Как не попасть впросак при покупке новой квартиры в Израиле
Мечта о собственной квартире нередко ослепляет молодые пары, мешая подготовиться к самой значительной покупке в жизни. Многие осознают свои ошибки только после подписания договора. Эти советы специалистов помогут вам не потерять деньги
Многие молодые пары так мечтают перестать скитаться по съемным квартирам и приобрести собственное жилье, что в эйфории от покупки тратят лишние деньги. Уточним, что в Израиле есть особый тип новых квартир, они называются "от каблана", то есть от застройщика. Это типовые квартиры в жилых домах, которые строятся по определенным стандартам. Но покупатель имеет право внести определенные изменения в стандартную планировку. Они удорожают цену квартиры - но насколько, зависит только от вас. Тут-то и кроются определенные ловушки.
В этой статье рассказывается, какие льготы можно получить у застройщика ("каблана"), какие изменения внести в договор, а что улучшить в квартире уже после вселения. Сайт "Микцоаним" ("Профессионалы") дает ценные советы.
Обещания и реальность
"Нередко покупатели говорят: ой, квартира оказалась намного меньше, чем мы представляли, - говорит дизайнер интерьера Ила Бен-Шеанан. - Я всегда рекомендую перед покупкой взять рулетку и измерить размеры вашей нынешней квартиры. Так вы сможете сравнить площадь.
Если ваша нынешняя квартира невелика, посмотрите несколько вариантов новых. Не стесняйтесь измерять размер комнат. Так вам будет легче понять, подходит вам этот вариант или лучше отказаться от него и выбрать другой проект.
Если в вашей голове тут же созрела идея серьезной перепланировки данной квартиры, то, возможно, она вам не подходит".
Что такое "изменения жильцов" и почему их надо внести в договор
Что отличает стандартную квартиру "от каблана" от жилища, отвечающего вашему вкусу? Это так называемые изменения жильцов ("шинуэй даярим" на иврите).
Планируя их, помните, что ваши возможности требовать и выбирать ограничены моментом подписания договора. Как только вы заплатите деньги, отношение к вам изменится. С вами начнут иначе разговаривать, игнорировать просьбы, затягивать решения.
Помните об этом, разглядывая свежеотпечатанные рекламные проспекты с картинками дома вашей мечты. Разрыв между картинкой и реальностью для многих покупателей оказывается сильным ударом.
"Знающие люди вносят в договор пункт, который называется "льгота по изменениям жильцов" ("атава бе-шинуэй даярим"), - поясняет Бен-Шеанан. - Это скидка, которую застройщик предоставляет по изменениям, которые вы желаете внести в планировку".
По ее словам, таким образом можно получить льготу на 15-30 тысяч шекелей. Причем каждое изменение будет оцениваться по принятому прейскуранту "Декель".
"Размер льготы определяется местоположением квартиры, ее стоимостью, типом подрядчика и стадией, на которой вы покупаете квартиру. Чем раньше вы подпишете договор, купив квартиру еще на стадии планировки или строительства, тем больше выиграете не только на цене квартиры, но и на количестве возможных изменений и льгот от застройщика".
Оценщик недвижимости Аси Авни уверяет, что гораздо легче "выбить" из застройщика изменения на определенную сумму, нежели получить скидку с цены квартиры на эту же сумму. То есть если вы попросите у него скидку на 20 тысяч, он вряд ли согласится. Гораздо легче добиться изменений на общую сумму 20 тысяч шекелей по прейскуранту "Декель".
"Для застройщика есть разница: вытащить деньги из собственного кармана, снизив цену квартиры, или дать согласие на изменения по просьбе жильцов, - объясняет Авни. – Не забывайте, что для "каблана" цена нескольких дополнительных розеток или даже перепланировка стен ничего не меняет в общей стоимости проекта, а для покупателя это большие расходы".
Тарифы на изменения подскакивают сразу после подписания договора
Когда строительство квартиры завершено, цена изменений повысится.
"Если вы не подали все требования до даты, указанной в договоре, а строительство вашего этажа идет полным ходом, вам придется заплатить за изменения гораздо больше. Ведь в этом случае "каблану" придется тратиться на снос стен, вывоз мусора, - объясняет Бен-Шеанан. – Поэтому желательно закончить планирование изменений еще до приобретения квартиры.
Кроме того, вы можете заглянуть в прейскурант "Декель" и прикинуть, во что вам обойдутся эти изменения. Если они выходят за рамки ваших возможностей - просто откажитесь от них".
Лучше отказаться от квартиры, которая требует слишком больших изменений
Если ваш список необходимых переделок слишком велик, возможно, эта квартира вам не подходит.
По словам Бен-Шеанан, лучше найти квартиру с другими параметрами и отделкой, чем превращать существующую в нечто совершенно иное.
Что лучше сразу поменять в квартире, а что - потом
Бринкер советует с самого начала осуществлять только обязательные изменения, связанные с инфраструктурными системами здания. А все, что можно сделать позже, - оставить на потом, после вселения.
"Например, есть смысл просить "каблана" изменить внутреннюю планировку или напольное покрытие (потому что менять полы самостоятельно – это серьезный проект). Увеличивать число розеток - тоже лучше через подрядчика.
А вот подвесные потолки, настенные кондиционеры, кухни – со всем этим можно подождать. Я вообще считаю, что кухню можно поменять через несколько лет после переезда, когда позволит финансовое положение. В любом случае, люди обновляют кухню каждые несколько лет, так зачем сразу так тратиться?"
Не торопитесь объединять комнаты
Да, комнаты в квартирах от подрядчика очень маленькие, особенно в сравнении с более старыми квартирами. Но если в будущем вы захотите эту квартиру продать, то количество комнат будет гораздо важнее их размеров.
Поэтому перед тем как начать сносить стены, разбирать розетки и превращать 6-комнатную квартиру в просторную 4-комнатную, остановитесь и подумайте о будущем. Семья с 4 детьми будет искать квартиру по количеству комнат и меньше интересоваться их площадью.
"Если вы решите продать квартиру, желательно будет привести ее в первоначальный вид, то есть вернуть к изначальному количеству комнат. Если вы разбираете стены, нужно тщательно планировать, где в будущем поставить гипсокартонные перегородки. Оставьте в каждой комнате электрические розетки, точки освещения и связи", - предупреждает Бен-Шеанан.
"Оценщик недвижимости учитывает и площадь комнат, и их количество, - говорит Авни. – Объединение комнат может серьезно снизить цену квартиры.
Если для ее возвращения к изначальному состоянию требуется только добавить перегородку, разница сведется к 20 тысячам шекелей (цена установки гипсовой стены и двери). Но если вы поменяли и напольное покрытие, все гораздо серьезнее. При продаже квартиры в будущем уже нельзя будет найти ту же плитку, и придется менять полы во всей квартире.
Чтобы этого избежать, планируйте объединение комнат с умом, чтобы перепланировка позволила в будущем легко добавить еще одну комнату".
Насколько может пострадать цена квартиры
Авни: "Если новая планировка не позволяет добавить комнату и вернуться к изначальному виду, то цена жилья упадет на 5%. Для элитных квартир это может быть большая сумма. Кроме того, уменьшение количества комнат резко сокращает круг возможных покупателей".
Имеет ли значение, о какой квартире идет речь – шести- или трехкомнатной? Авни: "Разумеется. Если вы объединили две комнаты в 6-комнатной квартире, целевая аудитория практически не пострадала. Но сокращение количества комнат с 4 до 3 влечет серьезные изменения, потому что четвертая комната важнее шестой для большинства покупателей".
Осторожно, чрезмерные улучшения
Если вы переселяетесь с намерением прожить в новой квартире долгие годы, имеет смысл вложить деньги в ее оборудование. Но если вы намерены в будущем квартиру продать, то тут вы ничего не выиграете.
Авни: "Есть такой термин - "чрезмерные улучшения" ("ашбахат етер"). Так называются усовершенствования, которые не отражаются в итоговой стоимости квартиры.
Например, если вы оборудовали ванную на сумму 50 тысяч шекелей или вложили 150 тысяч в кухню, потенциальный покупатель не обязательно вернет вам эти деньги, когда вы соберетесь продавать квартиру. Поэтому не стоит увлекаться, заказывая элитные кухни и мраморные плитки, если ваша цель в будущем - вернуть вложенные в квартиру деньги.
Помните, что в этом случае все, что вы вложили в квартиру – это затраты на ваше личное потребление, а не инвестиции в будущее".
"Оценщик недвижимости, которого вы вызовете при продаже, учтет высокий уровень отделки квартиры, но до определенного уровня. Гораздо больше повлияют на цену местоположение, количество комнат, этаж, спрос на жилье в районе. Поэтому, если вы покупаете жилье и намереваетесь внести серьезные изменения и усовершенствования, лучше заранее узнать у оценщика, насколько они повлияют на цену квартиры. Если вы вкладываете больше 100 тысяч шекелей в квартиру от подрядчика, не надейтесь вернуть всю сумму потом, при продаже".
Подробности на иврите читайте здесь
