Меню
Фото: shutterstock

Старикам в Израиле предлагают обменять квартиру на прибавку к пенсии

Автор бизнес-модели Хаим Эткин говорит, что речь идет о новаторстве. Но так ли оно на самом деле и каков риск?

Фото: shutterstock
Фото: shutterstock

Сообщение о том, что некие предприимчивые люди выкупают квартиры у стариков по заниженной цене, чтобы вступить в право собственности после их смерти, буквально взорвало израильский интернет, в том числе и его русскоязычный сегмент. При этом нередко комментаторы, толком не разобравшись в сути, принимались крыть на чем свет стоит этих предпринимателей, а заодно проводить параллели с Россией, где "отжим" жилья у стариков – самое что ни на есть распространенное явление.

 

Однако так ли это на самом деле? И о чем вообще речь? "Вести" пытаются разобраться в ситуации.

 

Модель Эткина

 

Модель, которую израильские остряки уже назвали "Мехир ле-миздакен" ("Цена для старосела"), по аналогии с хорошо известной программой "Мехир ле-миштакен" ("Ценой для новосела"), придумал предприниматель и оценщик недвижимости Хаим Эткин.

 

Точкой отсчета стал следующий парадокс. В Израиле, где проживает около 1 миллиона людей пенсионного возраста, треть находятся за чертой бедности, существуя лишь на пособие по старости, а еще 15% - балансируют на грани этой черты. Но при этом 70% из них владеют жилой недвижимостью.

 

"Есть сотни тысяч пожилых людей, которым нечего есть, но они ни за что не готовы расстаться с квартирой. Мы предлагаем выход из этой ситуации. Можете считать это нашим ноу-хау, стартапом – назовите как хотите", - говорит он.

 

Хаим Эткин. Фото: Шай Эпштейн
Хаим Эткин. Фото: Шай Эпштейн

По сути дела, модель Эткина базируется на принципе "обратной ипотеки", модной в прошлом десятилетии, но так и не получившей широкого распространения. Пенсионерам в возрасте 62 и старше предлагалась возможность заложить недвижимость в обмен на пенсию или ссуду в банке или страховой компании.

 

Хотя проценты были немилосердными, зато пенсионеры могли получить относительно большие деньги – сразу и наличными. Эткин утверждает, что его модель лучше и справедливее.

 

Как это работает?

 

Принцип действия модели, предложенной Хаимом Эткином, можно свести к нескольким пунктам:
  • инвестор выкупает квартиру у пожилого человека по цене, значительно меньшей ее рыночной стоимости;
  • владелец продолжает жить в проданной квартире до конца своих дней;
  • квартира переходит во владение покупателя (инвестора) только после его смерти;
  • владелец квартиры после подписания договора о продаже квартиры получает дополнительные выплаты к пенсии;
  • деньги на дополнение к пенсии переводятся на счет одной из страховых компаний (сегодня это "Мигдаль" и "Харэль"), которые в свою очередь переправляют средства на банковский счет продавца квартиры.

 

Поясним, что страховая компания не участвует в сделке, она только принимает деньги и выплачивает пенсию, за что получает комиссионные в размере 0,6% годовых.

 

По условиям сделки продавец квартиры может быть только в возрасте старше 70 лет и владеть квартирой стоимостью не менее 2 миллионов шекелей. Чем выше возраст продавца и дороже его квартира, тем большую прибавку к пенсии он получит.

 

Прибавка к пенсии складывается путем деления суммы за продажу квартиры на количество лет, которые проживет продавец. Возможны варианты, при которых часть денег от продажи квартиры он получает сразу и наличными, а остальные - в качестве прибавки к пенсии.

Иллюстрация: shutterstock (צילום: shutterstock)
Иллюстрация: shutterstock

Сам Эткин утверждает, что его задача состоит в том, чтобы найти пожилого человека, готового уступить квартиру на указанных условиях, и свести его с инвестором, который готов ожидать вступления в собственность несколько лет и вносить определенные суммы ("пенсионные") в течение того же периода.

 

В интервью экономическому изданию "Калькалист" Хаим Эткин пояснил все это на таком примере.

 

Предположим, есть вдовец 78 лет. Он владеет квартирой, которая стоит 3 миллиона. Согласно таблицам Центрального статистического бюро, ожидаемая продолжительность его жизни составляет 84 года. Это означает, что инвестору придется ожидать шесть лет.

 

Разумная, по мнению Эткина, цена сделки будет 2,2 миллиона шекелей, которые будут заплачены продавцу. После этого остается найти инвестора, который готов заплатить 2,3 миллиона и ждать эти шесть лет до вступления в права собственности.

 

Риски и гарантии

 

Сделка, разумеется, сопряжена с риском для обеих сторон. Все расчеты строятся на усредненной статистике. Гарантировать, что покупатель уйдет из жизни именно в течение тех самых шести лет, которые прогнозирует ЦСБ, а не проживет, скажем, до 120, невозможно.

 

Если продавец проживет дольше, чем прогнозировалось, то пострадают инвестор и страховая компания. Если это случится раньше, то они выигрывают.

 

Эткин утверждает, что никто специально не занимается поиском тяжелобольных людей – в медицинские карты, по его словам, заглядывать запрещено. Все расчеты строятся только на ожидаемой продолжительности жизни по ЦСБ.

 

Каков риск у покупателя? По мнению специалистов на рынке недвижимости, фактор обмана никогда исключить нельзя. К тому же не совсем понятно, что произойдет со сделкой в случае смерти самого покупателя (например, в ДТП или по какой-то иной причине). Поэтому, по мнению экспертов, сделка сопряжена с риском для обеих сторон.

 

Тем не менее никто не говорит о том, что речь идет о заведомом мошенничестве или "отжиме". Сделка осуществляется на добровольной основе: у покупателя есть право отказаться от предложения.

 

Заметим, что после осуществления сделки покупателю запрещены любые контакты с продавцом. Он не может приходить к нему, чтобы посмотреть на состояние своего имущества, не имеет права общаться ни с ним, ни с его родственниками. Это также актуально и в том случае, если продавец по состоянию здоровья окажется в доме престарелых.

 

Есть и еще один любопытный момент. По условиям стандартного договора, даже в том случае, если продавец умрет ранее срока ожидаемой продолжительности жизни, пенсию продолжат получать его наследники - до окончания этого срока.

 

Наследники: как с ними?

 

Эткин признается, что наследники – самая большая проблема при осуществлении подобных сделок. Ему вовсе не хочется, чтобы после смерти владельца квартиры его дети или близкие начинали судебные разбирательства по поводу прав на имущество.

 

Поэтому, как разъясняет Хаим Эткин, все подобные вопросы решаются до подписания сделки.

 

Каким именно способом? По словам Эткина, способы есть. И главный из них – изменить мышление наследников, заставив их поверить в то, что, возможно, в будущем они и пострадают, но зато их близкий человек выиграет при жизни.

 

Такое, разумеется, не всегда срабатывает, но все-таки не все наследники - "алчные и корыстные".

 

Фото: shutterstock
Фото: shutterstock

Эткин считает, что рано или поздно его модель будет реализовываться самим государством. "Как и любое новшество, поначалу оно принимается в штыки. Но пройдет пять, десять, пятнадцать лет, и модель заработает", - считает Эткин.

 

Кредит - что он сулит?

 

По мнению Эткина, его модель выгоднее обратной ипотеки хотя бы потому, что таковая позволяет взять кредит размером не более 30% от рыночной стоимости квартиры. Кроме того, поясняет он, банки неохотно предоставляют кредиты пожилым людям, а долгосрочный кредит под заклад квартиры - не продажа недвижимости по "модели Эткина".

 

Эткин утверждает, что продажу активов за ренту до сих пор используют Национальный еврейский фонд (Керен кайемет ле-Исраэль, ККЛ) и ЦАХАЛ. Так, например, евреи, живущие за границей и не имеющие наследников, передают права на свою недвижимость этим структурам при условии получения пожизненной ренты.

 

Аналогичная система ренты существует во многих странах. Во Франции, например, активы также переводятся в страховую компанию, которая обязуется выплачивать ежемесячную пенсию до смерти продавца.

 

Покупатели и продавцы

 

По словам Хаима Эткина, инвесторов немного, но они есть. Все-таки когда существует реальная возможность купить квартиру стоимостью 6-7 миллионов за 4 миллиона, тут есть о чем задуматься.

 

Что касается покупателей, то обстоятельств, которые могут заставить пожилого человека принять сделку, хватает. Например, один 80-летний пенсионер согласился на нее, так как срочно нуждался в деньгах после того, как его жена перенесла инсульт.

 

Но есть и другой, почти анекдотичный пример. Женщина, владеющая квартирой на Кикар ха-Медина в Тель-Авиве стоимостью 7-8 млн шекелей и получающая пенсию 30 тысяч шекелей в месяц, решила продать квартиру на предложенных Эткином условиям, чтобы… отправиться в кругосветное плавание на роскошном круизном судне и находиться на нем до последних своих дней.

 

Кстати, дети этой женщины не стали возражать против сделки, заявив, что единственное их пожелание, чтобы мама была довольна и продолжала жить в достатке.

 

…Убеждая потенциальных клиентов согласиться на сделку, Эткин повторяет: "Представьте себе человека, умирающего в пустыне от жажды. Я предлагаю бутылку воды, ему нужно только открыть ее и напиться. Но он говорит: "А что останется моим детям? Я предпочитаю умереть в обнимку с неоткрытой бутылкой ради детей".

 

Убедительно? Для кого как…

 

 

Перевод: Теодор Волков
 новый комментарий
Предостережение
Стереть ваш текущий комментарий