Меню
Ваше право
Фото: shuterstock

Двойной адвокат: правильно ли при покупке квартиры нанимать адвоката продавца

Во многих сделках с недвижимостью один и тот же адвокат представляет обе стороны. И хотя он обязан быть лояльным в отношении обоих клиентов, это обстоятельство чревато проблемами. Объясняет юрист

Фото: shutterstock
Фото: shutterstock
 

Допустим, вы намерены приобрести квартиру. Для покупателей такая сделка нередко является самой крупной за всю жизнь. Но адвокату продавцов удается убедить покупателя в том, что он достаточно профессионален и надежен, чтобы представлять обе стороны. Почему не стоит поддаваться на его уговоры?

 

В соответствии с основами профессиональной этики адвокат вправе представлять обе стороны в сделках купли-продажи, за исключением покупки квартиры у подрядчика. Однако в наши дни, когда цены на квартиры очень высоки, а между адвокатами существует острая конкуренция, экономия на гонораре не оправдывает риска.

 

Суды неоднократно выносили решения о том, что адвокат, представляющий в сделке обе стороны, должен вести себя осторожно и быть лояльным обоим клиентам. Вместе с тем во многих случаях интересы сторон диаметрально противоположны, и это может представлять собой проблему для адвоката.

 

Если юрист представляет только одну сторону, он без проблем может создать отношение "доверяй, но проверяй" (кавдеу ве-хашдеу) в отношении второй стороны. Но если он представляет обе, ему сложно решить, когда надо предупреждать одну из сторон об ошибке, а то и о нарушении договора.

 

Когда возникают проблемы, к адвокату, осуществляющему двойное представительство, возникают претензии обоих клиентов, и иногда для одной стороны не остается иного выхода, кроме найма собственного адвоката.

 

От адвоката требуются добросовестность, лояльность и осторожность как при представлении одной из сторон, так и когда он работает для обеих. Но во многих случаях конфликт интересов может привести адвоката к невыполнению своих обязанностей. Например, если одна из сторон допустила нарушение договора купли-продажи, то адвокат, представляющий обе стороны, не может инициировать иск против нарушителя.

 

Повышенная опасность

 

Согласно прецедентным решениям, не каждая ошибка, допущенная адвокатом, считается халатностью (рашланут). Но практика показывает, что риск халатного отношения возрастает, когда адвокат представляет обе стороны. И подобные коллизии отражены в прецедентных решениях по искам, поданным клиентами против самих адвокатов.

 

Каковы обязанности адвоката в сделках с недвижимостью

 

Во-первых, он обязан проверять некоторые обстоятельства сделки. Убедиться, что на продаваемую недвижимость нет прав третьих лиц и иных обстоятельств, препятствующих заключению сделки, задержке регистрации прав на недвижимость в земельном реестре или иных факторов, способствующих нарушению договора.

 

Согласно прецедентным решениям, невозможно потребовать от адвоката быть ясновидящим, но он должен проверять факторы риска по данной сделке и оценивать их. При подозрениях он должен предупредить своих клиентов и сформулировать договор так, чтобы его условия соответствовали сложным обстоятельствам, связанным со сделкой, и защищали клиентов от нарушений договора второй стороной и иных опасностей.

 

Адвокат, сопровождающий сделку продажи, обязан написать предостережение для покупателей и предупредить их обо всех возможных сопутствующих рисках. Так, суд вынес решение против адвоката, который не проверил в регистрационном бюро (лишкат ришум ха-мекаркаин) юридический статус квартиры и не составил договор купли-продажи (хозе ха-мехер) на должном профессиональном уровне, хотя сопряженные с данной сделкой проблемы были известными и он мог предположить возможность задержек с регистрацией прав на квартиру и с передачей оплаты.

 

Суды признавали халатностью и такие случаи, когда адвокаты не выясняли, какая из сторон будет платить налог на увеличение цены недвижимости (мас ашбаха), и не предупреждали клиентов обо всех сопутствующих сделке налогах. Кроме того, халатностью считается ситуация, когда адвокат не проверяет актуальные права на имущество, предназначение земли или заложенность недвижимости в ипотеку с необходимостью выплаты остатка ссуды.

 

Были случаи, в которых адвокат, представлявший обе стороны, не предупреждал клиентов, что заключение сделки может столкнуться с затруднениями или она может быть признана ничтожной, если они не примут определенных мер. При этом юрист руководствовался интересами одной стороны, пренебрегая интересами другой. Нередко это было связано с тем, что адвокат полностью полагался на сведения, сообщенные ему клиентами, не проверив их истинность. Это свидетельства того, что одновременное представительство обеих сторон весьма проблематично, и одна из сторон может стать жертвой мошенничества.

 

Другое дело – сделки дарения или продажи в рамках одной семьи. Там риск конфликта интересов ниже, и обе стороны могут быть представлены одним адвокатом.

 

В одном судебном решении по вопросу двойного представительства было сказано: "Решение адвоката взять на себя представительство обеих сторон сделки с недвижимостью является весьма проблематичным и сопряженным со значительными рисками, которых можно было бы избежать, если бы адвокат представлял только одну из сторон".

 

Подробности на иврите читайте здесь 

 

 

 

 

Перевод: Даниэль Штайсслингер
 новый комментарий
Предостережение
Стереть ваш текущий комментарий