Поборы в доме: за что соседи обязаны платить, а за что - нет
Одна из частых причин конфликта в многоквартирных домах – это отказ жильцов участвовать в расходах по ремонту совместного имущества – крыши, канализации или лифтов. В каких случаях их можно к этому принудить?
Различные системы в многоквартирных домах требуют периодического ремонта, который бывает довольно дорогим. Когда с этим согласны все жильцы, ремонт проходит без проблем. Но такое согласие бывает не всегда.
Чаще всего намерения домкома провести ремонт наталкиваются на неприятие в связи с расходами. Жильцы могут возражать против необязательных платежей - например, на обновление фасада.
Что делать в таких случаях? Можно ли принудить жильцов раскошелиться, если общее собрание выступило за, или такой возможности нет?
За что жильцы обязаны платить?
Перед ремонтом домком многоквартирного дома ("ваад ха-байт") должен заручиться согласием жильцов. Закон о недвижимости обязывает всех квартировладельцев участвовать в расходах по эксплуатации дома, и против отказавшихся можно подать судебный иск.
Но есть одно "но". В законе оговаривается, что речь идет о "нормальной эксплуатации". То есть работы, не включенные в перечень "нормальной эксплуатации", не обязаны оплачиваться жильцами. Закон не позволяет вынуждать владельцев квартир оплачивать такой ремонт против их желания.
Но какие работы относятся к нормальной эксплуатации? Только срочные ремонты по устранению поломок или также улучшающие эстетический вид здания?
Согласно прецедентному решению, требуется индивидуальный подход к каждому конкретному случаю. Все зависит от инженерного состояния здания, его окружения и уровня отделки. Нормальная эксплуатация не подразумевает сохранение исходного состояния дома. Так, при определенных условиях к нормальной эксплуатации могут отнести работы по отделке лифтов или косметическому ремонту фойе.
Канализация - да, отделка лифта - нет
Один конфликт в Тель-Авиве дошел до крайней точки, и спорщики ообратились к инспектору недвижимости. Дом находился в плохом состоянии, и общее собрание решило отремонтировать его за определенную сумму. Но одна семья отказалась участвовать в некоторых расходах, утверждая, что они не являются необходимыми.
Конфликт был связан с ремонтом канализации и водопровода, заменой двигателя лифта и его внутренней отделкой, ремонтом бетонного столба.
Инспектор изучил суть вопроса с привлечением специалистов и пришел к такому выводу. Канализация подлежит замене, и следует обязать отказавшихся оплатить долевое участие в ее ремонте. А вот по поводу водопровода домком не смог доказать, что ремонт так уж необходим. "Если не сменить трубы, то в будущем зданию может быть нанесен ущерб", - пояснил домком.
Однако опасения насчет возможного ущерба в будущем оказались недостаточным обоснованием, ибо специалисты не обнаружили дефекта, который в будущем обязательно приведет к аварии. Поэтому инспектор постановил: у отказавшихся есть право не оплачивать эти работы.
По поводу лифта необходимыми для нормальной эксплуатации были признаны замена двигателя, ремонт кнопочной панели первого этажа и регулятора скорости. А вот насчет внутренней отделки лифта позиция домкома была неубедительной. К тому же полученная им смета за эти работы тоже казалась завышенной. Поэтому данные работы тоже не были признаны обязательными.
Старайтесь получать несколько ценовых предложений
Итак, в многоквартирных домах должно действовать несколько правил.
Домком обязан обратиться к нескольким поставщикам услуг и получить ценовые предложения от каждого, чтобы выбрать наиболее выгодные и удобные для жильцов.
Нельзя навязывать ремонт жильцам без их согласия и брать деньги из бюджета домкома, предназначенного для нормальной эксплуатации здания. В таких случаях крайне важна процедура принятия решения.
Если домом занимается управляющая компания, надо отметить в договоре с ней, какие работы она может заказывать по своему усмотрению, а в каких случаях расходы требуют согласия домкома. Управляющая компания обязана найти вариант, наиболее выгодный для жильцов, и представить ценовые предложения разных поставщиков услуг.
