Многие туристы, да и сами израильтяне удивляются, почему даже в центральных городах страны так много обветшалых районов. Почему не сносится старый жилой фонд, не возводятся новые дома? Удивительно, но этому есть особое объяснение, изложенное в октябре в статье сайта Ynet.
Многие проекты городского обновления (застройки после сноса обветшалых зданий, на иврите - "пинуй-бинуй") не реализуются из-за несогласия отдельных квартировладельцев. Некоторые жильцы опасаются изменений или не заинтересованы в них. Другие предъявляют завышенные требования к подрядчикам. Как известно, для реализации проекта "пинуй-бинуй" требуется согласие 80% владельцев земельного участка, поэтому довольно часто соседи обвиняют "отказников" в шантаже и даже грозят подать против них иск, согласно закону. Сейчас минюст совместно с минфином продвигает поправку к закону с целью снизить "процент согласия жильцов" до 66%. Это касается проектов "пинуй-бинуй" и ТАМА-38/2 (снос и строительство).
Но есть еще одна проблема, которая может задержать такой проект на долгие годы. Речь идет о "квартирах-призраках".
Во многих старых домах есть квартиры, записанные на людей, о которых остальным жильцам ничего не известно – кто они, где проживают и живы ли вообще. В таких случаях требуется задействовать немалые ресурсы: частный сыск и адвокатов, задача которых - добиться в суде отмены владения. Стоит этот процесс недешево и занимает годы. Представители строительной отрасли и жильцы рассчитывают, что министерство юстиции и другие ведомства, ответственные за городское обновление, решат эту проблему.
Взять, к примеру, проект ТАМА-38/2 на улице Вайцмана в Тель-Авиве. Там расположен склад, зарегистрированный в качестве единицы жилья в многоквартирном доме. Склад принадлежит некоей фирме, о которой никому ничего не известно. Проект предусматривает снос старого дома с 22 квартирами и постройку нового здания с 45 квартирами. Все жильцы дали согласие, однако складское помещение, принадлежащее неизвестному владельцу, не позволяет приступить к реализации плана. По словам адвоката Керен Прашкер, занимающейся этим проектом, нанятые адвокатской конторой частные детективы не смогли обнаружить владельцев склада.
"Теперь нам придется подавать иск против владельцев склада, доказывать в суде, что мы приложили максимум усилий для их розыска и надеяться на решение в нашу пользу, - объясняет адвокат Прашкер. - Все это может занять минимум два года. Проект станет намного дороже, а жильцы будут пребывать в состоянии полной неопределенности".
►Неизвестные владельцы
Печальная история произошла с проектом ТАМА-38/2 на улице Йоав в Рамат-Гане недалеко от парка Яркон. 80% жильцов подписали договор с подрядчиком и даже подали документы на разрешение строительства нового дома. Однако выяснилось, что здание зарегистрировано, как акционерная компания ("хевра решума"). При этом некоторые жильцы не обладают правом на долгосрочную аренду земли ("хахира"), на которой находятся их квартиры. Это право принадлежит "акционерной компании". По словам адвоката Керен Прашкер, таких историй можество, и без судебного вмешательства решить проблему нельзя. "Учитывая масштабы явления, - отмечает она, - минюст обязан найти юридическое решение для облегчения положения жильцов в доме под снос и ускорения утвержденных проектов".
"Еще один характерный случай. В соответствии с проектом ТАМА-38/2 вместо старого дома из 22 квартир на тель-авивской улице Эмек Браха планируется возвести 11-этажное здание с 60 квартирами, - продолжает адвокат. - Более 80% жильцов подписали договор с подрядчиком и подали просьбу на получение лицензии на строительство. Но проект остановился из-за небольшого складского помещения в подвале здания. Оно принадлежит некоей компании, владелец которой скончался, а наследники не обнаружены. Лишь недавно, после кропотливой работы частных сыщиков, их наконец удалось найти.
Айелет Хнуни, председатель жилищной комиссии, продвигающей этот проект, рассказывает: маленький склад в старом доме, построенном 60 лет назад, постоянно пустовал, и никто не знал, кому он принадлежит. Кроме этого, было непросто добиться согласия большей части владельцев квартир. Одни отказывались, другие не могли поставить подпись по ряду причин (например, из-за болезни жильца, требующей согласия опекуна). Но главным препятствием все же было подвальное помещение неизвестного владельца".
►В поисках наследника
Десять лет назад, когда инициаторы плана "пинуй-бинуй" на улице Ротшильда в Бат-Яме начали сбор подписей жильцов, все были уверены, что успех обеспечен. Речь идет о крупном проекте - сносе несколько старых зданий и строительстве на их месте шести 30-этажных небоскребов из 560 квартир, 150 гостиничных номеров и 1500 квадратных метров торговых помещений. Вере в успех способствовало и расположение проекта – 120 метров от линии моря.
Однако план наткнулся на неожиданное препятствие. Выяснилось, что один из предназначенных для сноса домов построен на участке, который в кадастровом управлении ("табу") целиком принадлежит лишь двум квартировладельцам. В то время, как все прочие жильцы считаются долговременными арендаторами. Это кардинальным образом изменило статус двух владельцев квартир, которые вступили с инициаторами проекта в изнурительные переговоры, длившиеся более года.
"Реализация каждого из трех проектов программы ТАМА-38/2 приостанавливается по одной из двух причин: квартиры зарегистрированы на человека или компанию, которых никто не может найти; имеются владельцы прав на собственность, нахождение которых никому не известно, - говорит адвокат Прашкер.- Проект может приостановиться даже на 10 лет из-за безуспешного поиска наследников. Невозможно даже обратиться в суд, если не знаешь, кому принадлежит квартира или земля. И если частным детективам не удается обнаружить владельцев или наследников, проект стоит на месте".
►Комментарий министерства юстиции
В ответ на запрос сайта Ynet из минюста поступил ответ: "В правительстве существует консенсунс в отношении важности продвижения проектов городского обновления – особенно в период нынешнего кризиса. Для этого небходимо действовать и в законодательной плоскости, включая внесение соответствующих поправок. Описанные в статье явления нам хорошо знакомы и не раз обсуждались на заседаниях министерства. Именно поэтому было рекомендовано снизить до 66% число подписей квартировладельцев, необходимых для запуска проекта. Мы надеемся, что эта рекомендация как можно быстрее будет оформлена в виде поправки к закону".
Подробности на иврите читайте здесь
Перевод: Гай Франкович