Введены новые правила платежей за строящуюся квартиру: теперь каблан не обманет
Новая поправка к закону скорректировала размеры платежей подрядчикам с учетом современных методов строительства и программы ТАМА-38/1
В апреле 2019 года в Израиле начали действовать новые правила внесения платежей за строящуюся квартиру. Теперь деньги покупателей надежнее защищены от банкротства и обмана со стороны подрядчика (каблана).
Закон о продаже ("хок ха-мехер") квартир предназначен для защиты денег покупателей жилья и определяет разные виды гарантий под выплаченные деньги.
Помимо банковской гарантии ("арвут банкаит") и признанного на рынке страхового полиса закон позволяет предоставить покупателю дополнительную защиту в форме предупредительной записи ("эарат-азара") о правах подрядчика, строящего продаваемую квартиру, в документах регистратора недвижимости ("рашам мекаркеин").
Эта запись подтверждает заключенную между покупателем и подрядчиком сделку и не дает последнему возможность повторной продажи той же квартиры кому-то иному. В нормативных актах также предусмотрен механизм, ограничивающий суммы, которые подрядчик может получать с покупателя, и привязывающий их к этапу строительства.
Покупатель оплачивает только реально завершенные этапы, и это уменьшает риск того, что подрядчик не сможет завершить проект и строительство прекратится. Напротив, в таком случае возрастает шанс, что его завершит другой подрядчик.
8 этапов вместо 5
Ранее правила предусматривали 5 этапов реализации проекта, и в соответствии с ними подрядчик имел право требовать деньги по окончании каждого этапа. Но эти правила были установлены в 1975 году, а с тех пор технологии строительства существенно изменились.
Установленные в ту эпоху этапы не соответствуют нынешним, соответственно, размер платежа также не соответствует реальным расходам на осуществление каждого этапа. Это снижало эффективность закона по защите денег покупателей.
В апреле 2019 года в закон о продаже были внесены поправки, и график платежей приведен в соответствие с действительностью. С этой целью были добавлены этапы.
В настоящее время график предусматривает 8 этапов строительства, а не 5, и для каждого определены размеры выплат.
Особенности проектов ТАМА-38/1
Дополнительное изменение закона относится к покупателям квартир в рамках программы ТАМА-38/1 (укрепление зданий на случай землетрясения).
Поскольку большинство подрядчиков по программе ТАМА-38/1 являются небольшими предприятиями без банковского сопровождения, невозможно защитить деньги покупателей банковскими гарантиями.
Создается ситуация, в которой покупатели квартир по программе ТАМА-38/1, защищенные предупредительной записью, оплачивают покупку в соответствии с графиком платежей по тем же правилам, что и покупатели обычных квартир.
График платежей, увязывающих оплату со стадией продвижения строительства, не отражает в полной мере особенности строительства квартир в рамках программы ТАМА-38/1, где само здание уже существует, а подрядчик выполняет работы по его укреплению и строительству дополнительных квартир.
Новые правила оплаты квартир, строящихся по программе ТАМА-38/1, учитывают то, что здание уже построено, поэтому на ранние стадии строительства приходятся платежи в меньших размерах. А само строительство разделено на этапы иначе, нежели строительство новых квартир в новом здании.
Так, проекты по программе ТАМА-38/1 не включают работ нулевого цикла (заливку фундамента), поэтому первыми этапами строительства по этой программе являются работы по укреплению здания на случай землетрясения и возведение бомбоубежищ.
При покупке обычной квартиры покупатель может заплатить 61% цены по завершении возведения каркаса здания и проведения инженерных сетей, а при покупке в рамках программы ТАМА-38/1 на этом этапе выплачивается 46% цены квартиры.
Положения новой редакции закона распространяются на договоры, подписанные через 30 дней после его публикации (16 апреля) и позже, и не могут быть применены задним числом к договорам, подписанным ранее.
Для дополнительной защиты интересов покупателя законодатели предусмотрели уголовную ответственность за нарушение этого закона. Если в договоре указываются противоречащие закону указания о выплатах подрядчику, они недействительны.
Поправки к закону обеспечивают должную защиту интересов покупателей, соответствующую нынешней ситуации в строительной отрасли.
Подробности на иврите читайте здесь
