Чего остерегаться при покупке квартиры: советы специалистов
Как ни странно, многие израильтяне пренебрегают проверкой при покупке квартиры, хотя речь идет о самой крупной сделке в нашей жизни. Какие могут встретиться дефекты, что может снизить ценность квартиры и от каких предложений бежать без оглядки
Зачастую, покупая квартиру у подрядчика ("каблана") или на вторичном рынке ("со вторых рук"), люди пренебрегают проверкой c помощью профессионала. Это может привести к тяжелым последствиям. Есть недочеты, которые можно исправить или примириться с ними, но вы вряд ли обрадуетесь, узнав впоследствии, что у вашей новой квартиры есть незаконные пристройки, что она зарегистрирована как складское помещение или постоянно покрывается плесенью.
Как проверять: это зависит от вида квартиры
При покупке новой квартиры и жилплощади со вторых рук проверять нужно разные вещи.
Если вы покупаете еще не построенную квартиру, то на этом этапе проверять пока нечего.
"В этом случае нужно подождать до завершения проекта, затем провести проверку с помощью профессионала и поручить подрядчику исправить недочеты, - объясняет адвокат Эрез Хесс, специализирующийся на сфере недвижимости. - Как правило, проверка проводится до передачи квартиры покупателю, и по ее результатам фиксируются все недочеты, которые подрядчик должен исправить до передачи квартиры. Покупатель имеет право провести собственную проверку - тогда на этапе передачи в качестве ее условия подписывается подробный протокол о передаче квартиры по договору".
Если вы покупаете новую квартиру после завершения проекта, стоит проверить, почему она не была продана до сих пор.
Адвокат Хесс рекомендует осматривать квартиру в разное время суток, изучить окрестности. "Обязательно еще до начала переговоров закажите частную профессиональную проверку, чтобы выявить возможные серьезные дефекты, и уже по результатам этой проверки договаривайтесь с подрядчиком о проведении дополнительных работ – или снижении цены на квартиру".
Сколько стоит проверка новой квартиры?
Заказав частным образом проверку квартиры с помощью профессионала, не жалейте о потраченных деньгах. Нередко стоимость такой проверки оправдывает себя и приносит душевное спокойствие относительно вашей покупки.
Как правило, речь идет о 1500-3000 шекелях. Сравните: исправление всех недочетов в среднестатистической 4-комнатной квартире составляет 10.000 шекелей.
Не следует опасаться конфликта с подрядчиком на почве проверки. Оценщик недвижимости Аси Авни говорит, что в наше время подрядчики с большим пониманием относятся к этому вопросу: "Они понимают, что лучше договориться с покупателем на этапе передачи квартиры, не доводя дело до судебных исков. В суде владелец квартиры, который заказал проверку и получил отчет с перечислением всех строительных дефектов, получит полную поддержку, потому что сделал все от него зависящее".
И если уж мы говорим о стоимости проверки, можно даже попросить подрядчика оплатить ее. Оговорите в договоре, что частная проверка проводится за счет подрядчика. Что для него 2000 шекелей, если речь идет о миллионной сделке?
Проверка при покупке квартиры со вторых рук
"В случае с квартирой на вторичном рынке покупка без проверки будет чрезвычайно серьезной ошибкой, - подчеркивает адвокат Хесс. – Да, продавец обязан заявить, что ему неизвестно о скрытых дефектах в квартире и что он не исправлял такие дефекты на протяжении последних лет, и все же не стоит полагаться на это, а надо провести собственную проверку.
Если вы проверяете машину в автосервисе перед покупкой, почему бы не сделать то же при приобретении квартиры, которая может стоить в 20 раз дороже? 2000-3000 шекелей – это пренебрежимо низкая цена по сравнению с гигантским ущербом, который могут причинить строительные нарушения, обнаруженные в квартире".
Не стоит полагаться на свою внимательность и проводить проверку самостоятельно. "Не имеет смысла отказываться от профессиональной проверки, - подчеркивает адвокат Хесс. - Даже если вы обнаружили трещину, сырость или иные дефекты, вы не всегда сможете правильно оценить их значение, причины, стоимость их устранения и влияние на стоимость квартиры".
"Профессиональная проверка должна включать целый ряд аспектов. Нужно проверить регистрационные документы – например, что квартира записана как жилое, а не складское помещение. Следует проверить соответствие необходимым стандартам – например, что все помещения квартиры отвечают определению комнаты. Иначе оценщик может оценить 4-комнатную квартиру как 3,5-комнатную, если одна из комнат слишком мала и не соответствует определению комнаты. Необходимо убедиться в отсутствии значительных строительных дефектов. Такую проверку может провести любой оценщик недвижимости. Если же квартира строилась поэтапно и включает пристройки, оценщик, проводящий проверку, должен быть инженером-строителем, чтобы надлежащим образом проверить разрешения на изменение планировки".
Когда лучше отказаться от квартиры со вторых рук?
Бывают дефекты и недочеты, от которых можно избавиться, проведя более или менее основательный ремонт. Но есть случаи, когда лучше просто отказаться от сделки. К ним относятся наличие дефектов в фундаменте, обширная сырость на стыке стен с потолком, на полу или в оконных проемах, а также отсутствие вентиляции во влажных помещениях (ванная и туалет).
"Все эти недостатки приводят к снижению стоимости квартиры, и в этих случаях бессмысленно торговаться, а лучше просто бежать от такой сделки со всех ног", - советует адвокат Хесс.
Сомнительная законность регистрации квартиры также может быть серьезной причиной отказаться от покупки, которая в некоторых случаях может подвести вас под уголовную ответственность. Вы можете столкнуться с наличием существенных незаконных пристроек или использованием объекта не по его функциональному назначению (если он зарегистрирован в бюро регистрации недвижимости как офисное помещение, предприятие, складское помещение или даже бомбоубежище). Если объект используется незаконно, ответственность перед муниципалитетом будет нести владелец. Если вы приобретаете такую квартиру, вам придется привести ее в соответствующее закону состояние: например, лоджию, превращенную в часть комнаты, придется вновь отгородить от нее.
Наличием подобных проблем можно воспользоваться, чтобы серьезно снизить покупную цену квартиры – на сумму стоимости "исправления" нарушения. Однако адвокат Хесс предупреждает, что "существует юридическая опасность того, что местные власти откажутся выдать документы, удостоверяющие законность регистрации объекта. И тогда в случае наличия соответствующих отклонений от нормы стороны не смогут осуществить передачу прав на объект".
Строительный дефект не всегда является недостатком, все зависит от точки зрения, и если вы готовы мириться с ним, то, вооружившись соответствующим заключением оценщика недвижимости, можете выторговать у продавца более привлекательную цену. Особенно если квартира продается уже давно, и продавец понимает, что проблема будет сопровождать его на переговорах со всеми потенциальными покупателями.
Аси Авни приводит примеры таких дефектов: "Квартира с несущей опорой посреди салона будет оценена на сотни тысяч шекелей ниже, чем аналогичная квартира без такой же опоры. Аналогичное влияние на цену окажет коридор шириной 80 см (стандарт требует минимальной ширины коридора 90 см). Если спецификации говорят о высоте потолка 2,60 м, а на деле высота квартиры 2,50 м, то это также строительный дефект, приводящий к серьезному снижению цены".
Подробности на иврите читайте здесь
