показывает, что это далеко не всегда так.
"Не каждая квартира обязательно является ценным активом", - говорит в беседе с Ynet Лиран Села, генеральный директор и основатель компании Sela Investments & Finance. По его словам, от 9% до 15% домохозяйств в Израиле относятся к категории "неликвидных активов" - то есть квартир, которые их владельцам будет трудно продать без существенной уступки в цене или лишь спустя много лет после первоначального выставления на рынок.
"Речь идет о рынке, который растет по всей стране в результате долгосрочных изменений, снижающих привлекательность одних районов на фоне ускоренного развития других, сокращения проектов городской реновации и факторов, характерных для отдельных городов", - отмечает он.
Меир Шаша, консультант по недвижимости и один из владельцев сети агентств "Хамиша йоацей надлан", приводит пример такой квартиры в Ришон-ле-Ционе. "Это двухкомнатная квартира в районе Рамат-Элиягу. В некоторых улицах района реализуются проекты полного сноса и новой застройки, а в других - лишь частичная реновация в рамках ТАМА 38/1: укрепление здания, добавление защищённой комнаты и балкона", - поясняет он.
По словам Шаши, инвесторы готовы платить высокие цены за квартиры в домах, подлежащих сносу и новой застройке, тогда как квартиры в зданиях, проходящих только частичную реновацию и остающихся со старыми инженерными системами, могут оказаться неликвидными или, как минимум, продаваться по значительно более низкой цене. "В данном случае квартира в доме после ТАМА 38/1 без сноса долгое время не находила покупателя и была продана за 1,4 млн шекелей, тогда как аналогичная квартира в доме после полного сноса и новой застройки стоила 1,8–1,9 млн", - говорит он.
Генеральный директор консалтинговой компании Tefen Мали Бицур-Парнес отмечает, что квартиры становятся неликвидными задолго до того, как это осознают их владельцы. "Неликвидность почти всегда является результатом долгосрочного процесса в районе или городе, а не характеристик самой квартиры. Районы, не связанные с центрами занятости, не получающие инвестиций в инфраструктуру, транспорт и образование и не привлекающие молодое и экономически сильное население, постепенно теряют спрос", - поясняет она.
По ее словам, в последние годы сформировался все более заметный разрыв между районами с комплексным градостроительным планированием и теми, которые остались позади. "Покупатели и инвесторы смотрят уже не только на цену за квадратный метр, но на всю городскую экосистему. При отсутствии четкого планировочного горизонта даже квартира в хорошем состоянии может превратиться в объект, который крайне сложно продать", - подчеркивает Бицур-Парнес.
►Тревожные сигналы
Лиран Села отмечает, что для оценки того, является ли квартира неликвидной или может стать таковой, важно учитывать ряд критериев. "Первый параметр, который должен насторожить, - это этап получения ипотеки и поведение банка, - объясняет он. - Квартира служит залогом по ипотеке, и если банк чинит препятствия при ее выдаче, это явный тревожный сигнал".
Он добавляет, что банки могут сомневаться или вовсе отказываться от финансирования в случаях, когда речь идет о квартирах в старых или аварийных зданиях, квартирах без лифта в многоэтажных домах, а также при проблемах с регистрацией в земельном кадастре или с правами собственности. "В таких ситуациях банку будет сложно реализовать объект при необходимости, поэтому он стремится заранее минимизировать риски", - говорит Села.
Другим важным критерием является текущее состояние района, в котором расположена квартира. "Состояние района - это индикатор спроса. Если население стареет, нет притока нового поколения, много арендных квартир и отсутствуют проекты городской реновации, в будущем продать объект будет сложно", - отмечает он. Слабые учебные заведения и высокий уровень преступности также снижают привлекательность недвижимости.
Села подчеркивает и фактор времени: "Квартира, которая находится на рынке более полугода и цена на которую уже снижалась, должна вызывать подозрения у потенциальных покупателей". При этом он оговаривается, что последние два года не всегда показательны из-за войны и массовых призывов резервистов, однако в более стабильные периоды это действительно важный критерий.
К дополнительным "красным флагам" относятся требования провести сделку только за наличные, что может указывать на отказ банков рассматривать квартиру как надежный залог, длительное отсутствие жильцов в объекте, а также существенный разрыв между запрашиваемой ценой продавца и оценкой независимого оценщика.
"Рекомендация - не продавать квартиру любой ценой, - говорит Шаша. - В перспективе десяти лет цены на жилье всегда растут, и тот, кто может удерживать актив, может в будущем выиграть от повышенного спроса".
По его словам, рынок недвижимости динамичен: слабый на первый взгляд район может измениться, получить дополнительную ценность и вновь стать востребованным. В таких случаях имеет смысл инвестировать в ремонт, который улучшит качество жизни владельца в краткосрочной перспективе и может повысить стоимость квартиры в будущем.
Адвокат Давид Басидан, специализирующийся на гражданском и коммерческом праве, добавляет, что многие квартиры застревают на рынке не из-за физического состояния, а по юридическим причинам. "Нарушения при строительстве, неурегулированные прилегающие площади, частичная регистрация или проблемы с правом собственности - это предупреждающие знаки, которые современные покупатели уже не готовы игнорировать. Такие квартиры могут быть проданы при покупке, но при следующей перепродаже превращаются в ловушку", - говорит он.
По его словам, даже проекты городской реновации, не урегулированные с планировочной или юридической точки зрения, могут подорвать ликвидность. "Обещания сноса и новой застройки, которые не реализуются, застройщики без гарантий или конфликты между жильцами приводят к тому, что покупатели просто идут дальше", - заключает Басидан.