Резкий рост цен на жилье в Израиле (18% в год!) вызвал к жизни ряд мер, призванных охладить перегревшийся рынок недвижимости, – таких, как государственные лотереи квартир по льготным ценам и повышение учетной ставки. Однако цены продолжают расти - согласно данным, опубликованным ЦСБ в августе 2022 года. Можно ли вообще добиться снижения цен на жилье? Зарубежный опыт учит, что все возможно.
В Канаде, например, где в последние годы резко подорожала жилая недвижимость, к концу 2022 года ожидается снижение цен на квартиры и дома до 25%. При этом за последние два года отмечался беспрецедентный рост - на 46%. Власти предприняли следующие меры: резко повысили учетную ставку, запретили иностранцам приобретать жилье, подняли налоги на инвестиции в недвижимость и добились удвоения темпов строительства.
Могут ли подобные решения сработать в Израиле? И если ряд этих мер уже реализованы в еврейском государстве - почему не удалось добиться удешевления жилья?
► Канада - это не Израиль
"Нельзя сравнивать канадский и израильский рынки жилья, - объясняет глава "Мерказ ха-надлан" ("Центра недвижимости") Дан Качановски. - В Канаде ситуация с жильем в главных городах совсем не та, что в периферийных населенных пунктах. Речь идет о рынке, склонном к резким изменениям, в то время как в Израиле скачки намного умереннее - как при удешевлении, так и при подорожании. Несмотря на резкий рост цен в Израиле, наши квартиры и дома за последние два года подорожали не на 50%, как в Канаде".
Кроме того, отмечает Качановски, в Канаде население растет примерно на 1% в год, у нас - вдвое больше, на 2%.
► Ставка - больше, чем...
И вместе с тем, повышение банковской учетной ставки повлияло на жилищные цены в Канаде. Несмотря на то что в Израиле это повышение было более умеренным и результатов мы пока не видим, Качановски предлагает подождать несколько месяцев. Возможно, увеличение ставки поможет остановить или хотя бы затормозить темпы роста жилищных цен.
Шмуэль Шуб, старший партнер в адвокатской фирме "Орхей-дин Шуб ве-шут", отмечает, что повышение ставки поможет остановить натиск подрядчиков на тендеры и нормализует тем самым ситуацию с ценами на землю.
По его словам: "Пока учетная ставка около нуля, подрядчики могут получать деньги от банков и спокойно, не тратя больших денег, 4-5 лет заниматься планированием и получением разрешения на строительство. Но если они приобретают земельные участки за 100 млн шекелей и платят 4-5% годовых, то получается, что им за землю приходится платить еще 20%. И это при банковском кредитовании. При внебанковском финансировании расходы еще выше.
То есть бизнесмены не будут предлагать высокие цены за участки под застройку, принимая во внимание выросшую учетную ставку. Это дает возможность попасть на рынок финансовым организациям – после периода, в котором ценовые заявки на тендерах не сработают.
Подрядчики, которые купили участки в последний период по высоким ценам (а по ним ударило повышение ставки), постараются обзавестись партнерами для своих проектов или же продать землю. Им также нужно будет постараться ускорить процессы планирования и регистрации объектов, чтобы уменьшить эффект выросшего банковского процента".
► Запрет для иностранцев
Что касается введенного в Канаде запрета иностранцам приобретать жилье, то, по словам Качановски, речь идет о популистском шаге. "Канадцы говорят: мы беспокоимся прежде всего о своих гражданах, - отмечает эксперт. - Однако на практике иностранцам принадлежит всего 5% недвижимости в стране - в основном в Торонто и других больших городах. В период коронавируса не было отмечено значительного роста покупок домов гостями из-за рубежа, то есть тогда цены выросли вовсе не из-за иностранцев".
Строительный подрядчик Нив Ром, один из владельцев компании "Кнаан", отмечает, что подобный запрет в любом случае не окажет никакого влияния на Израиль. "У нас немного иностранцев, инвестирующих в жилье, - говорит Ром. - Есть отдельные евреи, покупающие квартиры, но нет компаний, которые предлагали бы своим клиентам приобретение недвижимости".
Строительный оценщик Охад Данос отмечает в этой связи, что большинство покупателей - евреи, которые легко могут получить гражданство еврейского государства и тем самым обойти запрет. "В большинстве своем покупатели из-за рубежа приобретают очень дорогие квартиры в местах, пользующихся наивысшим спросом, - добавляет Данос. - Никакого влияния на рынок это не оказывает, поскольку таких сделок крайне мало. Вдобавок запрет мог бы нанести ущерб госбюджету, уменьшив доходы от налогов".
► Увеличить предложение
Тогда какой путь избрать? "Есть нехватка жилья на рынке, и цены можно снизить, если государство начнет решать проблему в комплексе, включая вопросы налогообложения и стоимости земельных участков, - отмечает Ром. - Единственный способ снизить цены – организовать массированное выделение Земельным управлением участков под строительство. И вместе с этим ограничивать подрядчиков, чтобы каждый из них смог бы застраивать только одну площадку, а не целую улицу. Тем самым можно создать настоящую конкуренцию между занятыми в строительстве бизнесменами, чтобы у нас не было картелей. А сегодня подрядчик строит целый район, и в результате он диктует цены".
Короче говоря, существует немедленная потребность в увеличении предложения на рынке жилья. "В Канаде местные органы власти так же сильны с финансовой точки зрения, как и у нас, но там им предоставили экономические стимулы, чтобы в городах наращивали стоительство жилой недвижимости, – говорит Нив Ром. - У нас же одна из самых больших проблем кроется в процессе планирования и утверждения, поскольку жилишным строительством занимаются многие министерства и ведомства, включая структуры на муниципальном и окружном уровнях. В отрасли нет одного настоящего хозяина, поэтому даже когда министры Элькин, Либерман и Шакед решили объединиться, им все равно не удалось добиться возведения большего количества квартир".
"Государственные органы планируют, что в течение года будет построено 80.000 квартир, однако при нынешних темпах этого не произойдет, - продолжает Ром. - Людям нужно где-то жить, и пока размах строительства не будет соответствовать спросу и естественному приросту населения, ничего не изменится. У Канады есть следующие преимущества: низкий темп прироста населения и большой опыт в жилищном строительстве и создании инфраструктуры. У нас же масса проблем в последней сфере, причем не только в транспорте - но и в водоснабжении, канализации, энергохозяйстве. А для строительства нужна соответствующая инфраструктура.
► Нехватка строительных рабочих
По словам Рома, еще одна серьезная проблема связана с нехваткой рабочих рук. "Нужно увеличить число строительных рабочих. Если раньше высотное здание можно было построить за 36 месяцев, то сегодня на это уйдет 45-50 месяцев", - утверждает он.
► Строить жилье для аренды
Правительство Канады, среди прочего, увеличило налоги на инвестиции в недвижимость. В Израиле также предприняли подобный шаг, однако, как отмечают Качановски и Ром, он оказал незначительное влияние на положение дел в жилищной сфере. "Один из способов увеличить предложение - построить комплексы квартир, предназначенных для долговременной аренды по фиксируемым ценам, - объясняет Качановски. - В Канаде большие фирмы владеют примерно 20% сдаваемого внаем жилья, а в Израиле - менее 1%. У нас нет альтернативы покупке квартиры, поскольку не развита сфера аренды".
По словам Рома, государство должно предоставлять льготы тем организациям, которые возьмут на себя подобные проекты по строительству жилья для долгосрочной аренды. "Чем дешевле будут подобные квартиры, тем больше израильтян будут выбирать их - и тем меньше на людей будут оказывать давление, чтобы они приобрели квартиры. И вот тогда-то снизится спрос".
И уж если государство не предлагает достаточно единиц подобного жилья, то этим должны заняться бизнесмены. "И не нужно воевать с инвесторами, - предупреждает Ром. - Опыт показывает, что когда их изгоняют с рынка, цены на аренду повышаются, поскольку резко падает предложение".
Данос соглашается с этой точкой зрения: "Если инвесторов начнут отваживать от этого сектора, произойдет следующее: во-первых, подрядчики станут меньше строить, поскольку они лишатся примерно 25% потенциальных покупателей, а во-вторых, вырастет аренда, поскольку эта сфера рынка держится на частных инвесторах".
► Нужна стабильность
Однако, как говорят в один голос все специалисты по недвижимости, перед тем как приниматься за борьбу с ценами на жилье, нужно вначале сформировать стабильное правительство. При постоянных политических потрясениях шансов на реальное удешевление недвижимости практически нет. "Все начинается с системы госвласти, - говорит Качановски. - У правительственных учреждений и ведомств, занятых в сфере жилищного строительства, нет интереса в поиске решений на перспективу, поскольку в случае чего через 10 лет совсем не их будут славить за победы и достижения".
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Игорь Лернер