Цены на квартиры начнут снижаться к концу 2017 года
Так утверждает Янив Хеврон, главный экономист инвестиционной компании "Экселенс", и с ним согласны многие другие специалисты
Главный экономист инвестиционной компании "Экселенс" Янив Хеврон прогнозирует снижение цен на жилье в Израиле к концу 2017 года. С ним согласны многие другие специалисты, полагая, что к изменению тенденции приведет воздействие нескольких факторов, среди которых удорожание ипотечных ссуд и введение налога на третью квартиру.
По мнению Хеврона, израильский рынок недвижимости сейчас находится в переломной точке: в будущем году рост цен затормозится, а ближе к концу год мы, вероятно, станем свидетелями начала снижения цен. По его мнению, израильтянам понадобится какое-то время, чтобы осознать значение происходящего. Если бы не это, говорит он, цены начали бы снижаться уже сегодня.
Одним из главных факторов близящегося снижения квартирных цен Хеврон считает последовательный рост процентов на машканты. По его оценке, в будущем году ипотечные ссуды подорожают еще на 0,5% после повышения процентов на 0,8% в 2016-м, и это собьет спрос на квартиры. Причина роста процентных ставок - повышение рисков и давление в сторону повышения доходности облигаций во всем мире, что повлияет и на местный финансовый рынок.
Строительство. Иллюстрация: Борис Криштул
Хеврон поясняет, что уровень процентных ставок на ипотечные ссуды критически важен для покупающих квартиры для себя, но еще важнее он для инвесторов. Удорожание ссуд ведет к тому, что платежи квартировладельцам за аренду квартиры не покрывают их платежи банку в счет погашения ссуды. Существуют хорошие шансы на то, что инвесторам придется каждый месяц добавлять из своего кармана несколько сот шекелей. И это вполне может заставить отказаться от инвестиций в жилье многих израильтян, которые за долгие годы привыкли к тому, что каждый месяц после платежа банку у них на руках остаются несколько сот шекелей за счет взимаемой ими арендной платы.
Вторая причина - налогообложение третьей и далее квартир. Новый налог уменьшит количество квартир, предлагаемых на съем. Наибольший ущерб понесут, в первую очередь, владельцы сравнительно недорогих квартир на периферии, обеспечивающих наибольшую отдачу от аренды и потому в последние годы притягивающих к себе многих инвесторов.
1500 шекелей ежемесячного налога могут оказаться слишком дорогой ценой за инвестицию в дополнительную квартиру, и в ближайшем будущем спрос со стороны инвесторов может заметно сократиться.
Снижение цен на какое-то время могут сдержать только царящие среди большинства израильтян настроения. "Сегодня покупка квартиры гораздо менее выгодна, а риски гораздо больше, чем в прошлом", - говорит Хеврон. - Но израильтяне скептически настроены в отношении возможности ценовой динамики". Специалисты, тем не менее, считают, что действия правительства и удорожание ипотечных ссуд вскоре приведут к прекращению роста цен.
Понятно, что для долгосрочного снижения цен понадобится увеличить объемы строительства и внушить населению, что речь не идет о краткосрочном изменении. В противном случае после непродолжительного ожидания потенциальные покупатели разочаруются, и спрос на квартиры вновь повысится.
Плохая новость, заявляет Хеврон, заключается в том, что еще до снижения цен на квартиры следует ожидать повышения цен на съем. Удорожание ипотечных ссуд заставит инвесторов в качестве компенсации повысить арендную плату. К ее повышению приведет и закон о налогообложении третьей квартиры. Квартировладельцы попытаются переложить часть этого налога на плечи арендаторов. Кроме того, ожидание снижения цен на первом этапе способно увеличить спрос на съемное жилье, и это тоже поспособствует увеличению арендной платы.
