"Пинуй-бинуй" и ТАМА-38: можно ли отказаться и как защитить свои права. Разъяснение адвоката
Закон четко оговаривает причины, по которым отказ может быть признан обоснованным
Отказ части жильцов дома от проектов ТАМА-38 и "Пинуй-бинуй" вовсе не означает, что остальные не могут реализовать свои права. Адвокат Хен Руими вносит ясность в спорные вопросы и помогает разобраться в наиболее характерных ситуациях, а также напоминает, что по этому поводу говорит закон.
Считается, что проекты городского обновления (ТАМА-38 и "Пинуй-бинуй") приветствуются жильцами и выгодны всем, ведь каждая сторона остается в выигрыше - жильцы получают укрепленное жилье большей площади, инвесторы - прибыль от новых достроенных квартир.
Однако в действительности не все жильцы дома довольны этими изменениями и порой яро выступают против самой идеи перестройки. В таких случаях сосед, который выступает против реализации этих проектов, может нарушить планы остальных жильцов, которые годами ждали этой возможности, желая получить материальную выгоду и обеспечить безопасность своему жилью благодаря одной из программ городского обновления.
Новое о ТАМА-38: какие льготы вам положены
ТАМА-38: кнессет поправил закон. Не в ту сторону?
Когда возражения кого-либо из соседей считаются приемлемыми, а когда нет? Как урегулировать противоборствующие интересы, ведь, с одной стороны, ущемляются права соседа-отказника, с другой -остальные владельцы квартир тоже страдают, лишаясь всех преимуществ, которые предполагают такие программы обновления. Почему же обществу так выгодно продвижение таких проектов?
Нередко отказ от участия в ТАМА-38 и "Пинуй-бинуй" вызван недоверием к жильцам, которые инициировали данный проект или действуют для его продвижения. Кроме того, в числе "отказников" - люди, которые относятся к определенным социальным группам, например, пожилые люди - они подолгу живут в своих квартирах, боятся неизвестности и опасаются изменений. Такие люди довольно часто не могут всесторонне проанализировать и сделать объективные выводы на основе полученной ими информации и разъяснений. Укрепление дома на случай землетрясения находится последним в ряду их приоритетов.
Еще одна группа - это люди с различными ограничениями, которые привыкли к своим квартирам и, скорее всего, обустроившие их под свои нужды. Поэтому они опасаются, что во время перестройки дом превратится в строительную площадку, это доставит им определенные неудобства, а после окончания строительства новая квартира уже не будет соответствовать их потребностям. Это могут быть и новоселы, которых устраивает существующий порядок, и молодые семьи с детьми, которые беспокоятся о благополучии детей во время стройки или о будущих высоких расходах, связанных с увеличением жилищной площади, а следовательно, с увеличением арноны, платы за домовой комитет и пр.
Когда отказ законен
Согласно действующему законодательству и постановлениям судов, отказ может считаться обоснованным, если он связан с одной из следующих причин:
Сделка экономически невыгодна. Если оценщик земельного имущества постановил, что с финансовой точки зрения данная сделка невыгодна, это является законным основанием для отказа одного или нескольких соседей.
На время строительных работ жильцам не предоставляется альтернативное жилье. Подрядчик или инвестор, затеявшие проект "Пинуй-бинуй" или ТАМА-38, предполагающие снос старого дома и строительство нового, обязаны предоставить жильцам альтернативное жилье. Если же речь идет о жильце-инвалиде, то альтернативное жилье должно соответствовать его потребностям.
"Отказник" не получил надежные гарантии. Следует понимать, что существуют различия между проектом "Пинуй-бинуй" , в рамках которого существующее здание сносится, а на его месте строят новое, и проектом ТАМА-38, предусматривающим лишь укрепление здания. В последнем случае размеры банковских гарантий намного ниже.
По особым личным причинам. Согласно закону, отказ может быть признан вполне правомерным, если "существуют особые личные причины, в силу которых определенный владелец квартиры может посчитать недопустимыми условия реализации проекта, уже согласованные с другими жильцами.
Иными словами, закон основан на следующем принципе: сосед, отказывающийся от реализации проекта городского обновления, должен представить обоснование своему отказу и доказать, что его интересы будут ущемлены.
Требуемое большинство
Для того чтобы приступить к проекту укрепления строений типа ТАМА-38/1 (укрепление несущих конструкций с добавкой квартир, без разрушения здания), инвестору требуется получить подписи 66,6% владельцев квартир дома. В проектах типа ТАМА-38/2, где речь идет о сносе старого здания и строительстве нового, требуется получить больше подписей - на это должны быть согласны 80% владельцев квартир. Для проекта "Пинуй-бинуй" также требуется согласие 80% владельцев квартир.
Фактически, чтобы действительно начать реализацию проекта, очень часто требуется согласие и содействие всех владельцев квартир в доме. В силу этого появляется понятие жильца-отказника, т. е. владельца квартиры, который возражает против проекта даже в том случае, когда достигнуто требуемое большинство, и не дает разумных причин отказа.
Обоснованность и законность отказа можно опротестовать юридически, при участии инспектора по земельной собственности, или в суде (в случае проекта "Пинуй-бинуй"). Обоснование отказа будет анализироваться по одной из приведенных выше категорий, в соответствии с действующим законодательством. Иными словами, если отказ не будет обоснован нормативными и юридическими рамками, как было указано выше, против отказника может быть начато судебное разбирательство, по результатм которого ему, возможно, придется выплатить крупную сумму компенсаций соседям.
Чаще всего можно найти способ, с помощью которого ущерб отказнику будет сокращен до минимума, и инвесторы и подрядчики обязаны найти такое решение. Поэтому, если кто-то из жильцов считает, что ему будет нанесен ущерб, он должен будет доказать, что усилий для уменьшения ущерба было недостаточно.
Не так давно был утвержден законопроект о "Пинуй-бинуй" - для стимула подрядчиков и инвесторов, который оговаривает права пожилых владельцев квартир и инвалидов. Он обязывает предпринимателя предоставить пенсионеру в возрасте 80 лет и старше альтернативу обычной сделке, чтобы вместо того, чтобы получить жилье в новом доме, этот пожилой человек мог выбирать между переездом в защищенное жилье ("диюр муган"), альтернативным жильем ("диюр халуфи"), которое инвестор обязан для него приобрести, или получением денежной компенсации за квартиру.
По окончании проекта ТАМА-38 инвестор должен будет предложить пожилому человеку или человеку, неспособному покинуть свою квартиру, альтернативное жилье на период строительства. Кроме того, Налоговое управление утвердило предоставление налоговых льгот 70-летним гражданам, если они решат продать свою квартиру инвестору, подрядчику или третьей стороне.
Подробности на иврите читайте здесь
