В высокой цене на съем жилья виноваты маклеры - готовятся новые правила
В Лондоне и Германии аренда квартир обходится куда дешевле, чем в Израиле. Одна из причин - высокие гонорары маклеров, а также одна лазейка в законе
Пока минфин пытается удешевить квартиры для молодых семей, рынком съемного жилья никто не занимается, и результаты налицо. Цены на аренду продолжают неуклонно расти и становятся все более обременительными. Попытки кнессета навести порядок безрезультатны: закон о справедливой аренде оказался малоэффективным.
Съемные квартиры: что говорят новые законы о правах жильцов и хозяев
Непростую ситуацию подтвердило исследование центра "Омек", заказанное депутатом Рои Фолкманом (Кулану). Исследование понадобилось для подготовки новых правил, которые помогут жильцам проверить, включил ли хозяин жилья в квартплату гонорар маклера ("метавеха") - вопреки закону об аренде.
Согласно готовящимся правилам, бланк заказа на услуги маклера (посредника) должен включать сведения о его гонораре, уплаченном каждой из сторон договора аренды. Эти правила были сформулированы на основе компромисса между Фолкманом и министром юстиции Шакед для устранения лазейки в законе о справедливой аренде.
Указанный закон представлял собой поправку к общему закону об аренде, который ставил жильцов в невыгодное положение, особенно в районах повышенного спроса. Одной из задач поправки было урегулирование вопроса об оплате маклерских услуг. Но в результате длительной дискуссии его формулировка оказалась "беззубой". Закон требует: если будущий жилец заказывает услуги посредника, то он их и должен оплачивать. На самом же деле маклеры умудряются подписывать жильцов под договором, даже если эти услуги заказал хозяин жилья.
Это стало возможным из-за лазейки в законе о маклерахх, позволяющей подписывать съемщиков на отдельный бланк заказа услуг.
В результате выплата гонорара маклера ложится на жильца - вопреки требованиям закона о справедливой аренде.
Депутат Фолкман решил внести поправки в закон о маклерах, но не встретил поддержки министра юстиции. После обсуждения они пришли к такому компромиссу: эта проблема будет решаться при помощи правил.
В заказанном Фолкманом отчете говорится: "На рынке сложилась нелогичная ситуация, вызванная проблемой представительства. Маклер продвигает интересы хозяина жилья, но после получения письменного заказа от будущего жильца он должен представлять интересы последнего. В результате маклеры предлагают владельцам квартир услуги по сдаче в аренду, обязуясь не брать с них платы".
Это привело к тому, что хозяева квартир прибегают к услугам маклеров и тогда, когда это не нужно. Ведь услуга эта для них получается бесплатной – а расплачиваться приходится квартиросъемщикам.
При дефиците съемных квартир людям не остается иного выхода, как платить посредникам за ненужную помощь.
В Нью-Йорке такая же ситуация
При подготовке отчета исследователи решили выяснить, как с этим обстоит дело за границей.
Оказалось, что в большинстве стран с похожим дефицитом жилья услуги маклеров оплачивают жильцы.
В Нью-Йорке посредника нанимают обе стороны, но жильцу приходится оплачивать его услуги даже когда тот работает на хозяина квартиры - просто чтобы иметь возможность снять жилье. По мнению исследователей, ситуация в Тель-Авиве и Нью-Йорке схожа из-за дефицита квартир, что дает преимущества арендодателям.
В Испании в каждом городе свои правила, но в городах повышенного спроса услуги маклера оплачивают жильцы. Там, где спрос пониже, эта оплата делится между хозяином и жильцом.
В Лондоне услуги маклеров находятся на высоком уровне, при этом их цены заранее известны. Сервис включает в себя помощь в составлении договора аренды и проведении переговоров, проверку состоятельности арендаторов, управление залогами, заполнение формы о состоянии квартиры и ее обстановке. Оплата услуг делится между сторонами, при этом каждая оплачивает полученные услуги: хозяин жилья – публикацию о наличии квартиры на съем и поиски жильцов, арендатор – проверку состояния квартиры и формулирование договора.
В Париже гонорар маклера зависит от места расположения квартиры, причем законом установлен его потолок. Как и в Лондоне, стороны оплачивают только полученные ими услуги, но жильцу всегда приходится платить больше.
В Германии в 2015 году обновили закон о жилье. Теперь там, как и в Израиле, оплачивать услуги маклера должен тот, кто их заказал. В результате хозяева стали искать жильцов по объявлениям в СМИ или интернете, чтобы сэкономить на посредниках.
Опасения, что перекладывание оплаты маклерских услуг на хозяев жилья приведет к подорожанию квартплаты, в Германии не подтвердились. Рынок съемного жилья там конкурентный. Вместе с тем исследователи опасаются, что введение аналогичных правил в Израиле станет ударом по бизнесу маклеров.
А что в Израиле?
В исследовании рассмотрены несколько вариантов решения проблемы, включая полную гласность в назначении цен и разделение оплаты между сторонами, как в Европе.
В рамках этой модели цены услуг должны публиковаться заранее. Будущий жилец должен знать, сколько и за что он платит, а маклер обязан показать ему свой договор с хозяином квартиры.
Другой, предпочтительный, вариант – внесение поправки в закон о маклерах, отменяющий эксклюзивность их услуг и дающий возможность взимать гонорара в равных долях с обеих сторон. Такая попытка не сработала, но исследователи считают это разумным средством заделывания лазеек в законе.
Другой вариант, который исследователи не поддерживают – это включение этического кода в поправки к закону о маклерах. Они полагают это неэффективным.
Депутат Фолкман так прокомментировал полученные данные: "Рынок съемного жилья требует упорядочивания, и ситуация, когда гонорар маклера оплачивает только одна сторона, несправедлива. Изучение ситуации в других странах показывает, что вопрос подлежит разрешению. Предоставление будущему жильцу сведений о том, сколько каждая сторона платит маклеру, позволит ему более эффективно торговаться с хозяином жилья".
Подробности на иврите читайте здесь
