Меню
Строительство
Проект "пинуй-бинуй" в Неве-Шарет
Перестройка старых зданий в Израиле: насколько выгоден этот проект владельцам
У вас есть старая квартира? Тогда вы, возможно, сидите на куче денег. Исследование, проведенное Леви Ицхаком, обнаруживает чрезвычайную выгодность программы "пинуй-бинуй". Ее реализация подчас повышает стоимость квартиры на многие сотни тысяч шекелей. Но не все так просто

Проект "пинуй-бинуй" в Неве-Шарет. Фото: ???????????????
Проект "пинуй-бинуй" в Неве-Шарет. Фото: ???????????????
 

Реализация проектов "пинуй-бинуй" ("расселение и застройка"), когда обветшавшее здание сносится и на его месте строится новое, по праву считается изматывающим, длящимся много лет процессом. Но в конце его, если все заканчивается благополучно, жильцов ждут новенькие квартиры стоимостью намного больше, чем их старое жилье. Разница в цене может достигать и миллиона шекелей.

 

Так следует из проверки, проведенной известным составителем прейскуранта квартирных цен Леви Ицхаком. Проверка включала в себя целый ряд проектов "пинуй-бинуй", реализованных в районах повышенного спроса на жилье, и обнаружила их высокую прибыльность для жильцов.

 

"В большинстве случаев проекты "пинуй-бинуй" предусматривают снос целых старых кварталов, возведенных в середине прошлого века, и строительство высотных зданий, рассчитанных на вдвое, а то и втрое-вчетверо большее число жильцов, чем в разрушенных зданиях", - говорит Леви Ицхак.

 

Владельцы квартир из зданий, предназначенных под снос, получают новенькие квартиры несравненно более высокого качества, а остальные продаются на свободном рынке всем желающим. В конце процесса старые жильцы получают вместо обветшавшего жилья новое, большей площади в зданиях с лифтами, стоянками для машин, балконами, а иногда и складскими помещениями. Результат - выигрыш старожилами многих сотен тысяч шекелей без каких-либо инвестиций с их стороны.

 

Сам Ицхак Леви определяет прибыль жильцов как "экзит" - приносящую высокие доходы продажу компании ее владельцами на бирже. По его словам, в последние годы израильский рынок недвижимости превратился в своего рода биржу, на которой израильтяне сделали тысячи таких "экзитов". В отдельных случаях владельцы старых квартир, не вложив в сделку ни единого шекеля, получили миллионные доходы.

 

Вот только несколько последних примеров.

 

Кирьят-Оно

 

Микрорайон Райсфельд. Проект "Ха-Халомот", строительство близится к завершению. Здесь разрушены старые дома на улице Шломо ха-мелех и вместо них построены новые 11-13-этажные, насчитывающие в общей сложности 180 квартир. Цена старых квартир находилась в пределах 1,15-1,25 млн шекелей, а новые продаются за 2,3-2,5 млн шекелей.

 

Тель-Авив

 

Район Неве-Шарет. Проект "пинуй-бинуй" включает в себя разрушение 154 квартир в старых домах на улице Рама и возведение новых многоэтажных зданий (от 10 до 27 этажей), в которых будет в общей сложности 447 квартир. Цена старой квартиры составляла около 1,7 млн шекелей, а новая квартира, с балконами и подземными стоянками для машин, будет стоить около 2,8 млн шекелей. Выигрыш - 1,1 млн шекелей.

 

Еще один проект в этом же районе - разрушение обветшавших домов, насчитывавших 96 квартир, и строительство трех 20-этажных зданий на 270 квартир. По оценке Леви Ицхака, разрушенные квартиры стоили в среднем 1,45 млн шекелей, а новые - 2,8 млн шекелей. Любопытно, что около трети жильцов не верили в выгодность проекта и продали свои старые квартиры инициатору проекта.

 

Петах-Тиква

 

Улица Йосефсберг. Здесь частично завершен проект "пинуй-бинуй", предусматривающий разрушение трех старых домов на 90 квартир и возведение на их месте четырех 26-этажных зданий, рассчитанных на 360 квартир. Старая квартира стоила порядка 1 млн шекелей, а новая - 1,75 млн. Терпеливые жильцы выиграли около 750 тысяч шекелей.

 

Гиватаим

 

Проект включает в себя разрушение старых домов, насчитывавших 126 квартир, и возведение новых зданий на 528 квартир. Часть новых квартир уже заселена. Выселенные жильцы получили новые квартиры из 4,5 комнаты, балкон и стоянки на две машины для каждой квартиры. По оценке Леви Ицхака, старые квартиры стоили в среднем 1,35 млн шекелей, а новые - 2,6 млн.

 

Нетания

 

Здесь на улице Эндрюс располагалось несколько обветшавших домов, насчитывавших 116 квартир. Вместо них планируется возвести четыре здания высотой от 19 до 22 этажей, в общей сложности на 333 квартиры. Старая квартира оценивается в 1,3 млн шекелей, а новая будет стоить в среднем 2,4 млн шекелей, на 85% больше.

 

Рамат-Ган

 

В районе Рамат ха-Шикма накануне начала проекта "пинуй-бинуй" выселили жильцов из 144 квартир, располагавшихся в зданиях, построенных в 50-е годы прошлого века. Проект предусматривает возведение трех 30-этажных зданий, насчитывающих 522 жилые единицы. По оценке Леви Ицхака, старую квартиру можно было продать примерно за 1,2 млн шекелей. Новая же квартира будет стоить вдвое дороже - 2,4 млн шекелей.

 

Проблемы и барьеры

 

Приведенные примеры обогащения, конечно, впечатляют, но не следует забывать и том, что во многих случаях проекты "пинуй-бинуй" длятся
долгое время, иногда годы занимает одно только получение всех необходимых разрешений на строительство. И это еще при условии, что в самом начале удается заручиться согласием всех жильцов старых домов. Среди факторов, удлиняющих строительство, Леви Ицхак перечисляет бюрократические препоны и задержки в выдаче разрешений со стороны органов местного самоуправления и планировочных комиссий - как местных, так и региональных. "Увы, - говорит он, - подчас изменение генплана населенного пункта в Израиле может занять 10 лет, а иногда и больше".

 

Отдельная проблема - "отказники", жильцы, не готовые к столь решительным переменам. По словам Леви Ицхака, причины могут быть самые разные, в их числе - недостаточная прозрачность. Не все уверены, что игра стоит свеч, а некоторые полагают, что их дискриминируют. Можно, конечно, использовать юридические инструменты, но в любом случае это фактор, способный значительно замедлить реализацию проекта.