Меню
Ремонт жилого дома в Израиле

Окончательно: вправе ли домком требовать деньги за дополнительный ремонт дома

Расширение фойе, строительство лифта, замена плитки - имеет ли право домовой комитет заставлять жильцов оплачивать такие работы? Объясняют специалисты

Фото: Roman Yanushevsky shutterstock
Фото: Roman Yanushevsky shutterstock
 

 

Расширение фойе в жилом доме, замена старой плитки на престижную, строительство лифта, установка камер видеонаблюдения - где пролегает граница между "ремонтными работами" и "улучшением состояния дома ради повышения цены квартир"? Вопрос не праздный. Он порождает множество споров между жильцами и домовыми комитетами ("ваад-байт"). Когда вас можно обязать участвовать в оплате улучшений, а когда речь идет о переходе границ разумного? На этот вопрос ответили специалисты с сайта "Микцоаним" ("Профессионалы").

 

Обязан ли домком получить согласие всех жильцов

 

"Когда речь идет о небольших работах, призванных сохранить состояние здания, нет необходимости получать согласие всех жильцов, - объясняет адвокат Офер Шахал. - Домовой комитет ("ваад-байт") не только имеет право, но и обязан выполнять такие работы. И если в кассе недостаточно денег, домком имеет право провести отдельный сбор средств".

 

Но есть случаи, не укладывающиеся в рамки текущей эксплуатации и больше подходящие под определение серьезного и дорогостоящего ремонта. "В этом случае согласие большинства жильцов является обязывающим для всех остальных", - объясняет адвокат Шахал.

 

А как быть в случае улучшения инфраструктуры - исключительно для увеличения цены квартир? Например, строительство лифта в  доме, где его изначально не было?

 

"Тут уже потребуется общее согласие, и решения тех, кто присутствовал на собрании жильцов, недостаточно. Дело в том, что ремонт собственности в судебной практике считается обязательным, а увеличение стоимости объекта недвижимости ("ашбахат нехес" на иврите) - всего лишь разрешенным действием. В одних случаях ясно, где проходит граница между ремонтом и увеличением стоимости, относительно других не все однозначно. Например, ясно, что строительство лифта, расширение фойе или использование прав на дополнительное строительство - это все считается улучшением".

 

Тем не менее суд использует либеральный расширительный подход, обычно включая в ремонт и те работы, которые преследуют чисто эстетические цели. Установка почтовых ящиков, домофона, электрических ворот, двери в фойе - все это может быть признано ремонтом, а не улучшениями.

 

Вновь послушаем адвоката Шахала: "В этом отношении немаловажна сумма расходов. Чем она меньше, тем больше шансов на признание таких расходов частью необходимого ремонта, который не требует общего согласия всех жильцов.

 

Кроме того, если осуществляется масштабный ремонт, имеющий необходимый характер, суд обычно разрешает включить в список работ "заодно" и разумные улучшения, поскольку их стоимостью можно пренебречь при составлении общей сметы ремонта".

 

Между тем обсуждаемые вопросы часто относятся к довольно расплывчатой (так называемой "серой") зоне законодательства, а потому невозможно дать точный ответ, как отнесется суд или инспектор по строительству к тому или иному конкретному случаю.

 

"Бывает, что суд отказывается обязать жильцов оплатить улучшения в здании, - предостерегает адвокат Шахал. - К примеру, расширение фойе, установка видеокамер без доказательства настоятельной необходимости в них, строительство мусоропровода или установка сеток против голубей. Однако эти работы можно провести и без согласия всех жильцов - просто вы не сможете заставить их оплатить соответствующие расходы".

 

Для большого ремонта лучше назначить комитет

 

Когда собрание жильцов принимает решение о проведении серьезного ремонта в доме, рекомендуется назначить комитет для сопровождения проекта.

 

"Не всегда обычный домком для этого подходит, и бывает, что большую пользу может принести владелец квартиры, не входящий в домком. Например, если он адвокат, аудитор, архитектор или инженер. Этот комитет будет ответствен исключительно за ремонт, который может привести к незапланированным финансовым обязательствам, и сможет посвятить ему все необходимое внимание.

 

Рекомендуется выбрать в комитет до трех человек, по крайней мере один из  них должен входить в состав домкома (предпочтительно быть его председателем или казначеем). Кроме того, этот комитет должен периодически отчитываться перед домкомом и общим собранием о продвижении ремонтных работ".

 

Несколько советов по управлению ремонтом

 

Закон не проводит различий между крупным ремонтным проектом и работами по текущей эксплуатации общественной собственности. Однако для предупреждения возможных конфликтов между жильцами стоит прислушаться к следующим советам.

 

Получите несколько ценовых предложений.

"Перед каждой тратой денег или принятием важного решения следует получить не менее трех ценовых предложений от разных специалистов-ремонтников, - говорят в центре обслуживания сайта "Микцоаним". - Чтобы точно сравнить предложения, заранее закажите все технические спецификации и только после этого проведите мини-конкурс подрядчиков для выбора самого привлекательного предложения. Чем подробнее предложение, тем меньше будет опасность нарушения бюджетных рамок".

 

Адвокат Шахал рекомендует учитывать не только цены, но брать в расчет также опыт и рекомендации, не забывать о необходимости информировать жильцов о ходе процесса, а не ставить их перед свершившимися фактами.

 

Заранее предусмотрите статью о нарушении бюджетных рамок.

Незапланированные расходы случаются при любом ремонте - как в отдельно взятой квартире, так и в целом жилом доме. На эту статью расходов рекомендуется отводить 15-25% бюджета.

 

"Лучше остаться с неиспользованными деньгами, чем собирать дополнительные средства или идти на компромиссы, которые в итоге дорого вам обойдутся", - добавляет адвокат Шахал.

 

Наймите строительного инспектора и юридического советника.

"При дорогих и сложных проектах нанятый жильцами специалист защитит их интересы перед исполнительным подрядчиком. Кроме того, перед подписанием договора с подрядчиком или другими ремонтниками нелишней будет юридическая консультация. Хороший договор должен предусмотреть гарантии и обязательства, установить график работ и санкции на случай нарушения, а также предотвратить случаи потери контроля над проектом", - объясняет адвокат Шахал.

 

Отведите для ремонта отдельный счет.

Адвокат Шахал рекомендует подумать о бухгалтерском разделении бюджета на ремонт и на общие цели домового комитета на его банковском счете.

 

Отделите от общего бюджета статьи, касающиеся улучшений. Почти во всяком крупном ремонте всплывают работы, носящие характер улучшений, с которыми согласна лишь часть жильцов. Поручить одному подрядчику выполнение этих работ в рамках всего проекта удобнее и дешевле. Но важно учитывать отдельно статьи работ, касающиеся лишь части жильцов. Адвокат Шахал: "Это должно предотвратить конфликты по поводу оплаты. В смете такие статьи должны быть учтены отдельно, и нужно следить за тем, чтобы они не были включены в общую стоимость ремонта".

 

Подробности на иврите читайте здесь

 

 

 

Перевод: Виталий Гуревич
 новый комментарий
Предостережение
Стереть ваш текущий комментарий