Третья за год жилищная программа правительства: министр финансов инициирует свою программу, в рамках которой подрядчики получат скидку на земельные участки в 10-20% и будут обязаны строить по ускоренному графику, обеспечивая качество и невысокую цену. Удешевленные квартиры будут строиться на всех государственных землях и продаваться любому покупателю. Это суть программы министра финансов Авигдора Либермана, к продвижению которой он приступил на этой неделе. В ходе тендеров на застройку государственных земель подрядчики будут соревноваться не по критерию цены участка, а по качеству квартир, скорости строительства и низким ценам. Об этом сообщает в воскресенье, 20 марта, экономический сайт Calcalist.
Программа "Квартира со скидкой" (Дира бе-анаха), которую продвигает министр строительства Зеэв Элькин, была запущена лишь неделю назад. В ее рамках удешевленные квартиры предлагаются только имеющим льготы минстроя (закаим мисрад ха-бинуй). То есть людям, не имеющим квартиры или улучшающим жилищные условия и имеющим в собственности только одну квартиру. При этом последние обязаны продать старую квартиру в течение года с момента вселения в удешевленную.
Из разговоров с подчиненными Либермана следует, что минфин стремится отменить все критерии и сделать покупку удешевленной квартиры возможной для всех граждан.
Публикация подробностей программы 17 марта удивила многих в правительстве. Руководители министерства строительства, Земельного управления и минфина не были хорошо с ней знакомы.
Программа Либермана увеличит долю населения, которая сможет купить удешевленные квартиры, но она также повысит и предложение таких квартир, поскольку Либерман стремится распространить ее на квартиры, строящиеся на всех государственных землях. Тогда как по программе Элькина только 60% квартир в каждом проекте должны продаваться льготникам по сниженной цене, а остальные будут продаваться по рыночной цене любому покупателю. Кроме того, программа Элькина не распространяется на фешенебельные районы вроде комплекса Сде-Дов в Тель-Авиве.
Либерман намерен полностью отменить в тендерах такой критерий, как предложение наивысшей цены за земельный участок. Вместо этого победитель должен предоставить наилучший товар конечному покупателю.
Это будет производиться путем учета цены 1 квадратного метра жиплощади, учета времени строительства и техперечня квартиры. Победителями конкурсов станут те подрядчики, которые обяжутся строить по ускоренному графику, чьи квартиры будут иметь качественный техперечень и самую низкую цену. Учет этих 3 параметров будет определять критерий победы в конкурсе. Подрядчикам, конечно, придется заплатить государству за землю, но цена будет известной заранее, ее будет определять государство, и с нее будет сделана скидка в 10-20%.
В настоящее время есть 2 метода проведения тендеров, и, по мнению Либермана, они привели к росту цен на землю. В фешенебельных районах, главным образом в Тель-Авиве, участки продаются по аукционному методу подрядчику, предлагающему наивысшую цену. В других районах действует метод удешевления квартир, но и здесь в конкурсе побеждает подрядчик, предложивший самую высокую плату за землю.
Разница в том, что подрядчикам заранее сообщается цена на квартиры для продажи льготникам, которая на 20% ниже рыночной цены в данном районе на конец 2020 года. Минстрой полагал, что ограничение цены продажи 60% квартир сдержит темпы подорожания земли.
По плану Либермана, победители конкурса обяжутся завершить строительство в течение 3 лет. Задержка приведет к штрафу, растущему по мере роста просрочки. Другой мерой ускорения строительства является общий запрет подрядчикам просить изменения и облегчения планов застройки у местных комиссий по планированию и строительству. Просьба послаблений позволяет добавлять квартиры к утвержденному проекту, что увеличивает прибыли подрядчиков. Но при этом строительство задерживается на месяцы и иногда даже годы.
Другой причиной задержек является бюрократическая волокита местных властей. Местные комиссии по планированию и строительству выдают разрешения через месяцы и годы после подачи заявок.
Либерман хочет решить и эту проблему, и он намерен созвать на этой неделе совещание с участием подрядчиков и представителей местных советов по данному поводу. Кроме того, он намерен увеличить налог на покупку 4-й квартиры, чтобы удалить с рынка группы инвесторов.
В 2021 году Земельное управление опубликовало сообщения о тендерах на участки, на которых возможно построить 100.000 квартир. Многие из этих тендеров проводились по методу "Квартира со скидкой", который не изменился. У Либермана есть требующий ответа вопрос о том, с какого момента начнут публиковаться только тендеры по новым методам.
Программа Либермана была сформулирована по следам индекса цен на квартиры, опубликованного на прошлой неделе. К разочарованию правительства, цены с декабря 2021 года по январь 2022 года выросли на 2,1%, а годовой рост составил 13%. Это было удивительным с учетом того, что в конце ноября налог на инвестиционные квартиры вырос с 5% до 8%. Доля инвесторов среди покупателей квартир снизилась в декабре до 10%, тогда как накануне повышения налога она составляла 36%.
В программе Либермана найдется немало общих черт с программой "Цена для новосела" (Мехир ле-миштакен) одного из бывших министров финансов Моше Кахлона. В той программе цена земель назначалась государством и включала в себя определенную скидку. Критерием победы в тендерах было предложение самой низкой отпускной цены квартир, техперечень заранее утверждался минстроем, равно как и продолжительность строительства. Подрядчики должны были внести залог, чтобы обеспечить выполнение этих условий.
"Цена для новосела" предоставляла скидку в сотни тысяч шекелей льготникам, выигравшим в лотерею. Но этот метод привлек на рынок жилья людей, которые ранее не планировали покупать квартиру. Исследование института Брукдейла в конце 2019 года, проведенное для минстроя, показало, что 46% участников розыгрышей квартир по этой программе начали искать квартиру только из-за ее запуска. По этой причине бюджетный отдел минфина высказал возражения против нее. Сейчас Либерман предлагает усиленную программу "Цена для новосела": намного больше удешевленных квартир, предлагаемых намного более широкой целевой аудитории.
Созданный Либерманом механизм решает проблему разрыва в ценах покупки квартир между льготниками и обычными покупателями. Эта разница привела к вмешательству юридического советника правительства, который возражал против неравенства в распределении ресурсов. В конце 2019 года тогдашний заместитель юрсоветника правительства Эрез Каминиц ограничил размер скидок, признав скидки в размере 500.000 и более шекелей неразумными. Но, решив эту проблему, Либерман может создать новую – резкий рост спроса на новые квартиры.
Перевод: Даниэль Штайсслингер