Как правильно купить квартиру, которая существует только на бумаге
В последнее время в Израиле покупатели квартир все чаще попадаются в ловушку к мошенникам. Псевдоподрядчики предлагают приобрести недвижимость по сниженной цене, которая существует только на бумаге. На деле этот проект не доходит даже до стадии строительства. И многие люди остаются без денег, и без квартир.
Многие предприниматели начинают продажи квартир заранее, иначе банк не будет сопровождать их проекты. Цены выходят немного ниже рыночных, что хорошо. Но есть и недостаток: возможны задержки при сдаче квартир. И не только. Например, в одном проекте в Тель-Авиве недвижимость продавалась "на бумаге", договор предусматривал, что подрядчик должен получить разрешение на строительство в течение определенного времени. Однако разрешение получено не было, и проект был продан другому инвестору. А что с покупателями? Контракты с ними аннулировали.
Когда жилье покупается до получения разрешений от соответствующих инстанций, множество деталей, включая расписание строительства, остаются неизвестными. Застройщик должен договориться с подрядчиками, которые будут выполнять его планы, и установить порядок работ, но он не всегда имеет представление, сколько времени у него уйдет на получение разрешений. Когда он просит о возможностях дополнительного заработка путем увеличения числа квартир или изменения стандартов строительства, он может получить отказ со ссылкой на программу развития города. Иногда муниципалитет вдруг принимает решение об изменениях в программе, и вот тогда появляются настоящие проблемы.
Адвокаты рекомендуют покупателю квартиры в здании, еще не получившем разрешения, не ограничиваться словами подрядчика, а провести дополнительные проверки. Например, проверку прав на земельный участок, гарантий, разрешений налогового управления. проверить технические параметры квартиры и здания. Нужно обратиться в земельное управление и в мэрию, чтобы удостовериться в целевом назначении земли, статусе поданных просьб на разрешение строительства (и подавались ли они вообще!) Следует также выяснить в мэрии, было ли принято решение о строительстве и каковы его условия.
Стоит составить соглашение, при котором договор будет подписан окончательно только при получении разрешения на строительство. Так покупатель защищает свои права и может аннулировать контракт в случае, если будущая недвижимость под сомнением. Разрешение на строительство обычно получают в течение определенного срока (от нескольких месяцев до нескольких лет).
В договоре нужно также предусмотреть, что клиент сможет получить свои деньги обратно, если при получении разрешения на строительство проект будет существенно изменен. Стоит указать, что возврат денег будет осуществляться с выплатой процентов. Чтобы гарантировать возврат денег, покупатель при подписании первого соглашения должен ограничиться минимальной суммой, причем перевести деньги следует на доверительный счет адвоката.
Иногда немедленное начало строительства невозможно из-за условий городской программы, которая предусматривает облагораживание инфраструктуры (шоссе, развязка, школа). В этой ситуации возможны задержки.
Но даже в случае получения разрешения на строительство многим клиентам приходится ждать. Так, в одном проекте на тысячи квартир комиссия по планированию и строительству дала согласие только на первый этап из 700 квартир из-за необходимости проложить дорогу. И покупателям пришлось ждать окончания строительства шоссе.
Адвокаты напоминают, что закон о продаже квартир от 1974 года запрещает подрядчикам получать от покупателя более 7% стоимости квартиры, не предоставляя гарантий. Однако закон не запрещает продавать квартиры до получения разрешений. Поэтому необходимо побеспокоиться об услугах хорошего и надежного адвоката.
Но даже если разрешение на строительство дома есть, стоит проверить конкретно вашу квартиру. Бывали случаи, когда подрядчик продавал здание, которое должно было быть выше. Но - не сложилось, и верхние этажи не построили. Покупатели квартир на этих верхних этажах остались ни с чем.
Пять важных правил
1. Наймите квалифицированного адвоката. Адвокат продавца вам не поможет.
2. Проверьте в государственных органах, подавал ли подрядчик или предприниматель просьбу на разрешение строительства и обсуждалась ли эта просьба.
3. В момент подписания договора заплатите не более 7% от стоимости квартиры. Средства, переданные подрядчику, должны быть вложены на доверительный счет адвоката, и не иначе.
4. Внесите в договор с подрядчиком пункт, позволяющий вам расторгнуть договор, если вовремя не будет получено разрешение, без штрафных санкций для вас.
5. Настаивайте на том, что договор должен предусматривать полный возврат денег.