Меню
Жилье и цены
Фото: Борис Криштул

Год упущенных надежд: почему цены на жилье не снизились в 2016 году

Проверка показала, что ведущей силой подорожания квартир в уходящем году были центры крупных городов. Итоги 2016 года

Надежды министра финансов Моше Кахлона снизить цены на жилье в этом году не сбылись. Цена 4-комнатной квартиры со вторых рук за первые десять месяцев этого года выросла в среднем на 10% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Таков результат анализа сайта недвижимости "Мадлан", сделанный на основании сделок, зарегистрированных в Налоговом управлении.

 

В Ашкелоне был зафиксирован самый высокий рост цен - 15%, затем следует Ашдод - 14,4%. Тель-Авив на третьем месте - 13,8%, в Беэр-Шеве цены поднялись на 12%, а в Ришон ле-Ционе - на 11,9%. Умеренный рост или снижение цен были зафиксированы в основном на периферии, в городах, где предложение, похоже, уже догоняет спрос. В Араде цены упали на 2,3%, в Димоне и Кармиэле отмечен умеренный рост - на 2,7 и 2,8%, соответственно.

 

Фото: Борис Криштул
Фото: Борис Криштул

 

Тенденция роста цен становится яснее при разбивке по кварталам. Проверка пяти микрорайнов, которые лидируют по росту цен, показывает, что все это старые кварталы в больших городах, где муниципальные услуги на высоком уровне и высококачественное образование.

 

Квартал Бет в Беэр-Шеве - ведущий по росту цен на жилье: 18,5%, в квартале Гимель в Ашдоде цены выросли на 15,2%, в Афридаре в Ашкелоне жилье подорожало на 13,7%, в районе бульвара Ротшильд в Тель-Авиве цены выросли на 13,5%, а в Шхунат-Абрамович в Ришон ле-Ционе - на 12,6%.

 

В Тель-Авиве причиной роста цен является целенаправленная политика муниципалитета, которая ограничивает в этом районе строительства всего 5,5 этажа. В 2003 году ЮНЕСКО объявила район бульвара Ротшильд объектом мирового наследия, и чтобы сохранить этот статус, муниципалитет ввел ограничения на строительство.

 

Арье Камиль, который в течение 20 лет служил оценщиком в местной комиссии по строительству в Тель-Авиве, говорит, что эта политика вскоре будет закреплена законодательно и что муниципалитет готовит программу, определяющую условия строительства. "Это означает, что даже в зданиях, которые не были признаны подлежащими сохранению, достройка будет ограничена. В центре города больше не будет высотного строительства", - говорит он.

 

Гиль Винельс, оценщик недвижимости и владелец "Хацор-Винельс", объяснил, что в наиболее востребованных районах Тель-Авива нет проектов ТАМА и нет никаких дополнительных прав на строительство, объем его ограничен и не изменится в ближайшие годы. В Тель-Авиве еще большая бюрократия, чем в других городах, и в результате спрос значительно превышает предложение, а когда квартиру выставляют на продажу, ее тут же "сметают с прилавка". Пример - квартира площадью 84 квадратных метра, 3,5 комнаты на улице Бальфур. Ее цена выросла в прошлом году на 14,7% с 3,4 до 3,9 млн шекелей.

 

Район, где был зафиксирован самый резкий рост цен, - квартал Бет в Беэр-Шеве. Винельс утверждает, что это место привлекательно для инвесторов благодаря своему центральному расположению и студенческой атмосфере. "Квартал в центре города, недалеко от университета, 50 процентов жителей - студенты, но здания старые и заброшенные. Здесь можно купить квартиру за 700 тысяч шекелей, то есть по цене одной комнаты в центре. Это надежная инвестиция с доходностью 3,6% для 3-комнатной квартиры, которая подходит для двух студентов. Пример роста цен: в Беэр-Шеве 3-комнатная квартира площадью 64 кв. м на улице Бен-Йегуда. Цена на нее за год выросла на 16,9% - с 680 до 795 тысяч шекелей".

 

Рост цен на квартиры со вторых рук в ашдодском квартале Гимель Арье Камиль объясняет резким повышением спроса в результате роста населения ультраортодоксальной общины. Винельс добавляет, что для большинства зданий разработан план ТАМА-38, что еще больше повышает потенциал роста цен. Подорожание квартир в Афридаре в Ашкелоне связано, по мнению Винельса, с близостью квартала к морю. Тем не менее цены на жилье здесь на 30% ниже, чем цены аналогичных квартир в Ашдоде.

 

Фото: Борис Криштул

 

Примеры роста цен: квартал Гимель в Ашдоде, улица Хативат-Кармель, квартира 52 кв. м, 3 комнаты. Цена выросла в прошлом году на 15,4%, с 780 до 900 тысяч шекелей. В Афридаре в Ашкелоне, на улице Ха-Таясим, квартира 90 кв. м, 4 комнаты. Цена за год выросла на 13,8%, с 835 до 940 тысяч шекелей.

 

Квартал Абрамович в Ришон ле-Ционе считается лучшим в городе. "Тихий, и близко к шоссе 4 и 431", - объясняет Винельс. В этом районе также высокий потенциал для улучшения жилого фонда. Большинство домов тут построено в 1970-х годах, и муниципалитет дает право на постройку дополнительных 3,5 этажа в рамках проектов ТАМА-38. Пример роста цен: квартал Абрамович в Ришон ле-Ционе, улица Генриетты Сольд, квартира 66 кв. м, 3 комнаты. В прошлом году цена на эту квартиру выросла на 10,7%, с 1,215 до 1,305 млн шекелей.

 

Привлекательность кварталов, лидирующих по росту цен, отражается и в количестве проектов, которые там осуществляются, большинство - в рамках программы ТАМА-38. По данным "Мадлана", в Шхунат-Абрамович разрабатываются 30 таких проектов на 726 дополнительных квартир, в квартале Гимель в Ашдоде - 15 проектов на 700 квартир, в Тель-Авиве - еще 60 проектов, которые добавят 1000 квартир в старых зданиях.

 

По словам Арье Камиля, большинство разрешений на осуществление таких проектов в Тель-Авиве были даны не как часть плана ТАМА-38, а по предыдущей программе, которая была утверждена еще в 1990-е годы и по существу напоминает ТАМА-38: суть ее - тоже достройка квартир в старых зданиях. В квартале Бет в Беэр-Шеве нет проектов ТАМА-38, но там планируются четыре высотных здания, что добавит кварталу около 900 квартир. 

  

Стоит ли покупать новые квартиры, построенные в рамках ТАМА-38?

 

Повышение цен в указанных пяти районах показывает, что если правительство хочет удовлетворить растущий спрос, оно должно просто создать условия для создания дополнительных квартир в центрах городов в рамках городской перепланировки и обновления, то есть по программам ТАМА-38 и "Пинуй-бинуй".

 

Кроме того, проверка "Мадлана" обнаружила, что квартиры, которые продаются в рамках ТАМА-38, дешевле квартир в новом здании, в том же городе и при том же числе комнат. Это был проверено на примере Петах-Тиквы, Рамат-Гана и Герцлии. Например, средняя цена квартиры в новых жилых комплексах в Герцлии составляет около 3 млн шекелей. А средняя цена квартир, построенных в рамках ТАМА-38 - совсем недалеко от этих комплексов, - на 35% ниже и составляет около 1,93 млн.

 

Объясняется это, по мнению Винельса, тем, что жильцы новых домов кроме платы за саму жилую площадь платят дополнительно, например, за просторный широкий вестибюль, большие лифты и лестничную площадку. "На практике, когда вы покупаете квартиру в 100 квадратных метров в новом проекте от подрядчика, вы платите за 120-125 кв. метров. Когда вы покупаете квартиру в проекте ТАМА, вы получите 100 квадратных метров, а подрядчик строит всего 115 квадратных метров, узкую лестницу, втиснутый в здание лифт и небольшое лобби", - поясняет он.

 

В последние годы темпы строительства квартир по программе ТАМА-38 увеличились, и на эти квартиры сейчас приходится 11% общего числа новых проданных квартир. Произошло это благодаря внесенным за последние годы поправкам, увеличившим количество квартир, которые могут достроить подрядчики, что означает усиление стимула для продвижения таких проектов.

 

Доля ТАМА-38 в общем объеме сделок купли-продажи новых квартир в каждом городе зависит от политики муниципалитета, экономической целесообразности проектов и свободных земельных резервов. Например, в Рамат-Гане, который характеризуется высоким спросом на жилье и дефицитом земельных резервов, муниципалитет поощряет такие проекты, и в 2016 году почти 80% (700) всех новых квартир были построены именно в рамках ТАМА-38. А вот в Петах-Тикве в этом году было продано только 25% таких квартир. Местные власти опасаются тяжелой нагрузки на инфраструктуру и недостатка объектов общественного пользования в существующих кварталах.

 

Не спешите покупать квартиры в городах  развития

 

Если и есть город, способный внушить оптимизм министерству финансов, то это Рош ха-Аин. Количество квартир здесь в январе-октябре выросло на 14,4%, и, соответственно, замедлились темпы роста цен на жилье - в сравнении со средним показателем по стране. В 2016 году здесь были построены тысячи квартир, что снизило рост цен всего лишь на 3,5%, по сравнению с 10% в 2015-м. Это локальный феномен, но, возможно, он указывает на то, что может произойти в других городах, которые будут активно развиваться в ближайшие годы. По словам Дрора Авидора, аналитика сайта "Мадлан", запас квартир в Рош ха-Аине в течение года вырос на 15%, что намного больше, чем в других городах центра страны.

 

Кроме того, большинство квартир были проданы по субсидируемой цене в рамках программы "Мехир ле-миштакен". В конечном счете предложение квартир в Рош ха-Аине почти догоняет спрос.

 

Если увеличение предложения свидетельствует о сдерживании роста цен, то инвесторам в Афуле, наверное, следует тщательно обдумать свои действия, прежде чем покупать там квартиру. Согласно анализу "Мадлана", в Афуле зафиксировано увеличение запаса квартир на 5,5%, и в этом городе планируются новые жилые кварталы.

 

Хен Разон из маклерской фирмы "Хай нехасим" полагает, что подобная тенденция намечается и в Кармиэле: торможение цен на жилье после ускоренного строительства в последние годы. По данным "Мадлана", цены в городе выросли только на 2,7% за первые десять месяцев текущего года, и Хен считает, что в последние месяцы они затормозились еще больше. По ее словам, три последних года Кармиэль был чемпионом по росту цен, и инвесторы стекались сюда с учетом планов построить здесь железнодорожную станцию.

 

Согласно "Мадлану", с начала ­2012-го до начала 2016 года цена на 4-комнатную квартиру в Кармиэле выросла на 40%, с 700 до 990 тысяч шекелей. Но недавно началась массовая продажа квартир, особенно в западной и южной части города. "Существует план построить 2500 квартир, - говорит Разон. - На первом этапе будет продано около 1000 квартир, многие из них по цене "Мехир ле-миштакен". Эти проекты быстро продвигаются. Еще один квартал уже почти построен, 70 процентов заселено, и есть еще два здания в стадии строительства".

 

По ее словам, в результате волны строительства в городе появились свободные квартиры, и цены падают. "В настоящее время предложение жилья достаточно велико. Если полтора года назад люди запрашивали немыслимые цены, сегодня этого не происходит, цены реальные".

 

Появлению пустующих квартир способствует то, что город еще не стал привлекательным для жителей центра. Возможно, в середине 2017 года, когда сюда начнут ходить поезда, в Кармиэль станут перебираться из Крайот и Хайфы. Изобилие инвесторов привело и к снижению арендной платы в городе.

 

В Димоне тоже отмечено замедление роста цен, составившее только 2,8%. По словам Лиора Балуля из фирмы "Remax", в Димоне в течение года было заключено 60 сделок - меньше, чем в прошлом году. Согласно Балулю, есть две причины этого явления: "Большую часть времени рынок двигали инвесторы. Когда в феврале-марте заговорили о налоге с третьей квартиры, многие остановились. Помимо того, "Амидар" и министерство строительства продали 150 удешевленных квартир тем, кто имеет право на государственное жилье".

 

Оригинал: "Калькалист"

Перевод: Владимир Гросс

 

 

 

 

 

 

 новый комментарий
Предостережение
Стереть ваш текущий комментарий