Жилье в аренду: где быстрее всего растут цены и чего ожидать в 2019 году
В 2018 году рост цен отмечался повсеместно. Эксперты анализируют ситуацию на рынке и дают прогноз
Цены на съемное жилье в Израиле продолжают расти. В минувшем 2018 году, как сообщило Центральное статистическое бюро, аренда подорожала еще на 3% и достигла 3879 шекелей в среднем по стране. В 2016-м был зафиксирован рост в 4,4%.
Полкомнаты в Тель-Авиве по цене 5 комнат на юге
Самым дорогим съемное жилье остается в Тель-Авиве, где средняя ставка по аренде достигла 5677 шекелей в месяц (+2,6% к 2017 году и 3,1% - к 2016-му). При этом наиболее значительно подорожала аренда 2-3,5-комных квартир, за которые теперь просят в среднем 5470 шекелей в месяц (+3,8% и 6,8%). Цены на съем 3-4-комнатых квартир повысились на 3%, (6707 шек.), а 4-5-комнатные - на 3,7% (8900 шек.).
В Иерусалиме арендная плата выросла в среднем до 4263 шек. в месяц, что на 2,65% выше, чем в 2017-м. За последние два года рост суммарно составил 4,38%.
Впервые цены на 4-5-комнатные квартиры в столице превысили рубеж в 6000 шекелей.
В округе Ха-Шарон – Герцлия, Раанана, Кфар-Саба, Нетания, Ход ха-Шарон - цены росли относительно низкими темпами - 0,46% в сравнении с 2017 годом и 1,14% за два последних года. Средняя ставка по аренде здесь сегодня составляет 4450 шек. в месяц. Здесь даже отмечалось снижение цен на квартиры в 4,5-5 комнат – на 1,18%.
В Гуш-Дане средние цены на аренду повсеместно превысили 4000 шекелей, что на 3,5% больше, чем годом ранее, и на 5%, чем в 2016-м.
Наиболее значительный рост съемное жилье продемонстрировало в Хайфе, где цены в среднем выросли до 2677 шек. в месяц. За последние 12 месяцев подорожание составило на 3,9%, а за 24 - 4,7%.
В целом на севере страны средние цены составили 2624 шек. в месяц, при этом в Крайот - 2483 шек. По сравнению с 2016 годом, цены выросли на 100 шекелей в среднем.
Продолжают расти цены и на юге, хотя по-прежнему остаются одними из самых низких в стране. За последние два года съемное жилье подорожало здесь на 6,6%, или в среднем на 122 шекеля в месяц, составляя сегодня 2850 шекелей.
Квартиры в 2,5-3 комнаты на юге стали дороже за два последних года на 11,3% (2160 шек. в среднем в месяц), а 5-комнатные - на 3,5% (4174 шек.).
Почему растут цены
Оценщик недвижимости в Земельном управлении Исраэль Яаков связывает продолжающийся рост цен на съемное жилье с "ошибочной", по его мнению, политикой правительства по вытеснению инвесторов с жилищного рынка. Как правило, напоминает он, инвесторы приобретали до трети новых квартир, которые затем направляли на рынок съемного жилья. Теперь на долю инвесторов приходится лишь 10-13% сделок - самый низкий показатель за последние 20 лет. Это увеличивает дефицит арендного жилья и, соответственно, ведет к повышению цен.
Помимо этого, эксперт напоминает о повышении налога на приобретение недвижимости до 8%, органичение ипотеки на вторую квартиру, попытки ввести налог на третью квартиру.
Леви Ицхак, оценщик недвижимости и составитель прейскуранта цен на рынок вторичного жилья, также отмечает неудачные попытки правительства по регуляции рынка. Он также выделяет программу минфина "Мехир ле-миштакен" ("Цена для новосела"), которая, по его мнению, вывела из рынка молодые пары. По его словам, теперь эта категория наиболее активных покупателей находится в постоянном ожидании: вместо того, чтобы обзаводиться своим жильем - продолжают жить на съемном, ожидая удачной лотереи или скидок. Таким образом, фонд арендного жилья не обновляется.
"Проблема в том, что никто не может сказать, когда оправдаются надежды на покупку более дешевого жилья. И оправдаются ли вообще, так как лотереи не могут удовлетворить весь спрос, а цены растут. К тому же люди, продолжая жить на съемном жилье, платят деньги владельцам квартир, хотя могли бы направить средства на решение своей жилищной проблемы", - поясняет эксперт.
По оценкам Леви Ицхака, на съемных квартирах живут около 2 миллионов израильтян. Обычно до 20% жильцов освобождали такие квартиры, переходя в собственное жилье. Но теперь этот показатель упал почти вдвое, так как люди выжидают.
Леви Ицхак полагает, что в 2019 году рост цен на съемное жилье продолжится. Он рекомендует обратить внимание на регионы, где цены по-прежнему низки. Эксперт полагает, что правильнее купить сегодня квариру там и сдавать ее, продолжая жить там, где хочется.
Чем меньше, тем дороже
Данные рыночного исследования показывают, что наибольший рост ставок по аренде приходится на малогабаритные квартиры. Если в среднем по стране за год квартиры в 4-5 комнат подорожали на 0,46%, то на 1-2-комнатные - на 3.42%.Самыми же ходовыми кварирами остаются 3-комнатные, цены на которые взлетели на 4,17%.
Ицхак Лакс, генеральный директор инвестиционной группы Эльдада Пери, поясняет, что предложение на рынке малогабаритного жилья сегодня практически отсутствует. Проблема состоит и в том, что такого жилья строится достаточно мало, хотя минстрой и минфин неоднократно пытались установить квоты на количество квартир малой площади в новостройках.
По мнению Йорама Ависрора, заместитель генерального директора строительной компании Avisror, которая работает на юге Израиля, напоминает о программе правительства по строительству жилья в долгосрочную аренду. Эта программа, считает он, не выполняется из-за отсутствия стимулов и инвесторов, которых вложиться в подобные проекты.
Лилах Нахман из компании Anglo-Saxon прогнозирует, что в 2019 году увеличится количество граждан, предпочитающих дожидаться изменений на рынке жилья. Отчасти это связано с надеждами на изменения после парламентских выборов, назначенных на апрель. Но даже если такие изменения и произойдут, для изменения политики в области строительства жилья потребуется значительное время. А следовательно, полагает эксперт, 2019 год может оказаться потерянным для рынка.
Инвесторы, считает Нахман, ищут другие рынки, удаленные от Израиля. А это также не добавляет оптимизма в прогнозе.
"На мой взгляд, рост цен на съемное жилье продолжится, причем повсеместно. Так что если при подписании очередного контракта квартировладелец объявит повышение платы на 100 шекелей, можете считать, что вам еще повезло", - добавляет эксперт.
По мнению большинства экспертов, рост цен затронет север и юг страны, где арендная плата может подскочить в среднем на 50-100 шекелей, а на малогабаритное жилье даже больше.
