Анализ рынка: можно ли ожидать падения цен на жилье в Израиле
Что происходит со спросом? Достаточно ли строим? А в что в долгосрочной перспективе?
Цены на что угодно, в том числе и на квартиры, определяются соотношением спроса и предложения. Раньше применительно к квартирам наблюдалось разве что только снижение спроса, но вот, похоже, стало расти и предложение
Конечно, аналитик "Казначей" рискует, предрекая неминуемое снижение цен на жилье. Аналогичный случай, увы, уже был примерно четверть века назад, когда один из ведущих русскоязычных журналистов (обойдемся без имен), рекомендовал не спешить с покупкой, потому, мол, что цены вот-вот обвалятся.
Тут в азарте легко перегнуть палку, принимая желаемое за действительное и выпячивая только факты, подтверждающие теорию, а другие, неудобные, отодвигая в тень.
Спрос
Что происходит со спросом? Аналитики банка "Леуми" в своем последнем макроэкономическом обзоре справедливо пишут, даже не просто пишут, а озаглавливают так целый раздел: "Несмотря на наблюдаемое в последнее время постепенное снижение, спрос на квартиры по сравнению с прошлыми годами все еще высок".
Данные же, опубликованные на днях Центральным статистическим бюро, таковы. В 2016 году были проданы в общей сложности 29.833 квартиры. Это почти на 5% меньше, чем в 2015-м (31.410 квартир).
Вместе с тем, проверка данных за 2007-2014 годы обнаруживает, что продажи квартир в прошлом, 2016 году, все же превышали показатели этих лет. Более того, прошлогодние объемы продаж - вторые по величине с 1999 года и почти на треть (на 32%) превышают усредненный показатель за 2007-2016 годы, равный 22.265 квартирам.
Зафиксированное в прошлом году снижение темпов продаж по сравнению с 2015 годом объясняется целым рядом причин. Дело, среди прочего, в том, что в 2015 году продажи были исключительно велики ввиду высвободившегося еще в конце 2014-го "законсервированного" спроса: в то время, напомним, покупатели потеряли надежду на правительственные программы в области жилья, и прежде всего на программу "НДС 0%".
Кроме того, снижению спроса поспособствовали принимавшиеся с середины 2016 года налоговые меры против инвестирующих в недвижимость и намерение правительства еще более ужесточить подобные меры (налогообложение владельцев трех и более квартир), а также ожидание молодыми парами новых тендеров в рамках программы "Мехир ле-миштакен" и повышение процентов по ипотечным ссудам во второй половине 2016 года.
Опыт прошлых лет однозначно свидетельствует о том, что меры, призванные повлиять на квартирный спрос, такие, как изменение налогового законодательства и объявление о новых правительственных программах удешевления жилья для определенных категорий населения ("НДС 0%" и "Мехир ле-миштакен"), способны только временно повлиять на спрос. Это относится к попыткам повлиять и на повышение, и на снижение спроса.
При этом долгосрочные тенденции - результат макроэкономической ситуации, демографической динамики и показателей объемов нового строительства и запасов непроданных квартир - все еще указывают на последовательное увеличение продаж новых квартир с 2007 года.
В этой связи подчеркнем также, что, несмотря на замедление темпов продаж в последнее время, помесячные продажи все еще превышают усредненный показатель за 2007-2016 годы.
Кроме того, следует отметить, что на новые квартиры приходится 25-30% от общего числа сделок на рынке жилья, а львиная доля сделок (70-75%) - это продажи квартир со вторых рук.
По данным министерства финансов, зафиксированное в последние месяцы снижение продаж новых квартир было почти полностью скомпенсировано за счет роста продаж квартир со вторых рук. Так что число сделок на квартирном рынке с начала 2016 года остается на уровне 10.000 в месяц (за исключением октября, когда продажи были исключительно слабыми из-за пришедшихся на этот месяц осенних праздников).
В Израиле надо жить долго
Анализируя существующие тенденции и пытаясь прогнозировать будущее рынка жилья в Израиле, следует отдельно рассматривать данные за два периода: краткосрочный и долгосрочный.
Оценивая шансы на значимое изменение цен в краткосрочной, да и в среднесрочной перспективе, трудно ожидать существенного изменения тенденции: по сравнению с прошлыми годами спрос на квартиры, скорее всего, останется высоким, хотя и немного меньшим, чем в 2015 году.
Так заставляют думать и общая макроэкономическая ситуация, которая вряд ли существенно изменится в ближайшем будущем, и отсутствие альтернативы инвестициям в недвижимость с аналогичным уровнем риска и стабильной доходностью.
Еще одна причина - прогнозы (они, правда, могут поменяться, и достаточно быстро), согласно которым дефицит квартир сохранится по крайней мере в ближайшем будущем.
В долгосрочной же перспективе направление цен вполне может измениться - при условии, что сохранятся нынешние, повышенные объемы строительства жилья.
Правда, в том же банке "Леуми" делают оговорку и заявляют, что и в этом случае будет существовать большой разброс в спросе на квартиры в разных регионах страны. Так, в районах повышенного спроса, таких как Тель-Авив и центр страны, продолжится давление в сторону роста цен. А вот заметно ослабнуть такое давление достаточно скоро может в районах с увеличившимся уровнем предложения, если ко времени массового "ввода в строй" новых квартир в этих районах не будет полностью завершено создание комплекса необходимой инфраструктуры (транспорт, рабочие места, образовательные учреждения и система здравоохранения)...
Спрос рождает предложение
Объемы нового строительства были довольно велики на протяжении почти всего 2016 года. В четвертом квартале на разных стадиях строительства находились около 13,6 тысячи квартир в продолжение значительных показателей нового строительства в течение предыдущего полугодия - более 13 тысяч ежеквартально. Это соответствует 52 тысячам квартир в год, что, по мнению экспертов, даже немного превышает минимальные израильские потребности в новых квартирах (оценка базируется, главным образом, на количестве ежегодно появляющихся в Израиле новых домохозяйств).
Анализ годовых данных свидетельствует о том, что масштабы строительства в прошлом году были примерно такими же, как и в 2015-м, и это указывает на по-прежнему высокую активность в секторе жилищного строительства. В 2016 году объемы нового строительства составили 52,4 тысячи единиц жилья по сравнению с 52,8 годом раньше.
Оба показателя - самые высокие с 2001 года и примерно на 20% превышают усредненный показатель за 2007-2016 годы (42,9 тысячи).
Проверка объемов нового строительства в различных районах страны обнаруживает рост в Иерусалиме, в центре Израиля (на этот регион приходится около 25% новостроек) и на юге страны. В Иудее и Самарии рост составил 40% (!). А вот в Северном регионе, в Хайфе и в Тель-Авиве объемы строительства уменьшились.
Важно тут вот что. В четвертом квартале 2016 году существенно увеличилось число квартир, строительство которых завершено. В октябре-декабре прошлого года завершено строительство 13,4 тысячи квартир - это на 18% больше, чем в третьем квартале того же года, и на 36% превышает показатель четвертого квартала 2015-го. Это и вообще самый высокий показатель с 1999 года.
Мало того, объемы активного нового строительства в 2016 году достигли рекордного уровня - 112 тысяч жилых единиц. Предыдущий пик, около 105 тысяч квартир, зафиксирован 20 лет назад, в 1996 году.
Не ссудите и не судимы будете
В феврале 2017 года общая сумма ссуд, предоставленных для покупки квартир, составила 4,1 млрд шекелей. Это на 16% меньше, чем в феврале прошлого года. Еще важнее, впрочем, тенденция. Проведенная "Казначеем" проверка показывает, что пик месячных сумм взятия ипотечных ссуд (с учетом числа рабочих дней) пришелся на лето прошлого года, и с тех пор наметилась тенденция к понижению.
Среди вероятных причин этого явления - ужесточение налогообложения инвесторов и последовательный рост процентов на машканты. Только за последний год помесячный возврат по ипотечной ссуде увеличился в среднем почти на 15%. Специалисты считают, что дальнейшее удорожание ссуд (а они подорожали и в феврале) - один из важнейших факторов, способных сбить цены на жилье.
