Квартирант не платит и не съезжает. Что делать?
Если вы сдаете квартиру, то можете столкнуться с разными проблемами: арендатор платит невовремя, отказывается съезжать или возместить нанесенный ущерб. Что в этих случаях говорит закон?
А. и Б. заключили договор на аренду жилья сроком на 12 месяцев. Среди прочего в стандартном тексте был пункт о "согласованной компенсации": если арендатор не освобождает квартиру в срок или опаздывает с оплатой, он должен выплатить денежную компенсацию, причем хозяйка не должна доказывать свой ущерб.
Тысячи людей подписывают этот документ и выполняют свои обязанности. Но у А. случилось иначе. Он перестал платить за "схирут". А после настойчивых требований хозяйки освободить квартиру ответил: съеду, когда найду новую. Она не находилась месяц, два, три. Все это время А. жил в квартире и ничего не платил.
Хозяйка между тем сердилась. Она рассчитывала на полученные деньги записать ребенка в кружок и купить себе абонемент в бассейн. А на запланированную семейную поездку за границу пришлось взять небольшую ссуду. Ущерб был налицо. И тогда Б. решила задействовать закон.
Но перед ней встали разные вопросы. Что просить у суда - только просроченную плату или компенсацию за ущерб? Если компенсацию, то какую - ту, что указана в стандартном договоре и не требует доказательств ущерба или подлинную, с учетом взятой ссуды? А может, обе?
Действительно, у хозяев в такой ситуации есть разные выходы.
Давайте разберемся.
Согласованная компенсация или компенсация ущерба?
Закон о договорах позволяет согласовать сумму компенсации без доказательства ущерба. Это освобождает пострадавшую сторону от волокиты. Однако принятое в договорах слово "вместо" показывает, что нельзя требовать компенсации за любой ущерб. Пострадавший должен выбрать вид компенсации: либо "согласованная", либо "за ущерб".
Согласованная компенсация не требует доказательств, но суд имеет право истолковать условия договора по-своему. Если же хозяин хочет получить компенсацию за ущерб, сумма может быть намного больше, но тогда потребуется доказывать этот ущерб. То есть собирать справки, документы, а это время и волокита.
Кроме того, ранее суды принимали решения, что оба вида компенсации получить невозможно - только одну.
Так на какую же компенсацию подавать иск?
Можно потребовать оба вида компенсации - но при этом указать, что взиматься будет одна из них, более высокая. Кстати, никогда не известно, что насчитает суд.
Как защитить себя, если вы сдаете квартиру?
Желательно сразу указать в договоре "согласованную компенсацию" для разных видов ущерба. Например, одну сумму - за неуплату вовремя, а другую - за отказ выехать из квартиры. Нарушение каждого из этих пунктов может увеличить сумму компенсации в суде.
Можно также заранее внести в договор требование к квартиранту "заморозить" некую сумму в счет оплаты судебных издержек.
