Вселились в квартиру и обнаружили дефекты? Вам положена компенсация
Утаивание дефектов при продаже квартир - распространенное явление на израильском жилищном рынке. Продавцы пользуются наивностью людей и включают в договоры один хитроумный пункт. Однако теперь он им не поможет
В договорах купли-продажи жилья в Израиле часто встречается пункт о том, что "квартира продается в том состоянии, в котором она находится, покупатель отказывается от претензий и берет на себя ответственность за устранение дефектов, которые будут выявлены в будущем". Этот пункт позволяет владельцу жилья свалить все расходы по устранению проблем квартиры на покупателя. Однако теперь эта уловка не пройдет, объяснили в субботу, 16 ноября, специалисты сайта "Микцоаним" ("Профессионалы").
Прецедентное решение мирового суда Нетании объявило, что продавец жилья обязан проинформировать покупателя об имеющихся дефектах до подписания договора.
В суде рассматривалось дело о продаже дома с неправильной облицовкой двора. Семья, купившая дом летом 2015 года, была неприятно поражена, во что превратился дом после первого же осеннего дождя. В жилище внезапно начала проникать вода. Она просачивалась внутрь, стены отсырели, появилась плесень. Приглашенный специалист объяснил, что неправильная облицовка двора приводит к проблемам с дренажем, о чем прежние хозяева, несомненно, знали.
Ремонт облицовки и дренажной системы обещал вылиться в огромную сумму, и отчаявшиеся покупатели дома обратились в суд. Они объяснили, что владелец дома обманул их, заверив, что ему неизвестно о каких-либо дефектах.
Он продолжал утверждать это и в суде, где заявил, что перед покупкой дома его будущие хозяева проверили "инженерные системы, нашли их удовлетворительными и приобрели дом в том состоянии, в котором он был на момент продажи".
Однако суд не принял это возражение. Судья заявил, что данный пункт договора не может служить оправданием лжи, и что Закон о продаже ("Хок ха-мехер") обязывает продавца сообщать покупателю о действительном состоянии недвижимости.
Суд обязал бывших владельцев дома выплатить компенсацию нынешним хозяевам в сумме 200.000 шекелей.
Какие законы защищают от покупки жилья с дефектами?
"В законе есть много положений, защищающих покупателя в такой ситуации, - утверждает адвокат Хен Дастагор. - Параграф 15 Закона о договорах ("Хок ха-хозим") утверждает, что понятие введения в заблуждение включает "сокрытие фактов, которые, согласно закону, правилам и обстоятельствам, вторая сторона должна была сообщить.
Иными словами, поскольку доступ покупателя к важной информации ограничен, он является слабой стороной по сравнению с продавцом. Поэтому продавец обязан сообщить покупателю по своей инициативе и понятным языком все, что относится к состоянию продаваемой недвижимости.
По ее словам, это включает сведения о состоянии здания, наличии сырости, проблем с электропроводкой, а также о его юридическом статусе, в том числе возможных проблемах с конфискацией, отдачей под залог и т. п. Продавец обязан информировать о каждом отклонении от строительных правил - например, если он перестраивал квартиру".
Адвокат Асаф Варша, специалист по делам о недвижимости, добавляет: "В законе о продаже есть также параграф 16. Он гласит: если будет выявлено несоответствие (дефект), о котором продавец знал на момент подписания договора, то покупатель вправе возложить ответственность (а значит, и расходы по устранению) именно на него".
Обманули при сырость в квартире и заплатят 105.000 шекелей
Еще один случай. Семья, купившая в 2014 году квартиру в Петах-Тикве, подала в мировой суд иск против бывших владельцев. Новые хозяева утверждали, что в ходе переговоров перед подписанием договора от них скрыли серьезные проблемы с сыростью.
Судья мирового суда в Петах-Тикве постановил, что продавцы квартиры должны были сообщить все, что знали о ее дефектах. Поскольку они этого не сделали, то нарушили договор и должны выплатить компенсацию в сумме 105.000 шекелей.
"В начале 2014 года Верховный суд вынес постановление, которое защищает покупателей жилья от утаивания дефектов, - говорит адвокат Дастагор. - Сейчас невозможно внести в договор пункт, возлагающий всю ответственность за выявленные после покупки дефекты на покупателя. Суд примет этот пункт во внимание, только если продавец докажет, что проинформировал покупателя о существенных дефектах квартиры, и тот все-таки решил ее купить.
Но если продавец скрыл известные ему дефекты, этот пункт не послужит ему защитой".
Продавец обязан сообщать даже о незначительных дефектах
В решении за 2014 год суд подчеркнул, что даже если покупатели несерьезно отнеслись к проверке жилья перед покупкой, это не послужит оправданием продавцу, скрывшему от них дефекты. Даже если продавец считал эти огрехи незначительными, он обязан был сообщить о них покупателю, утверждает адвокат Варша.
Есть еще одно прецедентное решение судьи Верховного суда Ханана Мельцера, явно отдающее предпочтение покупателю в подобной ситуации и исключающее возможности снижения суммы компенсации.
При обнаружении дефекта надо немедленно сообщить бывшему владельцу жилья
А есть ли срок исковой давности для исков о дефектах квартир? "Согласно закону о продажах, - говорит адвокат Дастагор, - покупатель обязан сообщить продавцу о выявленном дефекте сразу после обнаружения.
Но были случаи, когда покупатель получал компенсацию, даже если не уведомлял продавца в срок".
Так, окружной суд удовлетворил апелляцию покупателя по иску о сырости в квартире, несмотря на то что он уведомил об этом продавца только через 3 года.
"Возник вопрос, обязан ли бывший владелец устранять дефект, выявленный через столько времени, - говорит адвокат Дастагор. - Суд вынес решение, что покупатель и в этом случае имеет право на компенсацию.
Однако общего правила для таких случаев нет. Надо помнить, что закон обязывает уведомлять продавца о выявленном дефекте сразу же. Поэтому даже если вы не проверили жилье в момент покупки, то нужно сделать это как можно скорее после нее. А обо всех выявленных дефектах уведомить продавца в письменном виде".
Как определяется размер компенсации?
Суд не вмешивается в соглашение сторон по этому вопросу, кроме исключительных случаев. По словам адвоката Дастагор, если в договоре оговорен размер компенсации, обычно равный 10% цены квартиры, то суд, как правило, его не снижает. Кроме случаев, когда нарушитель сможет доказать суду, что компенсация несоразмерна причиненному ущербу. В таком случае суд может снизить ее до размеров фактического ущерба.
А как насчет компенсации за моральный ущерб?
"Разумеется, можно требовать компенсацию и за это, - говорит адвокат Варша. - Суд вынесет решение в соответствии с масштабами дефекта, его влиянием на жизнь жильцов и временем, необходимым для его устранения".
Подробности на иврите читайте здесь
