"Я прямо говорю покупателям квартир: не стесняйтесь вести жесткие переговоры. Сражайтесь за каждый шекель и каждую льготу - поскольку вся сила сейчас в руках у покупателей. И пусть вам не рассказывают эти сказки - мол, если не купишь сегодня, завтра цена еще подскочит. Я не говорю, что цены опустятся, но уже можно вести речь об остановке роста. Поэтому старайтесь выбить с подрядчиков все, что только можно", - такие слова гендиректора министерства строительства Авиада Фридмана приводит в воскресенье, 23 октября, экономический портал "Калькалист".
Свою речь Авиад Фридман произнес после заявления Банка Израиля о снижении количества выданных ипотечных ссуд. По данным главного банковского учреждения страны, в сентябре 2022 года покупатели жилья взяли только 7,7 млрд шекелей - это самый низкий показатель за последние 12 месяцев. ЦСБ, со своей стороны, сообщило, что в августе было отмечено 49-процентное снижение приобретения жилья - по сравнению с аналогичным месяцем 2021 года. Главный экономист минфина Шира Гринберг полагает, что число сделок по приобретению квартир (как новых, так и со вторых рук) снизилось в августе на 41% - по сравнению с августом 2022 года.
Данные последних недель свидетельствуют: жилищный рынок начинает "остывать". Поэтому Фридман свободно рассуждает о грядущей остановке цен. За последние 15 лет (особенно за последний год) стоимость жилья только росла - за исключением небольшого перерыва в 2018 году. Отметим, что заявление гендиректора минстроя - первое за долгий срок заявление госчиновника о торможении роста цен на жилье - с указанием конкретного срока. Фридман говорит, что в следующие 2 месяца можно ожидать продолжения повышения цен, а долгожданная остановка наступит в первом квартале 2023 года. По его словам, одна из причин будущего торможения - увеличение масштабов жилищного строительства.
"Я проверяю ситуацию на рынке все время: сам звоню или прошу своих сотрудников звонить в офисы по продажам жилищных проектов, - отмечает генеральный директор минстроя. - И сегодня подрядчики готовы предложить все больше льгот и особых мероприятий - только чтобы не снижать цены в массовом порядке".
Фридман перечисляет пять критериев, свидетельствующих, по его словам, о грядущих изменениях на рынке.
"Во-первых, выросло число начатых строительных проектов, - говорит чиновник. - За последние полтора года дан старт самому большому числу новостроек со времен, когда премьер-министром был Ариэль Шарон. В 2021 был поставлен рекорд по количеству квартир, построенных на земельных участках, которые государство продало подрядчикам. В 2022 году будет продано не меньше. В этом году всего будет начато строительство 82.000 квартир. Затем мы видим, что на снижение спроса влияет повышение банковской учетной ставки. И это снижение будет продолжаться, поскольку, скажем, процент без привязки к индексу уже составляет 4,1%. Число покупок квартир с инвестиционными целями упало почти на 50%. Также мы видим, что постоянно растут временные промежутки, нужные для продажи квартир".
Гендиректор строительного ведомства предлагает в качестве примера посмотреть на прошедшие недавно 4 тендера на строительство 4000 единиц жилья в Офакиме, Ашдоде, Нагарии и столичном районе Писгат-Зеэв. Во всех этих случаях предложения подрядчиков были близки или даже ниже сумм, указанных в отчетах государственных оценщиков. В то же время в 2021 году, как говорит Фридман, на одном из аукционов бизнесмен предложил в 4 раза большую сумму, чем та, что была указана в предварительной оценке.
- Получается, что подрядчики, которые выложили большие суммы, теперь могут оказаться в проигрыше?
-Я думаю, что взрослый человек, который берет ссуду в банке, отдает себе отчет в своих действиях. Поэтому я никогда не скажу подрядчику, какие финансовые заявки он должен подавать на аукцион по продаже участков.
- Вы не считаете, что нужно поменять нынешнюю систему аукционов, когда побеждает заявка с максимально высокой ценой?
- Результаты показывают, что это хорошая система. Агрессивная конкуренция, как я ее описал, происходит, когда нет достаточно предложения. Но если рынок наполнен строительными участками, цены не стремятся вверх. Мы организуем достаточное количество тендеров, и все - вместе с повышением банковской ставки и увеличением начала строительства - в конечном итоге окажет влияние.
У нас нет другого выбора - до конца 2023 года мы должны предоставить возможность молодым парам приобрести квартиру по приемлемой цене. Наша молодежь не должна платить за провалы правительственной политики в 2019-2020 годах. Моя цель - помочь молодым парам, а не тем, кто покупает квартиру для выгодного вложения средств. До конца года, я надеюсь, мы объявим розыгрыш 30.000 квартир по льготным ценам. За два ближайших года мы построим в рамках этого проекта 65.000-70.000 квартир.
- Не заставляют ли скидки в строительных проектах для молодых пар перекладывать часть цены на тех покупателей, кто не получает льготы?
- Возможно, это было верным в прошлом. Тогда процент льготных квартир в проекте достигал 60. Сейчас мы повысили его до 80. Поэтому есть разница, которую может позволить себе подрядчик, пытаясь компенсировать падение прибыли.
- Выполнят ли власти обещание выделить землю для строительства жилья в долговременную аренду?
- Мы прилагаем большие усилия в этой сфере. Постоянно запускаем новые тендеры. Работаем над решением этой проблемы вместе с Земельным управлением Израиля.
Вместе с тем Фридман опасается, что длительная предвыборная кампания и появление очередного переходного правительства приведут в итоге к жилищному кризису. "Если прекратятся планирование на государственном уровне и подписание зонтичных соглашений (эскемей-гаг) по поводу жилищного строительства между местными властями и правительством, остановятся также процессы распределения земельных участков", - предупреждает он.
Одним из самых больших достижений за свою каденцию Фридман называет зонтичные соглашения (эскемей-гаг) муниципалитетов 10 крупных городов с министерством и Земельным управлением. По его словам, это позволяет выделять и эффективно расходовать средства для жилищного строительства. Кроме того, впервые министерство строительства подписало соглашения о 12 проектах обновления кварталов в разных городах страны.
Перевод: Игорь Лернер