К сожалению, не все люди в Израиле знают, что предварительное соглашение о покупке квартиры (зихрон дварим) – это полноценный договор. А что делать, если раньше эту квартиру вам показывал другой риелтор (метавех, маклер)? В каких случаях придется платить двойные комиссионные (дмей тивух)? И вправе ли маклер отказать вам в личной встрече с продавцом? Желательно избегать ошибок, которые могут обойтись в крупную сумму. Специалисты сайта "Микцоаним" ("Профессионалы") знакомят вас с самыми распространенными ситуациями при поиске квартиры и дают полезные советы.
Для вашего удобства все термины приведены как по-русски, так и на иврите (в скобках).
►"Зихрон дварим" - это полноценный договор, будьте осторожны
Риелтор стремится быстро провернуть сделку. "Непрофессиональный маклер может уговорить стороны подписать предварительное соглашение (зихрон дварим) еще до принятия решений по важным аспектам сделки, – говорит адвокат д-р Арик Ариэль, специализирующийся на делах о недвижимости. – При этом он заверяет их, что подробный договор будет заключен в дальнейшем. Так вот, риелтор не должен так поступать. Ему запрещено давать юридические консультации или помогать при составлении юридических документов. Такое его вмешательство может стать источником больших проблем и возложить на подписавших документ юридические обязательства, от которых потом трудно избавиться. Если вы считали, что предварительное соглашение о покупке квартиры - это некий промежуточный этап без обязательств, то потом выяснится, что это ошибка, и это – договор во всех смыслах слова".
"Риелтор стремится поскорее продать квартиру, потому что получает за каждую сделку по 15-30 тысяч шекелей, – говорит оценщик недвижимости Аси Авни. – Но для покупателя и продавца такая поспешность опасна, она может привести к дорогостоящим ошибкам.
Если продавец или покупатель недостаточно изучили рынок квартир, они могут понести убытки в сотни тысяч шекелей. Покупатель может не выявить дефектов квартиры, которые существенно снижают ее цену (например, сырость). Может также выясниться, что с этой квартирой есть юридические проблемы. Но когда предварительное соглашение подписано, оно приобретает силу договора. Избавиться от взятых обязательств очень трудно, и не стоит брать на себя подобные риски".
►Осторожно, одну квартиру продают 2 маклера
Бывает, что покупатель отклоняет предложенную риелтором квартиру, а затем видит, что она предлагается другим квартирным агентством - по более низкой цене. Адвокат Ариэль советует: очень важно не обращаться по поводу тех же квартир в другое агентство, например, если там предлагают более низкие комиссионные: это создает повод для исков со стороны обоих агентств.
– А если через год другое агентство предлагает квартиру, которую нам уже показывали?
– В таком случае очень важно предупредить нового риелтора, что эту квартиру вы уже видели. Даже если он обещает, что прежний риелтор не подаст иск о взыскании комиссионных, не стоит верить таким устным обещаниям. Необходимо подписать его на обязательство о возмещении ущерба (мисмах шипуй). Согласно этому документу, если предыдущий риелтор подаст иск о взыскании комиссионных, новый риелтор возьмет на себя их оплату и выплату судебных издержек.
►Риелтор дал только адрес квартиры. Положены ли ему комиссионные (дмей-тивух)?
Необходимо документировать все контакты с риелтором. По словам д-ра Ариэля, бывают случаи, когда риелтор только сообщает адрес дома или квартиры и не сопровождает клиента при осмотре. После осмотра он не связывается с клиентом и не участвует в его переговорах с продавцом. А через несколько месяцев после продажи вдруг звонит и требует комиссионные, хотя его участие в сделке было минимальным.
Согласно закону, для получения комиссионных требуется, чтобы риелтор был "эффективным фактором" (горем яиль) при заключении сделки. То есть сделка должна быть заключена только вследствие его помощи и вмешательства.
– Но это – тот человек, который дал нам адрес квартиры. Что он должен сделать еще, чтобы его требование комиссионных было законным?
Адвокат д-р Ариэль: "Это – сложный юридический вопрос. Подписание заказа на посреднические услуги и получение адреса квартиры - недостаточно для того, чтобы требовать выплаты комиссионных, если маклер не участвовал в заключении сделки.
Разумеется, если риелтор только дал адрес и больше ничего не сделал, комиссионные ему не положены. Но были более запутанные случаи. Например, он принял некоторое участие, но оно было минимальным. Решение о том, нужно ли платить комиссионные, в таких случаях принимает суд".
– Бывали ли случаи, когда платить комиссионные приходилось, несмотря на то, что риелтор только дал телефон продавца?
– Да. Например, если риелтор дал клиенту адрес, человек осмотрел квартиру и заключил сделку за 2 дня, то посреднику положены комиссионные. В этом случае, когда не было длительных переговоров, и сделка заключена с легкостью (мехира кала), то оплата положена за сам факт предоставления адреса. Но если переговоры длились дольше, и в их ходе риелтор не связывался с покупателем, не принимал в них участия ни на каком этапе, а после покупки квартиры выдвинул требование оплаты услуг, то его шансы получить ее невысоки. В общем, все зависит от обстоятельств.
– Не приведет ли это к ситуации, в которой покупатели станут уклоняться от уплаты комиссионных и вынуждать риелторов обращаться в суд?
– Я не думаю, что это произойдет. Тяжба сопряжена с судебными издержками, тратами времени, суды длятся по несколько лет. Большинство людей действуют честно, к тому же есть риск, что суд примет решение в пользу риелтора и придется заплатить не только комиссионные, но и судебные издержки второй стороны. Расходы получатся намного большими, и такие трюки не только аморальны, но и невыгодны.
– Можно привести примеры случаев, когда риелтор не получил комиссионных, хотя дал клиенту адрес продаваемой квартиры?
– Если риелтор не соглашается на встречу продавца и покупателя и настаивает, чтобы все дела велись только через него, то считается, что он препятствует заключению сделки. Риелтор не должен вести сам переговоры о продаже, и он не имеет права препятствовать встрече сторон. Если он поступает подобным образом, не надо на это соглашаться. Следует настоять на личной встрече продавца и покупателя либо прекратить взаимодействие с этим риелтором. Надо указать ему на то, что он нарушает закон, и если он продолжит в том же духе, то комиссионных он не получит.
– А почему риелтор может пытаться предотвратить прямые переговоры покупателя и продавца?
– Бывают случаи, когда продавец обещает, что деньги, полученные сверх назначенной им цены квартиры, пойдут риелтору. Например, продавец назначил цену в миллион шекелей, а риелтору удалось продать квартиру за 1,2 миллиона, и 200 тысяч шекелей пойдут в его карман. В таком случае он заинтересован в самостоятельном ведении переговоров с покупателем, чтобы не упустить возможную выгоду.
– А что по этому поводу гласит закон?
– К сожалению, закон допускает подобное, но при условии, что покупателю об этом известно. Если он не знает, что часть суммы от продажи квартиры пойдет риелтору, то такие действия незаконны.
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Даниэль Штайсслингер